Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/00058

RAPPEL DES FAITS Par contrat sous seing-privé en date du 19 mars 2021, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [I] [K] un appartement à usage d’habitation de type 4 situé au RDC du [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 544,95 euros pour le logement et 45,30 euros pour le stationnement et le jardin, payable à terme échu le 1er de chaque mois. Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [I] [K], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 28 décembre 2023 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.875,89 euros. A défaut de règlement des causes dudit commandement, et en dépit d’un accord de règlement échelonné de la dette intervenu le 14 février 2024 non respecté par la locataire en place, la société LOGEMLOIRET a fait assigner, en référé, Madame [I] [K] -par acte d'huissier de justice du 25 octobre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes : Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [I] [K] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [I] [K] au titre des loyers et charges à la somme de 3.824,20 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [I] [K] au paiement d’une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel les défendeurs en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. À l’audience du 13 mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 9 septembre 2025 dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret auprès de la Banque de France saisie par Madame [I] [K], qui est intervenue le 7 octobre 2025 fixant un plan de règlement des dettes, puis à l’audience du 13 janvier 2026, la société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Monsieur [Q] a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 4.151,30 euros, dont 3.875,34 € hors frais de poursuites. Régulièrement citée à étude, Madame [I] [K] n’a pas comparu aux audiences précédentes, et était absente et non représentée à l’audience du 13 janvier 2026. De la fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, il ressort que Madame [I] [K] fonctionnaire des finances publiques, vit seule avec 2 enfants à charge scolarisés, et se trouve en situation de fort surendettement selon les déclarations du travailleur social. La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d'appel. I. SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 31 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Madame [I] [K] dès le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 28 décembre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 19 mars 2021 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions générales), et le commandement de payer dans le délai légal de 6 semaines visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.875,89 euros. Toutefois, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [I] [K] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.875,89 euros, expirant le mercredi 28 février 2024 à 24 heures. En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 28 février 2024. L’expulsion de Madame [I] [K] sera ordonnée, en conséquence. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Madame [I] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 28 février 2024 et, à compter du 29 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 29 février 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, la partie échue de cette indemnité d'occupation étant reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience. La société LOGEMLOIRET produit un décompte du 8 janvier 2026 démontrant que Madame [I] [K] reste devoir la somme de 3.875,34 euros, hors frais de poursuites éventuellement inclus dans les dépens. Absente à l'audience, Madame [I] [K] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Madame [I] [K] sera, en conséquence, condamnée à verser à la société LOGEMLOIRET une somme provisionnelle de 3.875,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (selon décompte du 8 janvier 2026 incluant l’échéance du mois de décembre 2025), cette somme portant intérêt au taux légal calculé à compter de la signification de la présente ordonnance. Madame [I] [K] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement et ce, jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement conformément à la demande contenue dans l'assignation. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, et au regard de la procédure de surendettement en cours et de la situation sociale et financière dégradée de Madame [I] [K], l’équité ne commande pas de condamner cette dernière à verser à son bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société LOGEMLOIRET sera donc déboutée de ce chef de demande. PAR CES MOTIFS Nous, Juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2021 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [I] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au RDC du [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [K], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS Madame [I] [K] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 3.875,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 8 janvier 2026 (incluant l’échéance du mois de décembre 2025) et ce, hors frais de procédure- ladite somme portant intérêt au taux légal calculé à compter de la signification de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Madame [I] [K] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 8 janvier 2026- à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTONS la société LOGEMLOIRET de toutes ses autres demandes ; CONDAMNONS Madame [I] [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés. La greffière, Le juge,