Tribunal judiciaire, ppp référés, 19 juin 2026 — n° 25/01350

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Juin 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 septembre 2011, M. [M] [P] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros et d’une provision pour charges de 20 euros. Par acte authentique en date des 21 et 25 février 2022 M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] ont acquis l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1630,67 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par assignation du 24 juin 2025, M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [N] et obtenir sa condamnation au paiement : D’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,de l’arriéré locatif d’un montant de 1988,41 euros à titre de provision arrêté au 12 juin 2025,d’une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties A l’audience du 26 septembre 2025, les demandeurs, représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes. La locataire n’a pas comparu. Par ordonnance en date du 14 novembre 2025, le juge des contentieux et de la protection a prononcé une réouverture des débats à l’audience du 28 novembre 2025 au motif que les demandeurs n’avaient pas justifié de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat, n’avaient pas produit de décompte et ne justifiaient pas de leur qualité de propriétaire de l’immeuble. A l’audience du 27 février 2026, la locataire représentée par son conseil a sollicité des délais pour payer sa dette et une suspension de la clause résolutoire. Elle a précisé que le logement est indécent et souhaite la réalisation de travaux par les bailleurs. A la demande des parties, l’affaire a été renvoyée afin de permettre au conseil de la locataire d’obtenir l’aide juridictionnelle. A l’audience du 24 avril 2026, M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes. Mme [S] [N] n’a pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Par ailleurs, ils ont justifié de leur titre de propriété sur le bien objet du contrat de bail. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 17 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1630,67 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les propriétaires sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2024. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Mme [S] [N] a repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de Mme [S] [N] d’un montant de 1033 euros lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 55 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Il est en effet relevé dans le diagnostic social et financier que la locataire a connu des difficultés personnelles et sanitaires importantes en 2022 l’empêchant de solliciter le renouvellement de l’allocation adulte handicapée ce qui a engendré une rupture de revenus. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [S] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les propriétaires pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 février 2026, Mme [S] [N] leur devait la somme de 1988,41 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [S] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux demandeurs, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 504,87 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [S] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 septembre 2011 entre M. [M] [P] auquel M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] viennent aux droits, d’une part, et Mme [S] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 18 septembre 2024, CONDAMNE Mme [S] [N] à payer à M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] la somme de 1988,41 euros (mille neuf cent quatre-vingt-huit euros et quarante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), AUTORISE Mme [S] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 55 euros (cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [N], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 septembre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [S] [N] sera condamnée à verser à M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE M. [B] [K] [I] et Mme [G] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [S] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 et celui de l'assignation du 24 juin 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge