Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 15 juin 2026 — n° 25/06506

EXPOSE DES FAITS Suivant acte sous seing privé en date, à [Localité 5], du 21 septembre 1994, prenant effet le 1er mars 1994, M. [I] [Z] et Mme [C] [G] épouse [Z] ont donné à bail commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives, à la société Supernet, aux droits de laquelle vient désormais la SARL Cline’Net Pressing des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer annuel de 12.195,92 euros. Ces locaux comprennent : - une boutique à l’angle de l’[Adresse 5], au numéro [Adresse 6], et de la [Adresse 7], au numéro 1, avec gaz, eau, électricité et un sous-sol situé sous la boutique, -un logement au premier étage à gauche de l’escalier de l’immeuble comprenant : entrée, salle à manger, deux chambres à coucher, cuisine, eau, gaz, électricité, ce logement étant réservé à l’habitation. Le bail a été renouvelé plusieurs fois et pour la dernière fois, selon acte en date du 18 juin 2014 aux termes duquel il a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 01 mars 2012 pour se terminer le 28 février 2021, moyennant un loyer de 24.000 euros annuels. L'activité exercée est celle de teinturerie, laverie, blanchisserie, pressing, talons et clés minute, serrurerie et cordonnerie. Par acte signifié par commissaire de justice le 06 juin 2023, M. [Z] a donné congé à la SARL Cline’Net Pressing pour le 31 décembre 2023 et offert le renouvellement du bail pour une durée de trois, six, neuf ans à compter du 01 janvier 2024, moyennant un loyer hors charges hors taxes de 50.000 euros annuels. Par acte en date du 22 février 2024, la SARL Cline’Net Pressing a accepté le principe du renouvellement du bail sous les conditions suivantes : -que le bail soit renouvelé aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré et aux conditions légales et règlementaires en vigueur, moyennant un loyer dont le taux de variation sera calculé, en application de l'article L145-34 alinéa 2 du code de commerce, à partir du dernier indice publié pour la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif, -que l'indice à appliquer pour le calcul du prix du loyer du bail renouvelé soit celui désigné par le bail expiré, à savoir l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE (indice de base du 1er trim.2012 : 1617, indice de comparaison du 3ème trim.2023, paru au JO du 22/12/2023 : 2106), soit (24.000 euros/1617) x 2106 = 31.257,89 euros, -que l'indice ensuite applicable au cours du bail renouvelé soit, conformément aux dispositions de l'article L145-34 alinéa 1 du code de commerce, l'indice des loyers commerciaux (indice de base : dernier indice publié au jour du renouvellement, soit celui du 3ème trim.2023 (JO du 22/12/2023) / 133,66), -que le contrat ou l'avenant de renouvellement de bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, l'indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur, et qu'il se conforme aux dispositions de l'article L145-40-2 du code de commerce. M. [Z] a ensuite transmis son mémoire en fixation du prix du loyer renouvelé, par courrier recommandé avec avis de réception du 24 janvier 2025, puis saisi, par acte signifié le 10 avril 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins, à titre principal, de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 50.000 euros annuels hors charges et hors taxes, à compter du 01 janvier 2024 et, à titre subsidiaire, que soit ordonnée une mesure d'expertise. Par jugement en date du 12 janvier 2026, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à l'audience du 13 avril 2026 pour plaidoiries avec transmission du mémoire en défense de la SARL Cline’Net Pressing avant le 12 février 2026. Par message adressé par voie électronique le 10 mars 2026, le conseil de M.

MOTIFS Sur la compétence du juge des loyers commerciaux Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. » Aux termes du dispositif de leurs écritures, les consorts [Z] demandent au juge des loyers commerciaux de : "Condamner la SARL Cline’Net Pressing à verser à Madame [J] [Z] et Monsieur [L] [Z] les compléments de loyers dus à compter du 01 janvier 2024". Or, aux termes de l’article R145-23 du code de commerce précité, dont les dispositions sont d’ordre public la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et le juge des loyers n’a pas compétence pour prononcer de condamnation à paiement. Ces demandes sont donc irrecevables et, à défaut d’accord des parties, il leur appartient de saisir le tribunal pour trancher ce point, si elles l’estiment nécessaire. Il n'y a donc pas lieu de ce fait de statuer sur la demande tendant à "dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil." Sur la fixation du loyer renouvelé Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: « 1o Les caractéristiques du local considéré; 2o La destination des lieux; 3o Les obligations respectives des parties; 4o Les facteurs locaux de commercialité; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. Enfin, aux termes de l'article R145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R145-7 sont en ce cas applicables. En l'espèce, les consorts [Z] expliquent que le critère qu'ils ont retenu pour déterminer le montant du loyer est l'estimation de la valeur locative réelle, notamment les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des caractéristiques de locaux commerciaux similaires. Or, ils indiquent que le loyer versé par la SARL Cline’Net Pressing est bien inférieur aux prix du marché et à sa valeur locative réelle, précisant en effet que lors de la conclusion initiale du bail, le montant du loyer avait été évalué approximativement et de manière aléatoire, sans aucune évaluation du marché. Ils ajoutent que l'agence Avenir Immobilier FNAIM a d'ailleurs relevé que selon le marché actuel de la location, la valeur locative du bien est évaluée à 4.200 euros mensuels, soit 50.000 euros annuels. Ils considèrent ainsi que le montant précédemment fixé à hauteur de 24.000 euros, même indexé sur le fondement de l'indice des loyers commerciaux, soit 30.469,92 euros hors taxes et hors charges, est donc nettement inférieur à la valeur actuelle réelle de marché. La SARL Cline’Net Pressing, après avoir rappelé les différents courriers et pièces de procédure échangés, indique simplement, dans le dispositif de ses écritures qu'elle sollicite que le montant annuel du loyer renouvelé à compter du 01 janvier 2024 soit fixé à la somme de 31.257,89 euros. Le loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties mais à défaut d’accord il est déterminé par le juge des loyers, qui doit le fixer, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce à la valeur locative, dans la limite toutefois du plafonnement prévu par l’article L. 145-34. Ainsi, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier publié par l’Insee. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il faut prendre en compte la variation calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Le loyer plafonné se calcule selon la formule suivante : loyer initial × (indice actuel / indice initial). Il ressort des éléments versés aux débats que le loyer plafonné s'élève ainsi à la somme de 31.257,89 euros (24.000 x (2106/1617) ).

PAR CES MOTIFS, Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Déclare irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande de Mme [J] [Z] et M. [L] [Z] tendant à : "Condamner la SARL Cline’Net Pressing à verser à Madame [J] [Z] et Monsieur [L] [Z] les compléments de loyers dus à compter du 01 janvier 2024". Renvoie les parties à mieux se pourvoir de ces chefs devant le tribunal si elles l’estiment nécessaire ; DEBOUTE Mme [J] [Z] et M. [L] [Z] de leur demande de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 50.000 euros annuels hors taxes et hors charges ; DEBOUTE Mme [J] [Z] et M. [L] [Z] de leur demande d'expertise judiciaire ; FIXE le montant du loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2024 entre Mme [J] [Z] et M. [L] [Z] d’une part et, d'autre part, la SARL Cline’Net Pressing à la somme de 31.257,89 euros HT/ HC par an portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] ; CONDAMNE in solidum Mme [J] [Z] et M. [L] [Z] au paiement des entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE Mme [J] [Z] et M. [L] [Z] à régler à la SARL Cline’Net Pressing la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE Mme [J] [Z] et M. [L] [Z] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX