Tribunal judiciaire, annexe rue de crosne, 19 juin 2026 — n° 25/01924

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er février 2024, avec prise d'effet au 5 février 2024, la SA LOGEO SEINE a donné à bail, dans le cadre d'un usufruit locatif social, à Monsieur [D] [H] un appartement situé 29 rue François Lamy - 3ème étage - porte B31 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 443,07 euros, et 59,08 euros de provisions sur charges. Par lettre du 22 mai 2024 reçue le 23 mai 2024, la SA LOGEO SEINE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [D] [H]. Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SA LOGEO SEINE a fait signifier à Monsieur [D] [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 3.263,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, la SA LOGEO SEINE a fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique; - condamner Monsieur [D] [H] au paiement des sommes suivantes : - la somme de 3.162,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, revalorisés, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; - la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture ; - rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 9 octobre 2025. À l'audience du 30 avril 2026, la SA LOGEO SEINE, dûment représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 8.864,44  euros. La SA LOGEO SEINE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [H] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 mars 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA LOGEO SEINE s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant. Elle précise que l'usufruit locatif social a la particularité qu'il peut y être mis fin au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué et qu'à ce moment là, sur le fondement de l'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur doit notifier par lettre recommandée à son locataire le fin de bail. Monsieur [D] [H], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [D] [H], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur le droit applicable au contrat de bail L'article L.253-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que « l'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logement peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements ». Cela permet alors à un investisseur privé de devenir à terme plein propriétaire d'un bien à un prix inférieur à celui du marché et aux bailleurs sociaux à accroître leur parc immobilier locatif. Le bail doit indiquer expressément le statut juridique du logement et le terme ultime du contrat. Il prend fin de plein droit à la date d'extinction de l'usufruit. En l'espèce, il résulte du contrat de location que le bailleur loue au preneur les locaux pour les occuper à usage exclusif d'habitation principale. Par conséquent, le bail est soumis aux dispositions des articles L.253-1 à L.253-8 du code de la construction et de l'habitation notamment en ce qui concerne la durée et la fin du bail mais également aux articles de la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA LOGEO SEINE le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA LOGEO SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur le fond L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, il convient de constater que le bail signé par les parties le 1er février 2024, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient, toutefois, une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit. De plus, un commandement de payer, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 24 mars 2025 pour un montant en principal de 3.263,59 euros au titre des loyers et charges impayés. Le délai de deux mois étant plus favorable pour le locataire, ce délai primera sur celui de 6 semaines. Il résulte des pièces versées aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2024 à compter du 25 mai 2025. Sur la demande d'expulsion Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 25 mai 2025, Monsieur [D] [H] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [H] à son paiement à compter de 25 mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, la SA LOGEO SEINE produit le bail en date du 1er février 2024 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 21 avril 2026, faisant état d'une dette locative de 8.864,44 euros, déduction faite des frais d'un montant de 269,26 euros. Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 2.751,58 euros. Selon les articles L441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA LOGEO SEINE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2024 entre la SA LOGEO SEINE d'une part, et Monsieur [D] [H] d'autre part, concernant les locaux situés 29 rue François Lamy - 3ème étage - porte B31 à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 25 mai 2025 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [D] [H] à compter du 25 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer à la SA LOGEO SEINE la somme de 6.112,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 octobre 2025 sur la somme de 3.162,18 euros et du présent jugement sur le surplus ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer à la SA LOGEO SEINE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 avril 2026, échéance d'avril 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer à la SA LOGEO SEINE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 mars 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ; DEBOUTE la SA LOGEO SEINE de ses autres demandes et prétentions ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE