Tribunal judiciaire, ppp référés, 19 juin 2026 — n° 26/00478

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Janvier 2026 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 octobre 2023, Mme [T] [Q] épouse [C] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640 euros et d’une provision pour charges de 15 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3513 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier d’une assurance locative dans un délai de un mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [U] le 19 mai 2025. Par assignation du 26 janvier 2026, Mme [T] [Q] épouse [C] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5338 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 24 avril 2026, Mme [T] [Q] épouse [C] [M] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er avril 2026, s'élève désormais à 7543 euros (échéance du mois d’avril incluse). Mme [T] [Q] épouse [C] [M] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisque les derniers versements datent du mois de mai 2025. Elle maintient sa demande de résiliation du contrat de bail à la fois sur le fondement des impayés locatifs et de l’absence de justification de l’assurance précisant que la locataire ne lui a pas produit cette attestation. Mme [N] [U] expose qu’elle est employée de manière précaire en CDD dans les vignes et que ses revenus varient selon les mois. Elle a précisé qu’elle vit avec ses deux enfants majeurs et sa petite fille. Elle indique avoir demandé un logement social. Elle a produit une attestation d’assurance pour la période du 31 juillet 2024 au 30 juin 2025. Elle a reconnu ne pas avoir repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois. Mme [N] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et demande des délais à hauteur de 100 euros par mois. Le juge a autorisé une note en délibéré pour la production de l’attestation d’assurance par la locataire jusqu’au 7 mai 2026. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Le juge des référés n’a pas été destinataire d’une note en délibéré dans le délai imparti.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [T] [Q] épouse [C] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l’espèce, la locataire a produit à l’audience une attestation d’assurance du logement pour la période du 31 juillet 2024 au 30 juin 2025 justifiant ainsi de la souscription de l’assurance lors de la notification du commandement de payer le 16 mai 2025, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de résiliation du contrat de bail sur ce fondement. Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3513 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Mme [N] [U] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience de sorte que sa demande de suspension de la clause résolutoire ne peut prospérer. Les délais de paiement sollicités par la locataire, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [T] [Q] épouse [C] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Mme [T] [Q] épouse [C] [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2026, Mme [N] [U] lui devait la somme de 7543 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [N] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Concernant la demande de délais de paiement fondée sur le droit commun (article 1343-5 du code civil), il ressort du diagnostic social et financier que le foyer de la locataire percevrait des revenus à hauteur de 2566 euros laissant un reste à vivre de 1362 euros. Cependant, ce diagnostic a été réalisé sur déclarations sans justificatifs et lors de l’audience, Mme [U] a justifié de ressources bien inférieures et n’a pas produit de pièces justificatives quant aux ressources des autres occupants des lieux. Ainsi, les revenus du foyer de Mme [N] [U] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 655 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T] [Q] épouse [C] [M] ou à son mandataire. 4.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 octobre 2023 entre Mme [T] [Q] épouse [C] [M], d’une part, et Mme [N] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 17 juillet 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [N] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 655 euros (six cent cinquante-cinq euros) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [N] [U] à payer à Mme [T] [Q] épouse [C] [M] la somme de 7543 euros (sept mille cinq cent quarante-trois euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE Mme [T] [Q] épouse [C] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2025 et celui de l'assignation du 26 janvier 2026. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge