Tribunal judiciaire, 3ème chambre civile, 23 juin 2026 — n° 25/04613

PROCÉDURE : Date de la première évocation : 24 Février 2026 Date des débats : 28 Avril 2026 Date de la mise à disposition : 23 Juin 2026 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 3 mai 2022, M. et Mme [K] ont donné à bail à Mme [I] [T] et M. [P] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 10 euros. Par acte sous seing privé du 2 mai 2022, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10137773917), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par les locataires dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus. S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 25 mars 2025 à Mme [I] [T] et M. [P] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2.017,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 mars 2025, terme de mars 2025 inclus. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la société Action logement services a fait assigner Mme [I] [T] et M. [P] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : – la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ; – déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; – à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ; – ordonner l’expulsion de Mme [I] [T] et M. [P] [G] ainsi que, de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; – fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; – condamner solidairement Mme [I] [T] et M. [P] [G] à payer à la société Action logement services : * la somme de 4.387,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2025 sur la somme de 2.017,16 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ; * les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; * la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. À l’audience du 28 avril 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 7.759,85 euros, selon décompte arrêté au 21 avril 2026. Mme [I] [T] et M. [P] [G], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution des défendeurs L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats : – le contrat de bail, lequel contient une clause de solidarité entre les co-locataires « pour l’exécution de toutes les clauses du présent contrat » ; – le contrat de cautionnement Visale ; – le commandement de payer délivré aux locataires, en date du 25 mars 2025 ; – les quittances subrogatives; – un décompte locatif arrêté au 21 avril 2026 ; – un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 17 février 2026. Il résulte de l’ensemble de ces pièces que, les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits de la société bailleresse, a effectué plusieurs règlements au lieu et place des locataires. En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement des bailleurs contre les locataires pour le recouvrement de cette somme, Mme [I] [T] et M. [P] [G] seront solidairement condamnés à payer à la société Action logement services la somme de 7.759,85 euros, arrêtée au 21 avril 2026, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2.017,16 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation. Sur la demande en résolution du bail Sur la recevabilité de la demande Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10137773917» liant M. et Mme [K] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution. En outre, les quittances subrogatives produites aux débats et signées par les bailleurs rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail. En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion. Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 27 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé. Sur le bien fondé de la demande L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [I] [T] et M. [P] [G], par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025 et portant sur la somme en principal de 2.017,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 mars 2025. Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois. En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 mai 2025. Sur les conséquences de la résolution Sur l’expulsion Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 25 mai 2025, il convient en conséquence d’autoriser les bailleurs, à défaut de libération spontanée des lieux par Mme [I] [T] et M.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] et M. [P] [G] à payer à la société Action logement services la somme de 7.759,85 euros, arrêtée au 21 avril 2026, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2.017,16 euros et pour le surplus, à compter du 1er octobre 2025 ; DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ; CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu en date du 3 mai 2022, entre M. et Mme [K] et Mme [I] [T] et M. [P] [G] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] , à la date du 25 mai 2025 par l’effet de la clause résolutoire ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire de Mme [I] [T] et M. [P] [G], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ; RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ; FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [I] [T] et M. [P] [G] aux bailleurs à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges convenus au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Mme [I] [T] et M. [P] [G] à payer in solidum à la société Action logement services, subrogée dans les droits des bailleurs, les indemnités d’occupation dues à compter du 25 mai 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la bailleresse ; REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action Logement Services ; CONDAMNE Mme [I] [T] et M. [P] [G] au paiement in solidum des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 ; CONDAMNE Mme [I] [T] et M. [P] [G] à payer in solidum à la société Action Logement Services la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ; DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados. Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION