Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/01470

RAPPEL DES FAITS Par contrat sous seing privé en date du 17 juillet 2017, l’OPH [G] a consenti un bail à Madame [W] [V] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 493,94 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois, outre un stationnement n°P12 à la même adresse, donné à bail verbal le 1er mars 2022. Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [W] [V], la société [G] a fait signifier le 10 octobre 2024 à cette dernière un commandement de payer sous 2 mois visant la clause résolutoire (article 3-6 du bail) pour un montant en principal s’élevant à 1.471,86 euros. Le même acte a fait commandement à Madame [W] [V] de justifier (article 4-2 du bail) de l’assurance habitation du logement qu’elle occupe dans un délai d’un mois. A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société [G] a fait assigner Madame [W] [V] -par acte d'huissier de justice du 6 février 2025 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes : Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail (article 3-6) et d’ordonner que la location consentie à Madame [W] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Madame [W] [V] sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [W] [V] au titre des loyers et charges impayés au paiement de la somme de 1.459,86 euros en principal, en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;Condamner Madame [W] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Madame [W] [V] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Madame [W] [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. À l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour motif d’une surcharge du tribunal à l’audience de jugement du 13 janvier 2026 où la société [G] - représentée avec pouvoir par Monsieur [S] - a actualisé au 8 janvier 2026 le montant de la dette locative à la somme de 2.588,58 euros. Il a été indiqué à la juridiction qu’un plan d’apurement (accord verbal) était en cours et respecté à concurrence de 168,37 € par mois et qu’il consentait à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où le loyer courant continuait à être acquitté par Madame [W] [V] (dernier paiement le 5 janvier 2026). Citée à étude, Madame [W] [V] n’a pas comparu aux audiences du tribunal. Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience faisant état de la parfaite carence de Madame [W] [V] quant aux rendez-vous proposés par le travailleur social. La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. Il convient également d’indiquer que la société [G] a consenti à l’octroi de délais de paiement, si bien qu’il sera considéré, sans autre précision sur ce point, que l’assurance du logement a été transmise par la locataire Madame [W] [V]. I. SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Madame [W] [V] dès le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 10 octobre 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Or, en l'espèce, le contrat de location conclu en date du 17 juillet 2017 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois, et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.471,86 euros et ce, dans le délai de deux mois. En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Madame [W] [V], il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du mardi 10 décembre 2024 à 24 heures. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'OPH [G] produit un décompte du 8 janvier 2026 démontrant que Madame [W] [V] reste devoir la somme résiduelle de 2.588,58 euros, cette somme comprenant la déduction des frais de poursuites (commandement de payer : 126,53 euros et assignation + notification :131,85 euros) qui relèvent éventuellement des dépens. De cette somme, il convient de déduire 91,44 € de frais de pénalités d’enquête, ainsi que 122,54 € de frais liés au risque locatif, non contractuellement justifiés, soit la somme de 213,98 €. Ainsi, la dette locative s’élève à un montant qui sera ramené à 2.374,60 euros. Absente à l'audience, Madame [W] [V] ne conteste ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Madame [W] [V] sera donc condamnée à verser à l'OPH [G] une somme de 2.374,60 euros, au titre des loyers et charges impayés -selon décompte du 8 janvier 2026- assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, à l’audience, la société [G] a consenti à l’octroi de délais de paiement (accord de règlement échelonné en cours d’exécution) et à la suspension des effets de la clause résolutoire. En effet, au regard de l’examen du décompte versé par [G], il apparaît que Madame [W] [V] a repris le paiement de son loyer courant et qu’elle respecte l’apurement de son arriéré locatif par un règlement mensuel régulier de 168,37 €. En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 14 mensualités de 168,37 euros et une 15ème mensualité permettant de solder la dette locative, les frais de procédure exposés et les intérêts légaux dus. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [W] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat s’était poursuivi, conformément à la demande contenue dans l'assignation. Les autres effets seront indiqués dans le dispositif. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [W] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation. Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  Au regard des circonstances de l’espèce, et en dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH [G], l’équité ne commande pas que Madame [W] [V] soit condamnée à verser à son bailleur une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile. L'OPH [G] sera, par conséquent, débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ; CONSTATE que la SA [G] ne maintient pas ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation fondées sur le défaut d’assurance du logement à l’encontre de Madame [W] [V] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2017 entre la société [G] et Madame [W] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ; CONDAMNE Madame [W] [V] à verser à la société [G], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.374,60 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, et ce, hors frais de procédure et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE Madame [W] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 163,37 euros chacune, et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [G] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [W] [V] soit condamnée à verser à la société [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant indexé du loyer et des charges, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toutes les autres demandes ; CONDAMNE Madame [W] [V] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation introductive d’instance. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La greffière,                                                                             Le juge,