Tribunal judiciaire, chambre 6 - référés pdt, 23 juin 2026 — n° 26/00207

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 15 juin 2023, l’EPF Auvergne a donné à bail à la SAS Pyramid [T] des locaux situés local [Adresse 4] au sein de la galerie marchande de [Adresse 5], niveau [Adresse 6] à [Localité 4]. Le bail a été conclu pour une durée de dix années moyennant un loyer annuel de 40 000 euros HT, outre une part variable correspondant à 5 % HT du chiffre d’affaires annuel HT. Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges. Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, l’EPF Auvergne a, par acte du 19 décembre 2025, fait signifier à la SAS Pyramid [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans résultat. Par acte du 20 mars 2026, l’EPF Auvergne a fait assigner en référé la SAS Pyramid [T] aux fins suivantes : - Constater la résiliation du bail commercial conclu entre l'EPF AUVERGNE et la SAS PYRAMID [T] - Ordonner, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de la SAS PYRAMID [T] ainsi que tout occupant de son chef, du local situé dans la galerie marchande du centre commercial de [Adresse 5], [Adresse 7] ([Adresse 8]), et correspondant au local n° 115, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loues et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, - Condamner la SAS PYRAMID [T] à payer à l'EPF AUVERGNE la somme de 60.490,42 € au titre de l'arriéré locatif sauf à parfaire suivant le décompte qui sera remis lors des débats, comprenant le loyer de mars 2026 inclus, cette somme incluant d'ores et déjà la majoration de 10 %, le tout assorti des intérêts au taux légal majorés de trois points à compter de la décision à intervenir, - Fixer l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par la SAS PYRAMID [T] à la somme mensuelle de 8.587,06 € T.T.C € à compter de la résiliation du bail et au besoin de la condamner à verser à l'EPF AUVERGNE ladite indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de Janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, - Dire que le dépôt de garantie restera acquis à l'EPF AUVERGNE, - Condamner la SAS PYRAMID [T] à payer à l'EPF AUVERGNE la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer du 19 décembre 2025, - Rappeler que la décision à intervenir sera de droit exécutoire à titre provisoire. Appelée à l’audience du 28 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties. A l’audience des référés du 2 juin 2026, les débats se sont tenus. L’EPF Auvergne a fait valoir oralement que les impayés de loyer étaient antérieurs à la fermeture de l’hypermarché Auchan au sein de la galerie marchande, que le contrat de bail stipule que le preneur ne peut tenir responsable le bailleur d’un changement de configuration des lieux pour exiger la révision du montant du loyer contractuel et qu’elle fournit un décompte actualité au 1er avril 2026 inclus. Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la SAS Pyramid [T] demande au juge des référés de : A titre principal - constater l’existence d’une contestation sérieuse au fond, - se déclarer incompétent au profit de la juridiction du fond, - rejeter l’ensemble des moyens, fins et prétentions du bailleur, - condamner le bailleur au paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure abusive, En tout état de cause - condamner le bailleur à porter et payer la somme de 1 500 euros au preneur en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur les demandes aux fins de constat de résiliation du bail commercial et d’indemnité d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier. A l’appui des demandes, il est notamment produit : - le contrat de bail commercial liant les parties, - le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 décembre 2025, - un décompte actualisé au 26 mai 2026. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux (p. 51 du bail commercial). Il résulte des pièces versées aux débats que la SAS Pyramid [T] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. La SAS Pyramid [T] soutient que le montant du loyer souffre d’une contestation sérieuse dès lors que la fermeture de l’hypermarché Auchan a entraîné une baisse de la fréquentation de la galerie marchande et a eu des conséquences négatives sur son chiffre d’affaires, et ce, alors que le bail a été conclu en considération de l’implantation de l’hypermarché au sein de la galerie marchande. Elle en déduit que l’un des éléments essentiels à la conclusion du bail a disparu, que le montant du loyer est ainsi injustifié et qu’il doit être apprécié au fond. Elle indique qu’elle s’est rapprochée de son bailleur pour réviser le montant du loyer mais que celui-ci n’a pas répondu à ses sollicitations. L’EPF Auvergne oppose que les défauts de paiement du loyer sont survenus avant la fermeture de l’hypermarché, de sorte que lien entre ceux-ci et les difficultés financières alléguées par la SAS Pyramid [T] n’est pas établi. Elle fait également valoir que le contrat de bail exclut sa responsabilité en cas de changement de configuration des lieux. Il en déduit que le montant du loyer ne souffre d’aucune contestation. Le contrat de bail commercial stipule, en page 4, que « Le Local, objet des présentes, fait partie d’une galerie marchande, propriété du Bailleur (la « Galerie Marchande ») au sein d’un centre commercial (le « Centre Commercial ») qui inclut notamment une grande surface (la « Grande Surface »). Le Centre Commercial est par ailleurs compris dans un ensemble immobilier plus vaste (l’« Ensemble immobilier ») qui comprend notamment des aires de stationnement (les « Parkings »). Le Centre Commercial comme l’Ensemble Immobilier ne sont pas détenus par un unique propriétaire, et le Bailleur étant une personne morale distincte du propriétaire de la Grande Surface, sa responsabilité ne pourra en aucun cas être recherchée pour toutes décisions, quelles qu’elles soient, prises par la Grande Surface, les autres propriétaires ou tout tiers. Les éléments descriptifs ci-dessus restent indicatifs et ne concernent que les caractéristiques générales du Centre Commercial ou l’Ensemble immobilier. Ils ne comportent donc aucune garantie d’une immutabilité juridique, physique ou commerciale qui serait incompatible avec les variantes de la législation, de la conjoncture ou des opportunités de la distribution ; le ou les propriétaires du Centre Commercial et de l’Ensemble immobilier conservent, en conséquence, la faculté d’adapter les concepts, de réaliser toutes modifications, toutes surélévations ou extensions éventuelles, notamment des parties communes et privatives à usage commun et/ou à utilité commune et des parties privatives ainsi que le cas échéant toute modification de l’état descriptif de division et/ou règlement de copropriété, ce que le Preneur accepte expressément [...] » (p. 4 du bail commercial). Il ne comporte aucune clause prévoyant la révision du montant du loyer en cas de changement de configuration des lieux. Dans ces conditions, le montant du loyer, fixé à 5 % HT du chiffre d’affaires annuel et, a minima à 40 000 euros HT et hors charges par an (p. 8 du bail commercial), ne souffre d’aucune contestation sérieuse. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SAS Pyramid [T] qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion du locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision. Il convient également de condamner la SAS Pyramid [T] à payer à l’EPF Auvergne, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. L’EPF Auvergne sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 8 587,06 euros TTC à compter de la résiliation du contrat de bail. Le bail commercial prévoit, en page 52, dans un paragraphe intitulé « 28) CLAUSE RESOLUTOIRE – SANCTIONS » que « L’indemnité d’occupation à la charge du Preneur, en cas de non délaissement du Local pour quelque cause que ce soit après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, cette indemnité de base étant réajustée ultérieurement de plein droit pour être portée, si elle est inférieure, au montant annuel du loyer global du nouveau preneur ». La clause précitée, en ce qu’elle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doit s’analyser en une clause pénale. Au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond. En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de [Localité 5] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 6] – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501). Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application de la clause précitée sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande en paiement de pénalités. Par conséquent, la SAS Pyramid [T] sera condamnée à payer à l’EPF Auvergne, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé, soit la somme mensuelle de 4 293,53 euros TTC ce avec effet rétroactif à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à la libération des lieux et sans qu’il n’y ait lieu à majoration dès lors que les conditions contractuelles alléguées à ce titre sont susceptibles le cas échéant d’être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond. 2/ Sur les demandes en paiement de provisions En l’espèce, le décompte produit par l’EPF Auvergne comprend les loyers, les frais de rejet de prélèvement de loyer, une majoration de 10% en application du contrat de bail à sept reprises, des frais de commandements de payer, à deux reprises, pour le mois de février et de mars 2026 et une majoration pour clause pénale d’un montant de 4 273,36 euros au moins de mars 2026.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, suivant commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, CONSTATE la résiliation à la date du 19 janvier 2026 du contrat de bail liant l’EPF Auvergne, d’une part, et la SAS Pyramid [T], d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire, DIT en conséquence que la SAS Pyramid [T] sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à la l’EPF Auvergne situés local 115 au sein de la galerie marchande de [Localité 7][Adresse 9] à [Localité 4], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, CONDAMNE la SAS Pyramid [T] à payer à l’EPF Auvergne à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, soit la somme de QUATRE MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES (4 293,53 €) TTC euros, ce avec effet rétroactif à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, CONDAMNE la SAS Pyramid [T] à payer à l’EPF Auvergne, à titre provisionnel, la somme de CINQUANTE CINQ MILLE CINQ CENT DEUX EUROS ET SIX CENTIMES (55 502,06 €) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au mois de mars 2026 inclus, DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes, CONDAMNE la SAS Pyramid [T] à payer à l’EPF Auvergne la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS Pyramid [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La greffière, La présidente,