Tribunal judiciaire, ppp référés, 19 juin 2026 — n° 26/00504

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Mars 2026 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 10 septembre 2020 à effet du 11 septembre 2020, M. [X] [N] et Mme [Y] [M] épouse [N] ont consenti un bail d’habitation à Mme [L] [G] sur des locaux situés [Adresse 10] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 613 euros et d’une provision pour charges de 80 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Q] [B]. Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2296,44 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 18 novembre 2025. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [G] le 17 novembre 2025. Par assignations des 5 et 6 mars 2026, les époux [N] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Q] [B] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5159,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2026,800 euros à titre de dommages et intérêts,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 24 avril 2026, les époux [N] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils maintiennent leur demande d’expulsion malgré la volonté de la locataire de quitter les lieux en expliquant qu’ils n’ont pas de garantie qu’elle a effectivement quitter les lieux. Les époux [N] indiquent qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [L] [G] comparante en personne a reconnu le montant de la dette et a indiqué vouloir quitter les lieux au mois de mai 2026 de sorte qu’elle ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire. Elle a précisé qu’à l’issue de l’audience elle va donner son congé pour quitter les lieux. Par ailleurs, elle a indiqué avoir fait une demande auprès du FSL qui devrait aboutir de sorte qu’elle ne sollicite pas de délais de paiement. M. [Q], quant à lui, reconnait le montant de la dette et est d’accord pour la payer. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par courriel reçu le 8 juin 2026, Maître [U] a sollicité une réouverture des débats afin de permettre à Mme [L] qui l’a consulté, de demander des délais de paiement, cette dernière comparaissant en personne n’ayant pas su, au moment de l’audience ce que recouvrait des délais de paiement.

MOTIVATION A titre liminaire il convient de rappeler que conformément à l’article 445 du code de procédure civile, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président accordant une note en délibéré. Ainsi, la note reçue le 8 juin 2026 alors que les débats ont été clôturés le 24 avril 2026 et en l’absence d’accord du juge des contentieux et de la protection n’est pas recevable d’autant qu’aucun élément du dossier et des débats ne démontre que la locataire avait sollicité l’assistance d’un avocat. Ainsi, il n’y a pas lieu à une réouverture des débats. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Les époux [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 novembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2296,44 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2026. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, les époux [N] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 avril 2026, Mme [L] [G] leur devait la somme de 5123,50 euros. Cependant, cette somme comprend des frais de procédure d’un montant de 239,72 euros (commandement de payer) qui correspondent aux dépens de sorte que ces frais doivent être déduits du montant de la dette locative. Ainsi, il convient de condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4883,78 euros aux bailleurs, à titre de provision. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 768,63 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire. Eu égard à la rédaction de l’acte de cautionnement, M. [Q] [B] est également tenu du paiement solidaire de l’indemnité d’occupation. 4. Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [L] [G] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [L] [G] et M. [Q] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 novembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 septembre 2020 entre M. [X] [N] et Mme [Y] [M] épouse [N], d’une part, et Mme [L] [G], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 11] au [Adresse 6] à [Localité 6] est résilié depuis le 18 janvier 2026, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [L] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [L] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 11] au [Adresse 6] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Mme [L] [G] et M. [Q] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 768,63 euros (sept cent soixante-huit euros et soixante-trois centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNE Mme [L] [G] solidairement avec M. [Q] [B], à payer aux demandeurs la somme de 4883,78 euros (quatre mille huit cent quatre-vingt-trois euros et soixante-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 avril 2026 (mensualité du mois d’avril 2026 incluse), DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [X] [N] et Mme [Y] [M] épouse [N] quant à l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE M. [X] [N] et Mme [Y] [M] épouse [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [L] [G], solidairement avec M. [Q] [B], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer des 17 et 18 novembre 2025 et celui des assignations des 5 et 6 mars 2026. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge