Tribunal judiciaire, 3ème chambre civile, 23 juin 2026 — n° 25/02126

PROCÉDURE : Date de la première évocation : 18 Novembre 2025 Date des débats : 28 Avril 2026 Date de la mise à disposition : 23 Juin 2026 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 29 septembre 2022, avec effet au 18 octobre 2022, la SCI Foncière DI 0101/2010 a donné à bail à M. [J] [D] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] A – 4e étage – porte A401 – [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 5], avec parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 463,67 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 31 euros. Par acte sous seing privé du 27 septembre 2022, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10220825729), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par le locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus. S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 7 février 2025 à M. [J] [D] un commandement de payer la somme en principal de 1 848,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la société Action logement services a fait assigner M. [J] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : – la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ; – déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; – à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; – ordonner l’expulsion de M. [J] [D] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; – fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; – condamner M. [J] [D] à payer à la société Action logement services : * la somme de 1624,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2025 ; * les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; * la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. À l’audience du 18 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative indemnisée à la somme de 2 100,41 euros, arrêtée au 6 novembre 2025. Elle ajoute que, le défendeur règle le loyer courant. Elle fait part de son intention de se désister de ses demandes principales si, M. [J] [D] règle sa dette en cours de délibéré comme il s’y est engagé. M. [J] [D], comparant en personne, fait valoir que son activité professionnelle redémarre et qu’il va percevoir un acompte professionnel important avant la fin de l’année, ce qui lui permettra de régler la totalité de la dette locative, en cours de délibéré, avant janvier 2026. Enfin, il ajoute avoir un enfant à charge, en garde alternée.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026. Par note en délibéré du 9 janvier 2026, réceptionnée au greffe de la juridiction le même jour, la société Action logement services transmettant aux débats un décompte des sommes réglées pour le compte du locataire arrêté au 9 janvier 2026, porte sa demande en paiement à la somme de 2 652,76 euros et maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, faute pour le défendeur d’avoir réglé sa dette comme il s’y était pourtant engagé au cours de l’audience. Par note en délibéré du 9 janvier 2026, réceptionnée au greffe de la juridiction le même jour, M. [J] [D] indique qu’il n’a pas encore pu régler sa dette, faute d’avoir perçu les règlements qu’il attendait liés à son activité professionnelle mais qu’il devrait prochainement les recevoir et pouvoir régler sa dette locative. Aussi, il sollicite que lui soit octroyé un délai de paiement supplémentaire. Par jugement en date du 23 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats . À l’audience du 28 avril 2026, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en portant la dette à un montant de 5.165,58 euros au jour de l’audience. Enfin, elle ajoute, concernant la demande de délais formulée par M. [J] [D], s’en rapporter. M. [J] [D] n’a pas comparu. Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers et charges En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, les parties versent notamment aux débats : – le contrat de bail du 29 septembre 2022 ; – le « contrat de cautionnement Visale n° A10220825729 » du 27 septembre 2022 signée par la bailleresse; – le commandement de payer; – les quittances subrogatives; – un décompte locatif depuis l’origine du bail; – un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 21 avril 2026, terme de avril 2026 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 5.165,58 euros. Il résulte de ces pièces que : - d’une part, sont dûment justifiées les sommes mises au compte de M. [J] [D] ; - d’autre part, il résulte des diverses quittances produites que la caution est légalement subrogée dans l’action en paiement de la bailleresse contre la locataire pour le recouvrement de cette somme. M. [J] [D] sera en conséquence condamnée à payer à la société Action logement services la somme de 5.165,58 euros arrêtée au 21 avril 2026, au titre des loyers et charges impayés (terme de avril 2026 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.848,21 euros à compter du 7 février 2025, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 15 mai 2025, date de l’assignation. Sur la demande en résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10220825729 » liant la SCI Foncière DI 0101/2010 et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution. En outre, les quittances subrogatives signées par la bailleresse, représentée par son mandataire la société FONCIA NORMANDIE, rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail. En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé. Sur le bien fondé de la demande Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [J] [D], en date du 7 février 2025 et portant sur la somme, en principal, de 1.848,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus. Il résulte toutefois des pièces versées à la procédure que ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 7 avril 2025. Sur la demande reconventionnelle de délais Sur la demande de délai de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, M. [J] [D] a repris le paiement du loyer courant et il sera fait droit à sa demande de délais, comme de suspension de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif. Sur les conséquences de la résiliation Sur l’expulsion Eu égard au constat de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 7 avril 2025, il convient en conséquence d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des lieux par la locataire, à faire procéder à l’expulsion de M.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE M. [J] [D] à payer à la société Action logement services la somme de 5.165,58 euros arrêtée au 21 avril 2026, au titre des loyers et charges impayés et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.848,21 euros à compter du 7 février 2025, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 15 mai 2025, date de l’assignation ; ACCORDE à M. [J] [D] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette, intérêts et frais, dans les 6 mois de la présente décision sauf meilleur accord des parties ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ; DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DÉCLARE la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services recevable ; CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu entre les parties le 29 septembre 2022, avec effet au 18 octobre 2022, portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] A – 4e étage – porte A401 – [Localité 4] [Adresse 7], à la date du 7 avril 2025 par l’effet de la clause résolutoire ; DIT que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant le délai de six mois du présent jugement et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ; DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ; AUTORISE dans ce cas, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, à faire expulser M. [J] [D] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ; RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [J] [D] à la SCI Foncière DI 0101/2010 à une somme égale au montant du loyer et de la provision pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 557,69 euros, sous déduction des sommes décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE M. [J] [D] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 7 avril 2025, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ; REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ; CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 7 février 2025 ; CONDAMNE M.