Tribunal judiciaire, référés jcp, 23 juin 2026 — n° 25/01882

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [Y] a donné à bail à Madame [C] [S], par contrat en date du 8 novembre 2017, une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7]. Le 17 mai 2019, le Préfet des Alpes Maritimes a pris un arrêté de mise en sécurité prescrivant à Monsieur [D] [Y] de sécuriser immédiatement le logement, de faire réaliser un état des installations électriques et des travaux pour rendre celles-ci conformes dans le délai de 15 jours. Par jugement du 12 janvier 2021, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE a : - suspendu rétroactivement le paiement des loyers à compter du 1er février 2018 ; - dit que la clause résolutoire n’avait pas été acquise après la délivrance du commandement de payer du 8 novembre 2018 ; - débouté Monsieur [D] [Y] de toutes ses demandes, - condamné Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [G] [Q] et à Madame [C] [S] la somme de 8.000 euros au titre des loyers indûment perçus entre le 1er février 2018 et le 1er juin 2018 ; - condamné Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [G] [Q] et à Madame [C] [S] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ; - débouté Madame [C] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chances de percevoir les APL ; - condamné Monsieur [D] [Y] à payer à Madame [C] [S] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier, né d’une facturation indue d’eau et d’électricité ; - débouté Madame [C] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux de conformité à effectuer dans son logement ; - condamné Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [G] [Q] et à Madame [C] [S] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur [D] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour la délivrance des deux constats d’huissier du 27 février 2019 et du 4 novembre 2020, ainsi que pour l’expertise. Le 12 mai 2023, Monsieur [D] [Y] a fait signifier à Madame [C] [S] un congé pour reprise à effet au 30 novembre 2023. Par décision en date du 19 janvier 2026, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE a : - déclaré nul et non avenu le congé pour reprise délivré à Madame [C] [S] par Monsieur [D] [Y] le 12 mai 2023 ; - débouté Monsieur [D] [Y] de toutes ses demandes ; - débouté Madame [C] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - condamné Monsieur [D] [Y] à payer à Madame [C] [S] la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 1er décembre 2020 et le 30 juillet 2025 ; - débouté Madame [C] [S] de sa demande de remboursement de travaux ; - condamné Monsieur [D] [Y] à payer à Madame [C] [S] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur [D] [Y] aux dépens. Par exploit du 21 novembre 2025, Madame [C] [S] a assigné Monsieur [D] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE statuant en référé à l’effet de : - ordonner une mesure d'expertise judiciaire ; - désigner tel expert qu'il plaira à Madame, Monsieur le Président, avec pour mission, les parties et leur conseil dument convoqués, de : -> prendre connaissance du dossier -> se faire remettre tous les documents utiles à la mission, -> se rendre sur les lieux, ->recueillir les dire et explications des parties -> décrire et examiner toutes les malfaçons, non-façons, non-conformités, inachèvements et autres existants dans les lieux loués par Madame [S], tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, en déterminer l'origine et la cause ; -> apporter tous les éléments permettant d'apprécier la nature, la durée et le coût prévisible des travaux nécessaires, le cas échéant, pour y remédier ; -> faire toutes observations utiles à la détermination d'un éventuel préjudice de jouissance dans les lieux loués et dans l'affirmative, son ampleur et sa durée ; - > faire toutes observ…

SUR QUOI Sur la demande d’expertise Aux termes l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que : « le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». Cette disposition est complétée par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui prévoit que : « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ». Enfin, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoir que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ». L’article 378 du code de procédure civile dispose que « La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine ». L’article 379 du même code précise que « Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai ». En l’espèce, Monsieur [D] [Y] sollicite un sursis à statuer sur la demande d’expertise formulée par Madame [C] [S] faisant valoir qu’il a interjeté appel de la décision rendue le 19 janvier 2026 en soulignant que si la cour d’appel lui donne raison, Madame [C] [S] serait occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023, date d’effet du congé pour reprise délivré, de sorte que la demande d’expertise serait dépourvue de motif légitime. De son côté, Madame [C] [S] réfute cette argumentation, soutenant que les deux instances sont distinctes et qu’elle conserve, en tout état de cause, un motif légitime à solliciter une expertise pour des raisons probatoires, notamment pour évaluer les préjudices subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme. Madame [C] [S] sollicite une expertise des lieux donnés à bail, étant observé qu’une précédente expertise a eu lieu, le rapport ayant été déposé le 17 juillet 2020. Elle fait valoir que, depuis, de nouveaux désordres sont apparus (fuite du ballon d’eau chaude notamment) et des désordres existants se sont aggravés.

PAR CES MOTIFS Nous, Caroline CHASSAIN, Vice-Présidente, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [D] [Y] de sa demande de sursis à statuer. ORDONNE une expertise et commet pour y procéder Monsieur [G] [K] , [Adresse 5], avec pour mission, après avoir entendu les parties, s'être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu tout sachant, de : Se rendre sur les lieux,Examiner le logement, objet du litige,Décrire les lieux ;Dire s’ils sont affectés de désordres,Dans l'affirmative, les décrire, en rechercher la cause et dire s'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination,Dire si l'appartement respecte les normes de décence conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,Préconiser, le cas échéant, les travaux propres à remédier aux désordres, en indiquer le coût et la durée, qu’ils soient à la charge du locataire ou du propriétaire, Préciser, le cas échéant, le préjudice subi par le requérant et/ou par le propriétaire,Donner, si cela est possible, tout élément de nature à permettre la fixation d’un loyer après, le cas échéant, réalisation des travaux de mise en conformité, indépendamment de la présence d’un locataire déjà présent dans les lieux.Faire toute observation utile, notamment, le cas échéant, sur le compte entre les parties. FIXE à 1.500 euros la somme que Madame [C] [S] devra consigner entre les mains du régisseur du Tribunal Judiciaire de GRASSE dans le délai de 2 mois à compter de la présente décision à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l'expert, RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera automatiquement caduque en application de l'article 271 du code de procédure civile , DIT que l'expert procédera à sa mission dès qu'il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée, DIT qu'il déposera au Greffe rapport de ses opérations dans le délai de 6 mois, sauf prorogation dûment autorisée ; DIT que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s'il y a lieu, ordonnera la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l'expert déposera son rapport en l'état ; DIT que, dans l'hypothèse où l'expert judiciaire aurait recueilli l'accord des parties à l'utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d'experts de justice concernant la dématérialisation de l'expertise civile et à l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre 29 MAI 2020I du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l'article 748-1 du code de procédure civile ; DIT que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l'expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception et dit que, s’'il y a lieu, celles-ci adresseront à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ; DIT que, passé le délai imparti aux parties par l'article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l'expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ; DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur p…