Tribunal judiciaire, annexe rue de crosne, 19 juin 2026 — n° 25/01912

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date des 8 et 12 décembre 2022, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z], par l'intermédiaire de leur mandataire, ont donné à bail à Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] née [A] un appartement situé 1 rue Dargent - Villa Les Nymphéas - 4ème étage - Appt B28 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 880 euros, et 88 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] ont fait signifier à Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.978,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés . Par notification électronique du 30 juillet 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] ont fait assigner Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer leur expulsion des lieux loués et de les condamner aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 9 octobre 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2026. Aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience du 30 avril 2026, signifiées par acte de commissaire de justice le 28 avril 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal de : - déclarer recevable l'intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD ; - de débouter Monsieur [V] [F] [N] et Madame [B] [F] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - de constater que la SA AXA FRANCE, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z], requérants, abandonnent leurs demandes du chef de constat d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement d'indemnité d'occupation ; - de condamner solidairement Monsieur [V] [F] [N] et Madame [B] [F] [N] à payer à payer à la SA AXA FRANCE IARD, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z], la somme de 17.932,59 euros au titre de l'arriéré locatif global, incluant les dégradations locatives pour 12. 103,30 euros ainsi que la régularisation des charges locatives récupérables et taxes d'ordures ménagères d'un montant de 279, 37 euros, déduction faite du dépôt de garantie décomposée ainsi que suit : - la somme de 14.902,92 euros à la SA AXA FRANCE IARD ; - la somme de 3.839,67 euros à Monsieur et [R] [Z] majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; - condamner solidairement Monsieur [V] [F] [N] et Madame [B] [F] [N] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z], la somme de 5.950 euros à titre de dommages et intérêts ; - 4.950 euros en répartion du préjudice de perte de change de relouer le bien ; - 1.000 euros en réparation du préjudice résultant du défaut de paiement des loyers durant l'exécution du contrat ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - de condamner in solidum Monsieur [V] [F] [N] et Madame [B] [F] [N] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner in solidum Monsieur [V] [F] [N] et Madame [B] [F] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandemnt visant la clause résolutoire et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence des défendeurs Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L], cités à l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur l'intervention volontaire de la SA AXA FRANCE Il résulte des articles 31, 325 et 329 du code de procédure civile que l’intervention principale volontaire à une instance en cours est recevable si elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions des parties, et qu’elle est formée par une personne ayant un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. Aux termes des dispositions de l’article L.121-12, alinéa 1er, du code des assurances, “sans préjudice du deuxième alinéa de l'article L. 121-2, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.” En l'espèce, il est justifié d'un contrat d'assurance de gestion locative souscrit par Monsieur et Madame [Z] par l'intermédiaire de ACCORD IMMOBILIER ROUEN avec la SA AXA FRANCE dans le cadre de la location de leur logement à Monsieur et Madame [F] [N]. Il est produit également quittance subrogative en date du 28 janvier 2026 de la SA AXA FRANCE. Eu égard à ces éléments, il est indéniable qu'il y a un lien suffisant entre les prétentions de la SA AXA FRANCE et celles des bailleurs à l'encontre des locataires, dès lors qu'en vertu des articles L.121-12 du code des assurances et de l'article 1346-4 du code civil, la SA AXA FRANCE est bien subrogée dans les droits de Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z]. Son intervention volontaire sera déclarée recevable. Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion Il y a lieu de prendre acte du désistement de Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] de leurs demandes d'acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail du 12 décembre 2025, et d'expulsion de Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] ainsi que de condamnation à une indemnité d'occupation, ces derniers ayant quitté le logement loué le 26 novembre 2025, comme l'atteste l'état des lieux de sortie. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] produisent le bail en date du 12 décembre 2022 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 27 janvier 2026, faisant état d'une dette locative de 6.709,29 euros. Il est justifié de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2025. Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais de relance pour un montant total de 90 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé. Également, il est facturé le 20 mai 2025 la somme de 54 euros ainsi que la somme de 156,20 euros au titre de la facture H2ZAU sans qu'il en soit justifié, dès lors ces sommes seront également déduites du montant de la dette locative. Les locataires sont donc redevables de la somme totale, au titre des loyers et des charges, de la somme de 6.409,09 euros. Eu égard à la quittance subrogative versée aux débats, il s'agit exactement de la somme versée par la SA AXA FRANCE aux bailleurs. Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement de la dette locative. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] à payer à la SA AXA FRANCE la somme de 6.409,09 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations. Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable. Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502). Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SA AXA FRANCE ; CONSTATE le désistement de Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] de leurs demandes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation à des indemnités d'occupation ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] à payer à la SA AXA FRANCE la somme de 6.409,09 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] à payer à la SA AXA FRANCE la somme de 7.683,83 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 880 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] la somme de 343,97 euros, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] la somme de 3.520 euros en réparation de la perte de chance de relouer leur bien ; REJETTE la demande de dommages et intérêts en raison du défaut de paiement des loyers et des charges ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] à payer à Monsieur [S] [Z], Madame [E] [Z] et la SA AXA FRANCE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] [N] et Madame [I] [F] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 juillet 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ; DEBOUTE Monsieur [S] [Z], Madame [E] [Z] et la SA AXA FRANCE de leurs autres demandes et prétentions ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE