Tribunal judiciaire, chambre des référés, 16 juin 2026 — n° 26/00027

Exposé du litige Par acte reçu par maître [C] [Y] le 28 décembre 2021, madame [R] [P] épouse [W] a vendu à madame [D] [G] et monsieur [Q] [Z] sa maison à usage d'habitation située [Adresse 6] 2018 à [Localité 10]. Après avoir fait établir deux procès-verbaux de constat de désordres principalement d'humidité, les acquéreurs ont fait assigner en référé-expertise madame [P] épouse [W] et la SARL IMMO [Localité 7] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par actes de commissaire de justice en date du 6 et 18 novembre 2024. Par ordonance en date du 11 février 2025, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire de la seule venderesse et confiée au Cabinet [V]. Monsieur [N] [V] a diffusé une première note aux parties le 12 septembre 2025. C'est dans ces conditions que monsieur [Z] et madame [G] ont fait assigner en référé-extension les parties suivantes : - madame [P] épouse [W], par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025 ; - maître [T] [X] en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL IMMO [Localité 7], par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026 ; - la Caisse régionale GROUPAMA LOIRE BRETAGNE, par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025 ; - la SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES venant aux droits de la SCP [C] [Y], [S] [B], [O] [E], par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025. La Caisse régionale GROUPAMA LOIRE BRETAGNE a constitué avocat le 20 janvier 2026. La SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES a constitué avocat le 21 janvier 2026. Madame [W] a constitué avocat le 16 février 2026. La SELARL [T] [X] a constitué avocat le 26 février 2026. L'affaire appelée à la première audience du 10 mars 2026 a fait l'objet de deux renvois contradictoires. A l'audience du 5 mai 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif. Monsieur [Z] et madame [G] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions, aux fins de voir : - ordonner l'extension des opérations d'expertise confiées à la SARL Cabinet [V] par ordonnance de référé (RG 24/00522) à Maître [T] [X] de la SELARL [X] en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL IMMO [Localité 7], GROUPAMA LOIRE BRETAGNE et la SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES ; - ordonner l'extension des opérations d'expertise au basculement du mur de soutènement en rive de l'immeuble ; - débouter les parties défenderesses de leurs demandes ; - statuer ce que de droit sur les dépens. Ils opposent à l'ordonnance de référé du 11 février 2025 mettant hors de cause l'agence immobilière la note de l'expert judiciaire à la suite de ses premières constatations. Ils font valoir que tant l'agence immobilière que le notaire sont susceptibles de voir engager leur responsabilité faute d'avoir attiré la vigilance des acquéreurs sur les riques particuliers de remontée de nappe phréatique, connus affectant le quartier de la commune du bien immobilier vendu. Ils invoquent la mention incorrecte d'un puits dans l'acte, s'agissant en réalité d'un puisard recueillant les eaux des fonds situés en amont et servant de bassin tampon. Ils se réfèrent à l'attestation de leur notaire, Maître [K] et à la jurisprudence sur le devoir de mise en garde à la charge du notaire tenu de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties en cas de doute sur leur véracité ou de circonstances particulières laissant penser à un silence dolosif du vendeur. Ils font remaquer que l'office du notaire rédacteur de l'acte est situé à 2,6 km de la maison vendue et que maître [C] [Y] a exercé dans la même étude entre 1996 et 2023, pour soutenir qu'il ne pouvait ignorer la situation des lieux conncue des habitants du quartier, lesquels sont confrontés à des phénomènes redondants.

MOTIFS DE LA DÉCISION I - Sur la demande d’extension d'une expertise à d'autres parties Le juge des référés peut sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile déclarer commune à une autre partie une mesure d'instruction qu'elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, conformément aux conditions posées par ce texte, qu'il existe un motif légitime de rendre l'expertise commune à d'autres parties que celles initialement visées. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, en ce que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l'échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire. La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale. En l’espèce, monsieur [Z] et madame [G] produisent des attestations de voisins, propriétaires de leurs maisons situées dans la même avenue de la commune de [Localité 10] témoignant en décembre 2024 de la nécessité de mesures supplémentaire d'évacuation des eaux pluviables en cas de fortes pluies depuis plusieurs années. Ils fournissent également un article de presse locale sur des inondations sur la commune "des habitants du [Adresse 7] sont lassés de subir des infiltrations d'eau ; ils ont l'impression de ne pas être entendus de la mairie", faisant état d'une aggravation de la situation depuis 1985, le pire ayant été atteint en 2001. Ces doléances sont objectivées par un avis hydréologique sur les inondations de l'hiver 200/2001 à [Localité 10] rendu à la suite d'une enquête de terrain, qui a mis en évidence plusieurs facteurs explicatifs du prénomène de remontée des niveaux aquifères consécutif à des pluies exceptionnelles : sous-sol constitué de sables très perméables, existence d'une nappe libre, puisards faute d'un réseau d'assainissement pluvial suffisant, nombreux rejets d'eaux usées à partir des habitations non raccordées au réseau d'assainissement collectif. Le risque fort d'innondations de caves oar remontée de nappe est reconnu par le site [I] dans un rapport en date du 27 août 2024. Force est de constater que dans rapport annexé à l'acte de vente datant du 18 octobre 2021, un tel risque n'était pas précisé, indiquant néanmoins une localisation exposée à un atlas de zone innondable et à titre d'aléa "innondation par une crue à débordement lent de cours d'eau". Dans l'acte authentique de vente, il est mentionné "le vendeur déclare que le bien n'est pas équipé d'un système de récupération et de distribution d'eaux de pluie ; le vendeur déclare que l'immeuble est équipé d'un puits". Si l'expert dans sa note N°1 en date du 12 septembre 2025 ne précise pas ses constatations matérielles, il émet un avis favorable à l'appel en cause de l'agence immobilière et du notaire après une première réunion d'expertise sur place. Au vu des éléments précités, les remontées récurrentes de la nappe phréatique sont bien connues dans le quartier où se trouve l'immeuble, objet du litige. S'agissant d'un risque substantiel en lien avec une déclaration erronnée du vendeur sur la nature d'un ouvrage, monsieur [Z] et madame [G] justifient d'un motif à attraire aux opérations d'expertise en cours les débiteurs d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil, dont la portée juridique relève de la seule appréciation souveraine des juges du fond. Il convient de faire droit à leur demande d'extension, à l'égard de Maître [T] [X] de la SELARL [X] en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL IMMO [Localité 7], GROUPAMA LOIRE BRETAGNE en sa qualité d'assureur de l'EURL IMMO [Localité 7] et la SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES. II - Sur la demande de complément de mission d'expertise Aux termes de l’article 245 du code de procédure civile en son second alinéa, le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci. En l'espèce, monsieur [V] a donné un avis favorable à l'extension de la mesure aux désordres affectant le mur de soutènement en rive de l'immeuble, précisément le basculement constaté, qu'il estime en lien probable avec les remontées de nappe phréatique. Au vu des éléments précités, monsieur [Z] et madame [G] justifient d'un motif légitime à ce que le désordre de basculement soit examiné contradictoirement dans le cadre de l'expertise judiciaire en cours. Il convient de demander à l'expert de faire connaître son avis sur l'existence de ce désordre lors de la vente immobilière litigieuse. Madame [W] sera déboutée du surplus de ses prétentions quant à la mission, afférentes à une fissure. Il convient de proroger le délai de dépôt du rapport définitif de six mois. III - Sur les demandes accessoires En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, la nature de la présente instance en référé aux fins d’expertise in futurum justifie de laisser les dépens à la charge des demandeurs. Au vu de l'issue donnée aux différents points débattus, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives de ce chef. PAR CES MOTIFS : Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé, Disons que les dispositions de l’ordonnance de référé du 11 février 2025 (RG 24/00522) sont communes et opposables à Maître [T] [X] de la SELARL [X] en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL IMMO [Localité 7], GROUPAMA LOIRE BRETAGNE en sa qualité d'assureur de l'EURL IMMO [Localité 7] et la SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES ; Disons que monsieur [N] [V] devra appeler les parties susvisées à participer aux opérations d'expertise ; Disons que la mission confiée au Cabinet [V] SARL suivant les dispositions de l’ordonnance de référé du 11 février 2025 est complétée à l’examen du désordre suivant : basculement du mur de soutènement en rive de l'immeuble, en demandant à l'expert de donner son avis sur l'existence de ce désordre lors de la vente immobilière litigieuse ; Disons que le délai de dépôt du rapport définitif est prorogé d'un délai supplémentaire de six mois ; Rappelons que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction est compétent pour statuer sur toute difficulté relative aux opérations d’expertise ; Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de madame [D] [G] et monsieur [Q] [Z]; Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires; Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé. Le greffier, Le président, Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD