Tribunal judiciaire, annexe rue de crosne, 19 juin 2026 — n° 26/00258

EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique de donation en date du 23 août 1985, Monsieur [A] [W] est devenu propriétaire d'une exploitation agricole avec corps de ferme composé d'une maison d'habitation et de bâtiments d'exploitation sur la parcelle cadastrée section AB n°176 à HAUTOT SUR SEINE (76113). Selon acte authentique en date du 26 septembre 2011, Monsieur [A] [W] a donné à bail rural à la SARL TELEMAQUE 3.567 m² de la parcelle cadastrée section AB n°176 comprenant un immeuble dénommé « Club House » comportant des appartements. Selon acte authentique en date du 29 janvier 2021, la SARL TELEMAQUE a cédé le bail rural à la SARL HARAS DES FENDAGES. LA SARL HARAS DES FENDANGES a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du 11 juillet 2024 du tribunal de commerce de Rouen ayant désigné Maître [O] [N] en qualité de liquidateur. Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen a déclaré parfait le désistement de Monsieur [A] [W] de son action tendant à voir résilier le bail rural conclu le 26 septembre 2011 avec la SARL TELEMAQUE et à annuler la cession de bail à la SARL HARAS DES FENDAGES et a constaté que ces deux sociétés renonçaient à toute instance ou action et à tous droits sur le bail rural. Monsieur [A] [W] a, par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2025, fait assigné en référé Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter son expulsion sous astreinte du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 et a formé, en outre, diverses autres demandes. Par ordonnance du 5 août 2025, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de Monsieur [H] [R] tendant à voir déclarer Monsieur [A] [W] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir mais a dit n'y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, dès lors qu'il existait une contestation sérieuse, la solution donnée au litige supposant d'analyser les relations contractuelles des parties. Par acte en date du 18 octobre 2025, Monsieur [A] [W] a assigné Monsieur [H] [R] au fond devant le juge des contentieux de la protection de Rouen pour obtenir l'expulsion de ce dernier des lieux situés 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ainsi que le voir condamner à payer des dommages et intérêts au titre des préjudices subis. L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2026.

MOTIVATION Sur l'opposabilité du contrat de bail à Monsieur [A] [W] Selon l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. Il est constant que le bail consenti par le non-propriétaire est valable. En effet, dans les rapports entre le bailleur et le preneur, il n'y a pas lieu de rechercher si la chose louée appartient à autrui. Le bail de la chose d'autrui porte effet en ce qui concerne ces rapports tant que le preneur a la jouissance paisible, autrement dit tant que le locataire ne voit pas sa jouissance troublée par le véritable propriétaire (Cass.3ème civ. 13 février 1985 : Bull.Civ.III,N°35). Cependant, bien que valable, ce bail est précaire car il n'est pas, en principe, opposable au véritable propriétaire et le locataire risque donc l'éviction à tout moment par le propriétaire légitime. Sauf si ce dernier peut se prévaloir de l'apparence en ayant traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune, c'est-à-dire une erreur ayant revêtu un caractère tel que le comportement de tout homme normalement prudent et diligent aurait été pris en défaut. La bonne foi est présumée. Dès lors, il appartient au véritable propriétaire de prouver la mauvaise foi du locataire. En l'espèce, la qualité de propriétaire de Monsieur [A] [W] du logement occupé par Monsieur [H] [R] n'est pas contestable et par ailleurs, il est acquis aux débats que Monsieur [H] [R] ne peut se prévaloir d'un bail d'habitation consenti par le véritable propriétaire du bien. Néanmoins, Monsieur [H] [R] justifie d'un bail d'habitation signé en mai 2022, prenant effet au 1er mai 2022, avec la SARL HARAS DES FENDAGES, pour une durée de 3 ans, sous réserve de reconduction ou de renouvellement, pour un loyer de 650 euros. Il convient alors de relever que le bail d'habitation versé aux débats comprend 5 pages et concerne la location d'un F3 comportant notamment un séjour et deux chambres. Le bail reprend les stipulations habituelles d'un bail d'habitation visant notamment les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans les conditions générales. Monsieur [H] [R] assurait aussi son logement auprès de la société AXA comme l'atteste les attestations d'assurance produites et couvrant les périodes du 4 mai 2022 au 30 avril 2026. Il est établi un état des lieux d'entrée en date du 4 mai 2022 et il n'est pas contesté que Monsieur [H] [R] est bien en possession des clés du logement, remis lors de cet état des lieux. Il ressort également des éléments communiqués par Monsieur [H] [R] que la SARL HARAS DES FENDANGES lui délivrait des quittances de loyers (appelées factures) à son en-tête et qu'il apparaît ainsi que de telles quittances ont été délivrées à Monsieur [H] [R] du 1er mai 2022 au 1er mars 2024 pour le paiement du dépôt de garantie d'un montant de 650 euros ainsi que l'ensemble des loyers et charges sur la période. D’une part, Monsieur [A] [W] conteste la sincérité des factures produites indiquant d'une part que les factures mentionnent une refacturation de l'électricité consommée, ce qui est contraire la jurisprudence. Cependant, cette pratique de la SARL HARAS DES FENDANGES ne peut cependant remettre en cause son statut de propriétaire apparent, dès lors que cela s’inscrit dans les relations entre bailleur et locataire et que cela confirmait pour Monsieur [R] que la SARL HARAS DES FENDAGES était son bailleur. D’autre part, que la facture était déclarée comme acquittée les premiers du mois alors que le versement était effectué postérieurement comme c'est le cas par exemple pour la facture du 1er novembre 2023 ne peut remettre là aussi la qualité de propriétaire apparent. D’autant plus que Monsieur [H] [R] justifie du paiement du loyer par la production de ses relevés bancaires sur toute la période. Si en effet sur toutes les factures, il apparaît en bas de page, la mention «  factures non soldées : facture n°2024043617 » d'un montant de 96,80 euros, sans que l'on sache à quoi cela correspond, aucun élément ne permettant d'énoncer qu'il s'agit d'une facture du 7 avril 2024 et cela ne peut là encore remettre en cause la théorie de l'apparence au moment de la conclusion du bail en mai 2022. Dès lors, que, comme il a été rappelé par le juge des référés dans son ordonnance du 5 août 2025, il n'est pas d'usage pour une simple personne physique de vérifier si une personne morale qui se présente comme bailleresse d'un logement en est la propriétaire, ces éléments de fait sont de nature à induire la croyance légitime du locataire en la qualité de propriétaire apparent du bailleur, étant relevé là encore par le juge des référés que le bail porte sur un appartement situé 6 rue des Fendanges, adresse en corrélation avec la dénomination de la SARL HARAS DES FENDANGES. Par conséquent, le contrat de bail signé en mai 2022, par application de la théorie de l'apparence, est opposable à Monsieur [A] [W]. Monsieur [A] [W] se prévaut qu'à compter du 29 mars 2024, date du départ de la société HARAS DES FENDANGES du centre équestre, Monsieur [H] [R] n'avait plus la jouissance paisible des lieux et que par conséquent, il ne peut plus se prévaloir de la théorie de l'apparence. Cependant, la notion de jouissance paisible des lieux joue uniquement dans les rapports entre le bailleur et le preneur, permettant le cas échéant au preneur de se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation d'entretien de la chose louée et non pour apprécier la théorie de l'apparence. Il convient de constater que le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans reconductible tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial, à défaut de congé régulier du bailleur, conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Si en effet, l'article 1214 du code civil précise que le renouvellement d'un contrat donne naissance à un nouveau contrat, il convient de relever que le contenu est identique et ne remet pas en cause le fait que le contrat de bail était opposable au propriétaire légitime. Par conséquent, si Monsieur [A] [W] ne souhaitait pas que le contrat de bail, qui lui était opposable, soit renouvelé, il se devait de délivrer congé au locataire conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Or en en délivrant pas congé dans les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le courrier du 20 janvier 2025 signifié le 19 février 2025 par acte de commissaire de justice ne pouvant être analysé comme un congé, le bail s'est renouvelé aux mêmes conditions, et ce, même si Monsieur [H] [R] avait connaissance qu'il avait souscrit un contrat de bail avec une personne morale qui n'était pas le véritable propriétaire. Dès lors qu'il est reconnu que le bail d'habitation est opposable à Monsieur [A] [W] en raison de la théorie de l'apparence, la location par la SARL HARAS DES FENDANGES ne peut être analysée comme une sous-location au sens de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la SARL HARAS DES FENDANGES disposant de surcroit des locaux litigieux dans le cadre d'un bail rural et non dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, le bail d'habitation ayant pris effet le 1er mai 2022, étant déclaré opposable à Monsieur [A] [W], ce dernier sera débouté de sa demande d'expulsion et la demande relative aux indemnités d'occupation devient sans objet. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [A] [W] L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l'espèce, Monsieur [A] [W] sollicite des dommages et intérêts indiquant que Monsieur [H] [R] a commis une faute en restant de manière abusive dans les lieux. Dès lors, qu'il a été reconnu que Monsieur [H] [R] n'est pas occupant sans droit ni titre des lieux loués, Monsieur [A] [W] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, et par mise à disposition au greffe, DIT que le contrat de bail d'habitation consenti par la SARL HARAS DES FENDANGES à Monsieur [H] [R] portant sur le logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 est opposable à Monsieur [A] [W] ; REJETTE la demande d'expulsion des lieux de Monsieur [H] [R] et de sa condamnation à une indemnité d’occupation ; DEBOUTE Monsieur [A] [W] de sa demande de dommages et intérêts ; ORDONNE à Monsieur [A] [W] d'exécuter tous travaux nécessaire permettant de rechercher et mettre fin aux causes d'affaissement du sol dans le salon et dans la buanderie du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ; DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; REJETTE la demande d'astreinte ; DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de suspension de paiement des loyers et des charges ; DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de transmission des factures de loyers mensuellement ; CONDAMNE Monsieur [A] [W] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [A] [W] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [A] [W] aux dépens ; RAPPELE que l'exécution provisoire est de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE