Tribunal judiciaire, 3e ch. referes paf, 23 juin 2026 — n° 26/00016

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 12 décembre 2005, la société [Localité 1] Cohennoz Labellemontagne a consenti à la société La belle Métairie un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 12 décembre 2005 pour se terminer le 11 décembre 2014 pour un local situé [Adresse 1] à [Localité 1] en vue de l’exploitation d’une activité de restauration d’altitude, moyennant un loyer annuel de 19 999,20 euros HT payable en 12 termes égaux de 1 666,66 euros, outre les impôts et charges. Par acte notarié en date du 16 févier 2016, modifié par avenant du 01 avril 2019, la Sci [Adresse 1], venant aux droits de la société [Localité 1] Cohennoz Labellemontagne, et la société La belle Métairie ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf années commençant à courir le 01 janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2024 et moyennant un loyer annuel de 46 800 euros HT payable en 12 termes égaux de 3 900 euros, outre les charges et insertion d’une clause d’échelle mobile. Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 la Sci [Adresse 1] a fait délivrer à la société La belle Métairie un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial à raison d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 22 792,82 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025 la Sci [Adresse 1] a fait assigner la société La belle Métairie devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et condamner la société preneuse à régler la somme provisionnelle de 15 905,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 octobre 2025. Par actes des 29 et 30 décembre 2025 la Sci [Adresse 1] a fait dénoncer l’assignation à la société Banque Cic Est, la société Lyonnaise de Banque et la société Kronenbourg en leur qualité de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la société La belle Métairie conformément à l’état des inscriptions de privilèges et nantissements délivré par le greffe du tribunal de commerce de Chambéry le 16/12/2025. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2026, la Sci [Adresse 1] demande au juge des référés de : - constater la résiliation du bail commercial, - ordonner la libération des locaux occupés et la remise des clés, - assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés, - ordonner l’expulsion de la société preneuse et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, à défaut de la libération spontanée des locaux et remise des clés, - condamner à titre provisionnel la société preneuse à payer à la Sci [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 7 560 euros, outre les charges à compter du 31 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des locaux, - à titre subsidiaire, condamner à titre provisionnel la société preneuse à payer la somme de 22 680 euros à la Sci [Adresse 1] correspondant aux loyers et charges impayés arrêtée au 13 mai 2026, - en tout état de cause, débouter la société preneuse de l’ensemble de ses demandes, et condamner la société preneuse à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie Viard, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle soutient que, faute de règlement des causes du commandement, la clause résolutoire contenue dans le bail commercial est acquise depuis le 30 octobre 2025. Elle précise que la société preneuse a réglé l’intégralité de la dette locative arrêtée au 30 octobre 2025 mais qu’elle n’a pas procédé au règlement des loyers postérieurs, de sorte que l’arriéré locatif est d’un montant de 22 680 euros au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire il convient de rappeler que l'article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions, le jugement ne pouvant intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. Le respect de ces formalités n'a pour but que de faire savoir aux créanciers inscrits qu'ils disposent d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur afin de sauver leur gage, sans leur conférer la qualité de partie à l'instance en résiliation du bail, et que l'absence de notification régulière n'a d'autre effet que de rendre la résiliation ainsi que la procédure suivie inopposables à ceux-ci. En l’espèce, la société bailleresse justifie avoir fait dénoncer l’assignation aux créanciers inscrits mentionnés dans l’état certifié des inscriptions délivré le 16 décembre 2025 par le greffe du tribunal de commerce de Chambéry. 1 - Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. L’article 145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose notamment “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux”. En l’espèce le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, en cas de défaut notamment de paiement d'un seul terme de loyer, ou des charges, ou de toutes sommes qui en constituent l'accessoire, et un mois après un commandement de payer resté en tout ou partie sans effet pendant ce délai, le bail sera résilié de plein droit. La Sci [Adresse 1] a fait délivrer à la société La belle Métairie le 30 septembre 2025 un commandement de payer la somme de 22 792,82 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, correspondant à l’arriéré de loyers de juin 2025 à septembre 2025. Ce commandement vise expressément la clause résolutoire prévue à l’acte de renouvellement du bail en date du 16 février 2016, et rappelle le délai d'un mois pour régler les sommes dues, de sorte qu’il a valablement fait courir le délai d'acquisition de la clause résolutoire d'un mois. La société La belle Métairie admet n’avoir réglé les causes du commandement de payer que le 30 décembre 2025, soit trois mois après la signification du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté par la société bailleresse. Il s’en déduit que les causes de ce commandement de payer délivré le 30 septembre 2025 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa signification et que les effets de la clause résolutoire étaient acquis à l’expiration du délai d’un mois soit le 31 octobre 2025.. Il y a donc lieu de constater la résiliation, à la date du 31 octobre 2025, du bail commercial liant la Sci [Adresse 1] à la société La belle Métairie, par l'acquisition des effets de la clause résolutoire. 2 - Sur les demandes de délais de paiement rétroactif et de paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, permet au juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d’en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou d’accorder une provision au créancier. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Dès lors que les paiements intervenus ont permis d’apurer la totalité de la dette locative, le juge peut accorder rétroactivement un délai de paiement et constater que la clause résolutoire n’a pas joué. En l’espèce, il n’est pas contesté que la société La belle Métairie a réglé les causes du commandement en trois versements des 29 octobre 2025, 27 décembre 2025 et 30 décembre 2025, puis qu’elle a opéré plusieurs paiements entre le 31 décembre 2025 et le 25 février 2026 lesquelles représentent un montant total de 35 360,32 euros. Toutefois, il ressort du décompte produit par la Sci [Adresse 1], que ces paiements n’ont pas permis d’honorer l’intégralité des échéances dues, un solde débiteur de 22 680 euros restant dû par la société preneuse au 13 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 inclue, ce qui n’est pas contesté par la société La belle Métairie. En conséquence, et bien que la société La belle Métairie ait réglé intégralement les causes du commandement de payer au jour de l’assignation, elle échoue à justifier du paiement des loyers courants postérieurs au 30 octobre 2025. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder le bénéfice de délais de paiement rétroactifs susceptibles de suspendre les effets de la clause résolutoire. La résiliation du bail étant survenue par le jeu de la clause résolutoire, le preneur est débiteur d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. A ce titre, la société La belle Métairie est tenue de régler à la société [Adresse 1] la somme provisionnelle mensuelle de 7 560 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due et ce, à compter du 31 octobre 2025, date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux. Compte tenu des paiements précités, il y a lieu de condamner la société La belle Métairie à régler à titre provisionnel l’intégralité des indemnités d’occupation arrêtées au 13 mai 2026 correspondant à la somme de 22 680 euros, indemnité d’occupation du mois de mai 2026 inclue, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 7 560 euros à compter du 1er juin 2026. Enfin, le bail étant résilié, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société preneuse.

ORDONNONS à la société La belle Métairie de libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1] dans le mois suivant la signification de la présente décision ; DISONS qu’à défaut de libération des lieux dans ce délai, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, d'un serrurier et de déménageurs si besoin est ; RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la société La belle Métairie à payer à titre provisionnel à la Sci [Adresse 1] la somme de 22 680 euros au titre des indemnités d’occupation provisionnelles arrêtées au 13 mai 2026, échéance de mai 2026 comprise, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 7 650 euros, outre les charges, à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la remise effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; AUTORISONS la société La belle Métairie à s’acquitter de la somme de 22 680 euros due au titre des indemnités d’occupation provisionnelles arrêtées au 13 mai 2026 en quatre échéances de 5 670 euros chacune ; DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DISONS qu’à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; DEBOUTONS la Sci [Adresse 1] de sa demande d’astreinte ; CONDAMNONS la société La belle Métairie aux dépens, dont distraction sera faite au profit de Maitre Nathalie Viard ; CONDAMNONS la société La belle Métairie à verser à la Sci [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffière. La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,