Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/03122

RAPPEL DES FAITS Par acte sous seing privé du 8 décembre 2016, à effet du 20 janvier 2017, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [J] [O] [V] un local à usage d’habitation de type 1 situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 257,11 euros, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois. Compte tenu du non-paiement des loyers et charges de Monsieur [J] [O] [V], l'OPH LOGEMLOIRET a informé préalablement la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 3 février 2025 de cette situation. Se prévalant de la persistance des impayés, LOGEMLOIRET a ensuite fait délivrer à Monsieur [J] [O] [V] le 6 février 2025, un commandement visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail, de justifier de l’assurance du logement et de payer sous 2 mois la somme principale de 5.043,57 euros au titre des loyers et charges échus. Les causes du commandement n’ayant pas été remplies dans les délais impartis, LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [J] [O] [V] -par acte d’huissier de justice remis à l'étude le 24 avril 2025- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes : prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [J] [O] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;juger que Monsieur [J] [O] [V] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [J] [O] [V] au titre des loyers et charges à la somme de 5.659,05 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;condamner Monsieur [J] [O] [V] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [J] [O] [V] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Monsieur [J] [O] [V] au paiement d’une somme de 400,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [J] [O] [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 où Monsieur [J] [O] [V], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. A cette audience, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET, représenté par Monsieur [C], employé du bailleur dûment mandaté, a maintenu ses demandes introductives et actualisé sa créance arrêtée au 8 janvier 2026 à la somme de 6.592,11 euros hors frais de poursuites (échéance de décembre 2025 incluse). La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience en apportant un historique des difficultés de Monsieur [J] [O] [V] qui vit seul âgé de 63 ans, déclaré inapte au travail, est retraité avec 950,94 € de pension de retraite, une mesure de rétablissement personnel ayant été décidée par la commission de surendettement des particuliers auprès de la Banque de France dès le 29 juin 2023. La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026. Par ailleurs, le bailleur social justifie avoir informé la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret de la situation d'impayés de Monsieur [J] [O] [V] le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayées formée par le bailleur LOGEMLOIRET est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, et applicable dans sa rédaction au moment de la délivrance du commandement le 6 février 2025, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le contrat de location conclu le 8 décembre 2016, à effet du 20 janvier 2017, contient deux clauses résolutoires (articles 3-5 et 4-2 des conditions générales) prévoyant un délai de 2 mois à compter du commandement de payer signifié le 6 février 2025 au locataire-occupant qui visait le délai contractuel (article 3-5), et non le délai légal de six semaines pour le règlement de la somme en principal de 5043,57 euros, ainsi que le délai d’un mois légal et contractuel (article 4-2) pour la justification de l’assurance locative. En conséquence, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la clause résolutoire relative aux loyers impayés figurant au bail, le délai d’un mois sera retenu au motif du défaut de justification de l’assurance « risques locatifs » des locaux loués par Monsieur [J] [O] [V], et ce, en application de l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989. Monsieur [J] [O] [V] disposait donc d’un délai d’un mois jusqu’au jeudi 6 mars 2025 à 24 heures pour justifier de la souscription d’une assurance « risques locatifs » des locaux loués. En conséquence, les causes du commandement n'ayant pas été éteintes, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 6 mars 2025. Sur l'indemnité d'occupation Monsieur [J] [O] [V] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 6 mars 2025 et, à compter du 7 mars 2025, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [J] [O] [V], occupant sans droit ni titre depuis le 7 mars 2025 cause un préjudice à LOGEMLOIRET qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer et charges mensuelles -majorée des augmentations légales en vigueur- à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, conformément à la demande introductive. Sur l'expulsion du locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 6 mars 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [O] [V] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier. A toutes fins, il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur le montant de l'arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. En l’espèce, LOGEMLOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et les charges, pour prouver les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 8 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 6.592,11 euros, après soustraction des frais de poursuite (159,99 € et 131,86 €) qui relèvent éventuellement des dépens. Il convient par ailleurs de soustraire de cette somme, les montants non contractuels facturés au titre des pénalités d'enquêtes OPS (7,62 euros) et risques locatif/assurance (55,00 €), soit une somme due ramenée à 6.529,49 Euros. Monsieur [J] [O] [V], non comparant et non excusé, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments ont été ainsi vérifiés. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [O] [V], défendeur à l’action défaillant, au paiement de cette somme de 6.529,49 Euros, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision. Par ailleurs, il n'y aura pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement au locataire, le défendeur non-comparant n’ayant pas jugé utile de présenter et soumettre au tribunal les raisons de ses difficultés sociales et financières. III. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l'espèce, Monsieur [J] [O] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir LOGEMLOIRET, l’équité commande que Monsieur [J] [O] [V] soit condamné à lui verser la somme de 200,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, suivant jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 8 décembre 2016, ayant pris effet le 20 janvier 2017, entre l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET et Monsieur [J] [O] [V] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 mars 2025, et que le bail est résilié à cette date ; CONDAMNE Monsieur [J] [O] [V] à produire l’attestation d’assurance du logement sis [Adresse 2] sous quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT que Monsieur [J] [O] [V] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [J] [O] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [J] [O] [V] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET la somme de 6.529,49 Euros (six mille cinq cent vingt neuf euros et quarante neuf centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse) et hors frais non contractuels et de procédure, ladite somme étant en outre assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [J] [O] [V] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au loyer et charges mensuelles, qui sera calculée à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE Monsieur [J] [O] [V] à payer à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [O] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D.STRUS, greffière. La Greffière, Le Juge,