Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/03430

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2024, la SA CDC HABITAT a donné en location à Madame [Z] [Q] et à Madame [S] [Y] épouse [Q], un appartement à usage d’habitation de type 4, avec 2 places de stationnement n°P40 & n°G78, situés au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel net de 853,89 euros, majoré de 123,86 € de provision pour charges, payable d’avance le 1er jour du mois. Des loyers et charges étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance du logement non fournie, la SA CDC HABITAT a fait signifier le 13 janvier 2025 à Madame [Z] [Q] et à Madame [S] [Y] épouse [Q] un commandement de payer un montant en principal de 2.988,11 € -visant la clause résolutoire figurant à l’article 7 du bail- et de justifier de l’occupation et d’une assurance locative du logement. Les causes du commandement n’ayant pas été éteintes, la SA CDC HABITAT a fait assigner Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans -par actes de commissaires de justice signifiés à l’étude le 5 juin 2025- aux fins suivantes : constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, et ordonner l’expulsion de Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique ;condamner solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] à verser la somme de 3.143,23 € correspondant aux causes pécuniaires du commandement, et ce, sous réserve des loyers échus au jour du jugement ;condamner solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges -révisable selon les conditions contractuelles- à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à complète et effective libération des locaux ;condamner solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] à justifier de la souscription d’une assurance locative ;condamner solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] au paiement d’une somme de 1.200,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, A l’audience qui s'est tenue le 13 janvier 2026, la SA CDC HABITAT, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes relatives aux impayés de loyer en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 4.714,58 euros arrêtée au 9 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 comprise & frais de poursuites inclus). Madame [Z] [Q] et sa mère Madame [S] [Y] épouse [Q] (âgée de 96 ans), représentées par leur avocat substitué, ont soutenu oralement, d’une part, les graves difficultés sociales et financières (diminution importante de revenus) développées dans leurs conclusions écrites, et ayant conduit au retard de règlement de 4 mensualités de loyers et charges, ainsi que d’autre part, le retour à une situation financièrement assainie leur permettant de s’acquitter de leur loyer courant, puis ont enfin sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, et sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, l’octroi par la juridiction d’un délai de 3 années pour apurer leur dette locative arriérée, tout en demandant le rejet des autres demandes, fins et conclusions de leur bailleur. La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, laquelle vient confirmer l’évolution favorable de la situation professionnelle, sociale et financière de Madame [Z] [Q] et sa mère Madame [S] [Y] épouse [Q] qui s’est notablement redressée, impliquant ainsi une réelle capacité de ces dernières à rembourser leur bailleur des sommes dues de façon échelonnée, et sur la base minimale de 100,00 € par mois, en sus du loyer courant. Les débats étant clos, la décision a été mise en…

MOTIFS DE LA DECISION La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement. I. SUR LA RESILIATION DU BAIL - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur SA CDC HABITAT justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d'impayés de Madame [Z] [Q] et de Madame [S] [Y] épouse [Q] dès le 7 janvier 2025, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 13 janvier 2025 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 1er juillet 2024 contient une clause résolutoire dans un délai de six semaines (article 7 des conditions particulières), et le commandement de payer les loyers et charges visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.988,11 euros et ce, dans un délai de 2 mois, et non dans le délai contractuellement prévu issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines. En tout état de cause, l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi, tandis qu’en l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2024 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance dans le délai d’un mois (article 7 des conditions particulières du contrat de location). Ainsi, le 13 janvier 2025, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [Z] [Q] et à Madame [S] [Y] épouse [Q], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte. Par conséquent, Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q], disposaient d’un délai expirant le jeudi 13 février 2025 à 24 heures pour remettre au bailleur l'attestation d'assurance « risques locatifs » du logement loué. A l'audience de jugement au fond du 13 janvier 2026, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et à l’examen des pièces versées à la procédure par Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q], il n’est aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite, et produite par ces dernières auprès de leur bailleur dans le délai d’un mois imparti. Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d'assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 13 février 2025 à 24 heures. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION - sur le paiement de la dette locative arriérée : En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SA CDC HABITAT produit un décompte détaillé démontrant que Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] restent devoir la somme de 4.714,58 € à la date du 9 janvier 2026, sachant que la somme réclamée sera toutefois ramenée à un montant de 4.505 ,42 euros, et ce, après soustraction de la somme de 155,12 € correspondant à des « frais de contentieux » qui relèvent éventuellement des dépens, ainsi que de la somme de 54,04 € (4x13,51€) correspondant à des « frais de rejet prélèvement » non contractuels. Représentées à l'audience, Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] reconnaissent le montant de leur dette locative et proposent ensuite d’apurer leur dette locative arriérée par des règlements mensuels sur une période de 3 ans (soit d’un montant minimum de 126,00 €), en sus des loyers courants. Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] seront, par conséquent, condamnées solidairement à verser à leur bailleur CDC HABITAT une somme de 4.505,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du 5 juin 2025, date de l’assignation introductive d’instance. - sur l’indemnité d’occupation : En outre, il sera rappelé que Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] sont solidairement redevables du loyer et charges jusqu’au 13 février 2025, date de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance et, qu’à compter du 14 février 2025, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupantes sans droit ni titre depuis le 14 février 2025, elles ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, se trouvant dans l’impossibilité de le relouer. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément aux termes de l'assignation introductive d’instance. Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] seront par conséquent condamnées solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 14 février 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de production d’une attestation d’assurance « risques locatifs » ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2024 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation avec 2 places de stationnement n°P40 & n°G78, situés au [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 février 2025 ; CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.505,42 € (quatre mille cinq cent cinq euros et quarante deux centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte du 9 janvier 2026. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du 5 juin 2025, date de l’assignation introductive d’instance ; FAIT SOMMATION à Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] de justifier auprès de la société CDC HABITAT de la souscription d’une assurance « risques locatifs » couvrant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans un délai maximum de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] à s’acquitter de cette somme -outre le loyer et les charges courants- en 35 mensualités de 126,00 € (cent vingt six euros) et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] soient solidairement condamnées à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Q] et Madame [S] [Y] épouse [Q] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation introductive d’instance. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La greffière, Le juge,