Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/04642

RAPPEL DES FAITS Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, Monsieur [H] [U] a donné en location à Monsieur [E] [I] un local à usage d’habitation situé au [Etablissement 1] [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 300,00 euros charges comprises, payable d’avance avant le 5 de chaque mois. Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [H] [U] a fait signifier le 30 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, à Monsieur [E] [I] pour un montant en principal de 600,00 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au titre des mois de juillet et août 2024. Monsieur [H] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 3 septembre 2024. En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, Monsieur [H] [U] a, par acte d'huissier du 13 août 2025 remis à l’étude, assigné Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes : A défaut de conciliation des parties, Constater la résiliation du bail d’habitation du 1er juillet 2021 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et subsidiairement, prononcer la résolution du bail du 1er juillet 2021 en raison de l’inexécution de l’obligation principale de Monsieur [E] [I] selon l’article 1728 §1 du code civil ;Dire en conséquence Monsieur [E] [I] occupant sans droit ni titre du logement situé [Etablissement 1] [Adresse 2], et lui enjoindre de quitter les lieux sans délai, en réduisant le délai de 2 mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, d’un serrurier si nécessaire ;Dire que les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux seront séquestrés aux frais du locataire et suivront le sort prévu à l’article L. 443-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 3.900,00 euros au titre des loyers arriérés (loyer de juillet 2025 inclus), outre intérêts au taux légal sur 600,00 € à compter du commandement de payer, et de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;Condamner Monsieur [E] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 450,00 € par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés ;Condamner Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 800,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [E] [I] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à l’exception des seuls dépens. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 1] par la voie électronique le 14 août 2025. A l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 mars 2026 aux fins de permettre à Monsieur [E] [I] d’être assisté d’un interprète en langue turque. A l’audience du 10 mars 2026, Monsieur [H] [U], représenté par son avocat, a tout d’abord maintenu oralement l’ensemble de ses demandes introductives, en y ajoutant par conclusions ultérieures une indemnité d’occupation de 360 € par mois à compter de novembre 2025 jusqu’à libération des lieux, outre une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC, tout en actualisant ensuite les sommes dues par Monsieur [E] [I] à un montant de 4.413,06 € arrêté selon décompte détaillé -hors frais de poursuites- en date du 6 mars 2026 régulièrement produit aux débats. Le bailleur ajoute qu’aucun règlement n’a été effectué par le locataire défaillant de…

MOTIFS DE LA DECISION La décision est susceptible d'appel et contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement. I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 1] par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, telles que s'appliquant au moment de l'assignation. Par ailleurs, Monsieur [H] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 août 2025, conformément aux dispositions modifiées de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 30 août 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire (chapitre II) dans les deux mois en cas de défaut de paiement au terme convenu, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2024, pour la somme en principal de 600,00 euros. Le bail étant en cours à la date dudit commandement de payer, et en application du principe de protection du locataire, la clause résolutoire de 2 mois contractuellement prévue sera donc applicable en l’espèce, nonobstant les termes de la loi du 27 juillet 2023 prévoyant un délai réduit à 6 semaines. Monsieur [E] [I] avait donc jusqu'au mercredi 30 octobre 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 600,00 €. Or, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 octobre 2024. De ce fait, il n'y aura pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée aux torts et griefs du preneur. L’expulsion de Monsieur [E] [I] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif, les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoyant un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux d’habitation étant d’application strictes. En effet, au cas présent, force est de constater qu’aucun commencement de preuve de manœuvres, menaces, voies de fait, contrainte ou de la mauvaise foi de la personne expulsée n’est utilement rapporté par le requérant. Monsieur [H] [U] sera donc débouté de sa demande de réduction de délai de ce chef. S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Monsieur [E] [I] reste redevable des loyers jusqu’au 30 octobre 2024 et, à compter du 31 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire-bailleur Monsieur [H] [U] qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Monsieur [H] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [I] reste devoir la somme résiduelle de 4.413,06 euros au titre de sa dette locative à la date du 6 mars 2026, (échéance de mars 2026 incluse). Présent à l'audience, Monsieur [E] [I] informe le tribunal des difficultés sociales et financières qu’il subit, sans à aucun moment contester, ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés. Monsieur [E] [I] ne pourra, en conséquence, qu’être condamné à verser à Monsieur [H] [U] la somme de 4.413,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 6 mars 2026-échéance de mars 2026 incluse), assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision. Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [E] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er avril 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus. La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, tandis que Monsieur [E] [I] n’a pas repris le paiement complet du loyer courant au jour de l’audience, et en tout état de cause, n’a formulé aucune demande relative à d’éventuels délais de paiement de sa dette. III. SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE PENALE Il y a lieu de rappeler qu’en application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infractions aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Cet article, issu de la loi du 24 mars 2014, s'applique au bail du 1er juillet 2021, de sorte que la clause figurant au § VI des conditions générales dudit contrat de location sera déclarée nulle et non avenue, car réputée non écrite. La demande formulée par Monsieur [H] [U] de ce chef sera donc rejetée. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance. Compte tenu de l’ancienneté de la dette locative et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et en l’absence de tout élément d’information probante sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [E] [I], l’équité commande que ce dernier soit condamné à verser à Monsieur [H] [U] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera préalablement rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile la présente décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’occurrence, au cas d’espèce, l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 entre Monsieur [H] [U] et Monsieur [E] [I] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Etablissement 1] [Adresse 2] sont réunies, et que ledit bail est résilié à la date du 30 octobre 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que s’agissant du sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, et éventuellement laissés dans les lieux, il sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d'expulsion, par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [E] [I] à verser à Monsieur [H] [U] la somme de 4.413,06 euros (échéance de mars 2026 incluse), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [E] [I] à verser à Monsieur [H] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé -équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- à compter du 1er avril 2026, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNE Monsieur [E] [I] à verser à Monsieur [H] [U], une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [E] [I] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance ; RAPPELLE à toutes fins que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge, et par la greffière. La Greffière, Le juge,