Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/00619

EXPOSE DU LITIGE La SCI PASIM, représentée par son gérant Monsieur [M], a donné à bail à Madame [O] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat sous seing privé des 17 & 18 décembre 2020, ayant pris effet le 9 janvier 2021, pour un loyer mensuel de 590 euros, payable d’avance au 1er jour du mois. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PASIM a fait signifier le 26 mars 2025 à Madame [O] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.870,18 euros, signifié à sa personne. La SCI PASIM a ensuite fait assigner en référé le 9 juillet 2025 Madame [O] [S] -par acte d'huissier de justice signifié à sa personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes : Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [O] [S] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 2] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [O] [S] au titre des loyers et charges à la somme de 6.481,74 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [O] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [O] [S] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel la défenderesse en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026 où la SCI PASIM - représentée par son avocat – a maintenu l’ensemble de ses demandes et a sollicité la condamnation de Madame [O] [S] - en l’absence de production d’un décompte actualisé depuis l’assignation introductive- en deniers et quittances. Bien que régulièrement citée à personne, Madame [O] [S] n’a pas comparu, ni personne pour elle. Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience, d’où il ressort que Madame [O] [S] est restée injoignable par le travailleur social, tandis qu’aucun rendez-vous n’a donc pu lui être proposé. La décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. SUR LA RESILIATION - sur la recevabilité de l'action : La SCI PASIM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 10 juillet 2025, soit six semaines avant l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation. L’action est donc recevable. II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail en date des 17 & 18 décembre 2020 contient une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges. Le commandement de payer qui a été délivré le 26 mars 2025, prévoyait un délai contractuel de 2 mois pour éteindre les causes dudit commandement, et il portait sur la somme en principal de 3.870,18 euros au titre des loyers et charges échus. Madame [O] [S] ne s’étant acquittée d’aucun règlement pendant la période de 2 mois prévue par le contrat, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le lundi 26 mai 2025. Sur l’expulsion de la locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 mai 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [S] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur l’indemnité d’occupation Madame [O] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 26 mai 2025, et à compter du 27 mai 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [O] [S], occupante sans droit ni titre depuis le 27 mai 2025, cause un préjudice à la SCI PASIM qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SCI PASIM produit un décompte du 3 juillet 2025 démontrant que Madame [O] [S] reste devoir la somme de 6.481,74 €, échéance du mois de juillet 2025 incluse. Absente à l'audience, Madame [O] [S] ne conteste par définition, ni le principe ni le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. En conséquence, Madame [O] [S] sera condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.481,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [O] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens. Par ailleurs, Madame [O] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu les 17 & 18 décembre 2020 entre Madame [O] [S] d’une part, et la SCI PASIM d’autre part et portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 mai 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ; DISONS que Madame [O] [S] devra par conséquent quitter les lieux loués sus désignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [O] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; DISONS que les sommes dues par Madame [O] [S] à la SCI PASIM à compter du 27 mai 2025 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ; CONDAMNONS Madame [O] [S] à verser à la SCI PASIM la somme provisionnelle de 6.481,74 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte du 3 juillet 2025 incluant la mensualité du mois de juillet 2025), avec les intérêts au taux légal calculés à compter de la date de l’assignation introductive d’instance ; CONDAMNONS Madame [O] [S] à payer à la SCI PASIM une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er août 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNONS Madame [O] [S] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [O] [S] aux entiers dépens ; REJETONS toutes les autres demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière. La Greffière, Le Juge,