Tribunal judiciaire, 3e ch. referes paf, 23 juin 2026 — n° 26/00032

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 novembre 2016, les époux [Z] ont donné à bail commercial à la société Odalys Résidences un appartement et un parking situés dans la résidence “[Etablissement 1]” sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 8 327 euros HT, payable par trimestre civil échu et au plus tard le 15 du mois qui suit la fin de chaque trimestre, aux fins d’exploitation d’une résidence de tourisme. Par acte du 05 janvier 2026 M.[V] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] ont fait assigner la société Odalys résidences devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de la voir condamner à leur verser les sommes de 5 953,08 euros, outre intérêts, au titre de provision à valoir sur les loyers échus et dus pour la période Covid, de 2 500 euros au titre du préjudice moral et financier, et 2 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2026, M. et Mme [Z] demandent à voir : - dire leurs demandes recevables et bien fondées, - condamner la Sas Odalys résidences à leur payer à titre de provision sur les loyers échus et pour la période Covid la somme de 4 412,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - condamner la Sas Odalys résidences à leur payer une somme de 3 500 euros au titre du préjudice moral et financier subi, compte tenu par ailleurs de l’attitude résistante et de mauvaise foi d’adoptée par la défenderesse ayant notamment fait perdre aux concluants leur droit d’action concernant les loyers de 2020, - condamner la Sas Odalys résidences à leur payer une somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la note d’honoraires versées aux débats, - condamner la Sas Odalys résidences à leur payer les entiers dépens. Ils indiquent abandonner leur demande en paiement provisionnel des trois premiers trimestres de l’année 2020 afin d’éviter toutes contestations sérieuses au stade des référés. Ils soutiennent que le 4ème trimestre n’est pas prescrit en ce qu’il est devenu exigible au 15 janvier 2021 et que l’assignation date du 05 janvier 2026. S’agissant de leur demande de provision, ils se fondent sur les décisions rendues par la Cour de cassation statuant sur les circonstances liées à la crise sanitaire de la covid pour soutenir que la clause du bail définie à l’article 7 ne peut être retenue, ni constituer une contestation sérieuse au paiement des loyers du fait de l’absence de circonstances exceptionnelles affectant le bien lui-même. Ils soutiennent que les mesures administratives prises pendant cette période sont des mesures extrinsèques au bien et indépendantes de la volonté ou comportement des bailleurs. S’agissant de leur demande indemnitaire, ils arguent de la mauvaise foi de la société preneuse à leur régler les loyers dus alors même qu’elle avait connaissance des décisions rendues en matière de règlements des loyers pendant la période Covid 19.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de relever que les époux [Z] abandonnent leur demande en paiement des loyers concernant les trois premiers trimestres de l’année 2020. 1- Sur la recevabilité de la demande de provision au titre des loyers du 4ème trimestre 2020 L’article 835 alinéa 2 code de procédure civile dispose que “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.” Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée. L’article 2224 du code civil prévoit que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.” L’action en paiement des loyers commerciaux relève également de la prescription quinquennale de droit commun. Son point de départ se situe à la date de l'exigibilité de chacun des loyers. Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. En revanche, ni la lettre recommandée avec avis de réception (Civ. 2e, 10 décembre 2015 n°14-25-892), ni la mise en demeure (Com. 18 mai 2022 n°20-23.204) n’interrompt le délai de prescription de l’action en paiement. En l’espèce, la facture du 4ème trimestre de l’année 2020 a été établie le 03 décembre 2020 pour un montant de 2 264,94 euros au titre des loyers échus entre le 01/10/202 et le 31/12/2020, et fixe une date d’échéance de paiement au 15 janvier 2021 (Pièce n°11 demandeurs). M. et Mme [Z] soutiennent que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date d’exigibilité de cette facture, soit au 15 janvier 2021, pour en déduire que le délai de prescription a été interrompu par l’assignation délivrée le 05 janvier 2026, ce qui est contesté par la société Odalys Résidences. S’agissant d’une somme recouvrant un loyer trimestriel ou plusieurs loyers mensuels successifs, la détermination de la date d’exigibilité de la créance et des conditions d’application de la prescription ne ressort pas de l’évidence. Le moyen tiré de la prescription du loyer du 4ème trimestre de 2020 constitue une contestation sérieuse qui échappe au pouvoir du juge des référés. En conséquence, les époux [Z] sont déboutés de leur demande en paiement provisionnel au titre du 4ème trimestre de l’année 2020. 2 - Sur la demande de provision au titre des loyers échus à compter de 2021 L’article 835 alinéa 2 code de procédure civile dispose que “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”. Juge de l’évident, le juge des référés n’a toutefois plus le pouvoir de statuer en cas de contestation sérieuse. Il est jugé qu’en interprétant les clauses d’un contrat, le juge des référés tranche une contestation sérieuse. En l’espèce la Sas Odalys Résidences qui admet ne pas avoir intégralement réglé les arriérés de loyers et charges portant sur la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, soutient que les décisions gouvernementales prises pendant la pandémie de la Covid 19 constituent des “circonstances exceptionnellement graves” affectant le bien et l’impossibilité d’une occupation effective et normale dudit bien au sens de la clause contractuelle définie à l’article 7 “ Loyer " qui dispose in fine : “Dans le cas où l’indisponibilité du bien résulterait : - soit du fait ou d’une faute du bailleur, - soit de l’apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telle qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu’à l’issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l’immeuble dans le contrat multirisques soir par la garantie perte d’exploitation souscrite par le preneur”. Or, la clause précitée, dont la clarté exclut toute interprétation, implique, à l’évidence, que le bien loué soit lui-même affecté, tel que les termes mêmes le précisent (circonstances affectant “le bien”), mais également l’exemple donné (l’incendie de l’immeuble) (Cass., 3e Civ., 8 février 2024, pourvoi n° 22-17.620). En outre il n’est pas discuté que les mesures prises pour lutter contre la propagation du virus Covid 19 ont affecté, non les biens loués eux-mêmes, mais les conditions d’exploitation de la résidence hôtelière, en réduisant le taux d’occupation du fait de la baisse de l’activité touristique, des confinements successifs et du recours massif au télétravail. Il n’est d’ailleurs pas contesté que pendant cette période les biens donnés en location étaient, à tout moment, en état de location et conformes à l’usage auquel ils étaient destinés. Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’interpréter cette clause contrairement à ce que soutient la société Odalys résidences pour invoquer l’existence de contestations sérieuses, les circonstances graves et exceptionnelles visées par la clause de l’article 7 ne s’appliquent pas, avec l’évidence requise en référé, aux conséquences résultant des mesures prises par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation du virus et faire face à la pandémie de la Covid 19. En conséquence l'obligation de payer l’intégralité des loyers contractuels pendant cette période n'est pas sérieusement contestable, y compris pendant les périodes de fermeture administrative. La société Odalys résidences est donc condamnée à verser aux demandeurs la somme provisionnelle de 3 305,07 euros au titre des loyers dus pour l’année 2021. Conformément à la demande, les intérêts au taux légal courrent à compter de la présente décision. 3 - Sur la demande de dommages et intérêts En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l’espèce, la demande présentée par les époux [Z] au dispositif de leur conclusion tend à obtenir une condamnation en paiement au titre de la réparation de leur préjudice moral et financier. Cette demande qui n’est pas formée à titre provisionnel, ne relève donc pas de la compétence du juge des référés. Les demandeurs sont donc déboutés de ce chef de prétention. 4 - Sur les demandes accessoires L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. La société Odalys résidences, partie perdante à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, doit être tenue de supporter les dépens de l’instance. Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [Z] l’intégralité des sommes qu’ils ont été contraints d’exposer en justice pour la défense de leurs intérêts, de sorte qu’il convient de condamner la société Odalys résidences à leur payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses sur la demande en paiement provisionnel des loyers du 4ème trimestre de l’année 2020 ; DEBOUTONS M. [V] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] de leur demande de provision au titre des loyers du 4ème trimestre de l’année 2020 ; CONDAMNONS la société Odalys résidences à payer à M. [V] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] la somme provisionnelle de 3 305,07 euros au titre des loyers dus pour l’année 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTONS M. [V] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] de leur demande en dommages et intérêts ; CONDAMNONS la société Odalys résidences aux dépens de l’instance ; CONDAMNONS la société Odalys résidences à payer à M. [V] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffière. La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,