Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/00549

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [P] [Z] a donné à bail à Monsieur [Q] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], par contrat sous-seing privé du 16 décembre 2020, ayant pris effet le 18 décembre 2020, pour un loyer mensuel de 350,00 euros, outre 49,00 € de provision sur charges, payables d’avance au 1er jour du mois. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [Z] a fait signifier le 4 avril 2025 à Monsieur [Q] [O], d’une part, un commandement de payer dans les 2 mois les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.878,41 euros, ainsi que, d’autre part, un commandement de fournir l’attestation d’assurance du logement sous le délai d’un mois. Les causes des 2 commandements précités n’ayant pas été éteintes, Monsieur [P] [Z] a en conséquence fait assigner en référé le 17 juillet 2025 Monsieur [Q] [O] -par acte d'huissier de justice signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes : Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du 16 décembre 2020 est acquise et que la location consentie à Monsieur [Q] [O] a cessé de plein droit ;Dire Monsieur Monsieur [Q] [O] occupant sans droit ni titre à la date de résiliation du bail et juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est ;Juger que les meubles éventuellement laissés dans les lieux suivront le sort spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1.736,83 euros en principal (décompte arrêté au 1er juin 2025) avec intérêts au taux légal dans les termes de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [O] au paiement d’une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [O] en tous les dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026 où Monsieur [P] [Z] -représenté par son avocat - a maintenu l’ensemble de ses demandes en sollicitant la condamnation de Monsieur [Q] [O] -lequel n’a pas fourni d’attestation d’assurance du logement et n’a repris aucun paiement de l’arriéré ou du loyer courant- au règlement de la somme de 3.431,73 € selon un décompte actualisé du 2 mars 2026 (échéance de mars 2026 incluse). Régulièrement cité, Monsieur [Q] [O] a comparu en déclarant avoir perdu son emploi de chauffeur routier (salaire de 1900 € par mois) et son permis poids-lourds à renouveler tous les 5 ans, tandis qu’il vit seul, est en cours de divorce, paye une pension alimentaire de 450 € par mois à son ex-épouse pour ses 3 enfants (2 autres enfants vivent au Sénégal) et assume seul le remboursement d’un crédit à la consommation en cours. Il ajoute être sans ressources depuis 2 mois et attendre le versement de l’ARE (allocation de retour à l’emploi) ainsi que son indemnisation France Travail suite à son licenciement, puis il déclare souhaiter rester dans le logement en promettant de reprendre dès que possible les paiements. Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l'audience, mais une action de prévention des expulsions a toutefois permis au travailleur social de confirmer les dires et déclarations de Monsieur [Q] [O] à l’audience. Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 467 du Code de procédure civile, les parties ont comparu contradictoirement à l’audience, présentes ou représentées. L’ordonnance sera donc contradictoire et susceptible d'appel. I. SUR LA RESILIATION - sur la recevabilité de l'action : Monsieur [P] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 22 juillet 2025, soit six semaines avant l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation. L’action est donc recevable. II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail en date du 16 décembre 2020, ayant pris effet le 18 décembre 2020, contient une clause de résiliation de plein droit (article VIII des conditions générales) : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges, un mois après un commandement demeuré infructueux de fournir l’attestation d’assurance « risques locatifs » du logement. L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose en effet que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi. En l'espèce, le bail d’habitation conclu le 16 décembre 2020 prévoit une clause résolutoire rappelant que le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs. Le 4 avril 2025, Monsieur [P] [Z] a fait délivrer à Monsieur [Q] [O] un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire inscrite au bail, les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail reproduite dans l’acte. Or, l’attestation d’assurance du logement n’ayant pas été produite par Monsieur [Q] [O] dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les éléments sont réunis depuis le dimanche 4 mai 2025, jour ouvré, reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit au lundi 5 mai 2025 à 24 heures, ceci en application de l'article 642 du code de procédure civile. Dès lors, l’expulsion de Monsieur [Q] [O] sera ordonnée, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés). Sur l’expulsion du locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 mai 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [O] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur l’indemnité d’occupation Monsieur [Q] [O] est redevable des loyers jusqu’au 5 mai 2025, et à compter du 6 mai 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [Q] [O], occupant sans droit ni titre depuis le 6 mai 2025, cause un préjudice à Monsieur [P] [Z] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés du logement. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Monsieur [P] [Z] produit aux débats un décompte détaillé et actualisé du 23 février 2026 démontrant que Monsieur [Q] [O] reste devoir la somme de 3.431,73 € (échéance de mars 2026 incluse) hors frais de poursuites. Présent à l'audience, Monsieur [Q] [O] ne conteste aucunement, ni le principe ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Il déclare vouloir rester dans le logement et promet de reprendre les paiements de ses loyers, puis il fait état de ses difficultés sociales et financières, sans qu’un diagnostic précis de sa situation personnelle n’ait pu être réalisé du fait de sa carence, mais également sans réclamer à aucun moment en cours d’audience au tribunal des délais de paiement pour résorber sa dette locative. En conséquence, Monsieur [Q] [O] devra être condamné à payer à Monsieur [P] [Z], à titre provisionnel, la somme de 3.431,73 euros majorée des intérêts calculés au taux légal à compter de la date de la signification de la présente ordonnance. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [Q] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement et de l’assignation introductive en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. Par ailleurs, l’équité ne commande pas que Monsieur [Q] [O] -dont la situation tant sociale que financière demeure très dégradée- soit condamné au paiement d’une indemnité de procédure à Monsieur [P] [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [P] [Z] sera donc débouté de ce chef de demande. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du bail conclu le 16 décembre 2020, ayant pris effet le 18 décembre 2020 entre Monsieur [P] [Z], d’une part, et Monsieur [Q] [O], d’autre part et portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 mai 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ; DISONS que Monsieur [Q] [O] devra par conséquent quitter les lieux loués sus-désignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Q] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; DISONS que les sommes dues par Monsieur [Q] [O] à Monsieur [P] [Z] à compter du 6 mai 2025 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ; CONDAMNONS Monsieur [Q] [O] à verser à Monsieur [P] [Z] la somme provisionnelle de 3.431,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 2 mars 2026 incluant la mensualité du mois de mars 2026), avec les intérêts au taux légal calculés à compter de la date de la signification de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Monsieur [Q] [O] à payer à Monsieur [P] [Z] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, calculée à compter du 1er avril 2026 (cf. décompte du 2 mars 2026), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNONS Monsieur [Q] [O] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation introductive en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière.   La Greffière, Le Juge,