Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 15 juin 2026 — n° 25/08671

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 01 décembre 2006, la société La Colombe des bois et la société Urbanisme et commerce, aux droits desquelles se trouve désormais la société Pierre Sélection, ont donné à bail commercial à la SARL Biocoop des locaux constituant le lot n°4 de l'immeuble sis à l'angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de 10 ans à compter de la date de livraison de la coque du local, moyennant un loyer de 57.640 euros hors charges et hors taxes par an. Par avenant n°1 signé le 26 août 2008, les parties ont convenu notamment d'une extension de l'assiette des lieux loués, par la prise à bail du lot mitoyen n°5, le loyer étant porté à la somme de 84.920 euros hors charges et hors taxes par an. Le bail s'est tacitement prolongé à compter du 12 janvier 2017. Par acte en date du 29 septembre 2017, le bailleur a délivré congé pour le 31 mars 2018 avec offre de renouvellement à effet du 01 avril 2018 et souhaité voir porter le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 111.000 euros annuels hors charges et hors taxes. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 avril 2025, la société Biocoop Les Bruyères a adressé à son bailleur une demande de révision du loyer sur le fondement de l'article L145-39 du code de commerce, en faisant valoir que le loyer avait varié de plus d'un quart, et elle a ainsi sollicité qu'il soit fixé à la somme de 51.000 euros annuels hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative des lieux loués. Par mémoire signé le 11 juin 2025 et notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 juin 2025, la société Biocoop Les Bruyères a sollicité, à titre principal, que le loyer du bail renouvelé au 14 avril 2025 soit fixé à la somme de 47.000 euros annuels hors charges et hors taxes et, à titre subsidiaire, qu'une expertise judiciaire soit ordonnée. Par acte délivré le 10 octobre 2025, la société Biocoop Les Bruyères a fait assigner la société Pierre Sélection ainsi que la SA BNP Paribas Real Estate Investment Management France devant le juge des loyers commerciaux et elle sollicite, au visa des articles L145-33, L145-34, L145-57 et R145-23 et suivants du code de commerce, de: "1/ A titre principal Juger par application des dispositions des articles L145-39 et suivants du code de commerce, que le loyer révisé à effet du 14 avril 2025 doit être fixé à la valeur locative Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 14 avril 2025 à un montant annuel de QUARANTE SEPT MILLE EUROS (47.000 euros) en principal, hors charges et hors taxes Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du code civil) Condamner la société PIERRE SELECTION au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Condamner la société PIERRE SELECTION aux dépens 2/ A titre subsidiaire avant-dire droit Désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative dans le cadre d'une fixation en application des règles du code de commerce Dans ce cas fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 14 avril 2025 et jusqu'à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 75.475 euros hors taxes et hors charges Réserver dans ce cas les dépens et l'article 700 du code de procédure civile." Aux termes de son mémoire en réponse du 10 avril 2026, notifié par voie électronique le 15 avril 2026, la société Pierre Sélection demande, au visa des articles R145-33, L145-34, R145-3 à R145-8 et L145-57 du code de commerce de : "Débouter la société Biocoop Les Bruyères de sa demande de fixation du loyer révisé à la somme de 47.000 euros…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, "le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1/ les caractéristiques du local considéré 2/la destination des lieux 3/les obligations respectives des parties 4/les facteurs locaux de commercialité 5/les prix couramment pratiqués dans le voisinage Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments." L'article L145-34 du même code prévoit pour sa part que " à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article l112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente." Aux termes de l'article L145-57 du même code, "pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail." En l’espèce, la preneuse explique que loyer, dans son dernier état, s'élève à la somme de 149.127 euros par an hors taxes et hors charges et qu'il a ainsi varié de plus d'un quart, raison pour laquelle elle sollicite qu'il soit fixé à la somme annuelle de 47.000 euros par an hors charges et hors taxes. A titre subsidiaire, elle demande qu'une expertise judiciaire soit ordonnée si la juridiction s'estimait insuffisamment informée. La bailleresse indique, pour sa part, qu'elle ne conteste pas le principe de la fixation du loyer révisé du bail à compter du 14 avril 2025, à la valeur locative, en application de l'article L145-39 du code de commerce mais qu'elle conteste, en revanche, le montant du loyer révisé notifié par le preneur, expliquant qu'il fonde ses prétentions sur un rapport d'expertise amiable dont elle conteste les conclusions, tant au regard des surfaces retenues que de la valeur locative proposée. Elle demande donc que la société Biocoop Les Bruyères soit déboutée de sa demande et qu'un expert judiciaire soit désigné. L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. » . Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent. Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, avenant, congé, courrier, plans, avis d'échéance, compte locatif), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. De plus, le rapport établi à la requête de la société Biocoop Les Bruyères apporte des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, qui ne peut se fonder exclusivement sur ce seul rapport établi non contradictoirement bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties. Par conséquent, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, il convient d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer le montant du loyer révisé. Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la preneuse. Sur le montant du loyer provisionnel L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ». Conformément aux dispositions précitées, le loyer provisionnel est fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Sur les demandes accessoires Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement réputé contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe, ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail révisé conclu entre la société Pierre Sélection et la SARL Biocoop Les Bruyères  ; COMMET pour y procéder : Mme [O] [K] [Adresse 5] [Localité 4] 01 47 34 88 00 Avec pour mission de : * convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix; * rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ; * rechercher la valeur locative à la date du 14 avril 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, Du tout, DRESSER rapport ; DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ; DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ; DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 01 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises, FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société Biocoop Les Bruyères à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 01 août 2026 inclus, avec une copie de la présente décision, DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre, DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, RENVOIE l’affaire à l’audience du 08 février 2027 à 10h pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et que les parties se prononcent sur un éventuel retrait du rôle dans l'attente du dépôt du rapport ou, si ce dernier a été rendu, pour conclusions en ouverture de rapport; RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier. LE GREFFIER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,