Tribunal judiciaire, jcp-baux d'habitation, 19 juin 2026 — n° 25/06513

RAPPEL DES FAITS Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2024, Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] ont donné en location à Monsieur [W] [P] un appartement à usage d’habitation de type 3 avec parking situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 620,00 euros et 30,00 € de provision sur charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois. Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] ont fait signifier le 31 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, à Monsieur [W] [P] pour un montant en principal de 2.600,00 euros correspondant aux loyers et charges restant dus pour la période des mois de septembre 2024 à décembre 2024. Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 3 janvier 2025. En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] ont, par acte d'huissier du 30 septembre 2025 remis à l’étude, délivré assignation à Monsieur [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes : A défaut de conciliation des parties, Constater la résiliation du bail d’habitation du 26 mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers portant sur le logement situé au [Adresse 2] au jour du jugement à intervenir et, en conséquence ;Ordonner l’expulsion de corps et biens de Monsieur [W] [P] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours et l’assistance de la force publique si nécessaire ;Condamner Monsieur [W] [P] à payer :- la somme principale de 4.450,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour jusqu’à l’entière libération des lieux ; - 500,00 € de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil ; - 500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et ses suites, et notamment le coût du commandement de payer par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 septembre 2025. A l’audience de jugement du 13 janvier 2026, Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T], représentés par leur avocat, ont tout d’abord maintenu oralement l’ensemble de leurs demandes introductives en y ajoutant une demande d’indemnité au titre de l’article 700 du CPC portée à 1.080,00 € et en s’opposant à tout délai de paiement des sommes dues par Monsieur [W] [P] arrêtées à un montant de 7.700,00 € selon décompte détaillé produit aux débats-hors frais de poursuites- en date du 9 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse). Monsieur [W] [P] a comparu à l’audience et déclaré vivre seul dans ce logement qui manque d’isolation et d’eau chaude, qu’il a dû scotcher les fenêtres à cause du froid, tandis que les promesses du bailleur sur des travaux d’isolation à venir n’ont pas été tenues, ce qui est la cause du non-paiement de ses loyers et charges. Il ajoute enfin vouloir s’arranger avec son bailleur pour les travaux et sollicite des délais de paiement de sa dette locative à concurrence de 150,00 € par mois en sus de son loyer courant. Aucune fiche de diagnostic social et financier concernant la situation de Monsieur [W] [P] n’a été reçue au greffe avant l’audience. Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION La décision est susceptible d'appel et contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement. I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, telles que s'appliquant au moment de l'assignation. Par ailleurs, Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 septembre 2025, conformément aux dispositions modifiées de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 31 décembre 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail conclu le 26 mars 2024 contient une clause résolutoire (page 7) dans les deux mois en cas de défaut de paiement au terme convenu, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.600,00 euros. Le bail étant en cours à la date dudit commandement de payer, et en application du principe de protection du locataire, la clause résolutoire de 2 mois contractuellement prévue sera donc applicable en l’espèce, nonobstant les termes de la loi du 27 juillet 2023 prévoyant un délai réduit à 6 semaines. Monsieur [W] [P] avait donc jusqu'au vendredi 28 février 2025 à 24 heures pour régler cette somme de 2.600,00 €. Or, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 février 2025. L’expulsion de Monsieur [W] [P] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif. En outre, et à toutes fins , il sera rappelé qu’au titre des opérations d'expulsion, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé selon les dispositions prévues aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Monsieur [W] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 28 février 2025 et, à compter du 1er mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025, il a causé un préjudice à ses propriétaires-bailleurs Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] produisent aux débats un décompte détaillé démontrant que Monsieur [W] [P] reste devoir la somme de 7.700,00 euros au titre de sa dette locative à la date du 9 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse). Présent à l'audience, Monsieur [W] [P] informe le tribunal du grave défaut d’isolation du logement qu’il allègue et demande l’exécution de travaux urgents, sans rapporter à aucun moment la preuve -qui lui incombe- de la réalité des désordres qu’il estime subir dans la jouissance de son appartement, ni contester, tant le principe que le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Monsieur [W] [P] ne pourra, en conséquence, qu’être condamné à verser à Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] la somme de 7.700,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 9 janvier 2026-échéance de janvier 2026 incluse), assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision. Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [W] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er février 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus. La question des délais de paiement a été mise dans les débats, sachant toutefois qu’il est constant que Monsieur [W] [P] n’a pas repris le paiement de son loyer courant au jour de l’audience, et qu’en tout état de cause, le règlement de 150,00 € mensuel proposé en sus du loyer courant ne serait pas de nature à permettre l’apurement de sa dette dans le délai légal fixé à 36 mois au maximum aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)   III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure, il s’avère qu’en l’absence de la production du moindre commencement de preuve de l’existence, tant de la mauvaise foi alléguée de Monsieur [W] [P], que d’un quelconque préjudice indépendant et consécutif occasionné à Monsieur [M] [O] et à Madame [N] [T], la demande d’indemnisation formée de ce chef à titre reconventionnel par ces derniers sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ne peut raisonnablement prospérer. La demande formulée par Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] de ce chef sera donc rejetée. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [W] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance. Compte tenu de l’ancienneté de la dette locative et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, et en l’absence de tout élément d’information probante sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [W] [P], l’équité commande que ce dernier soit condamné à verser à Monsieur [M] [O] et à Madame [N] [T] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 26 mars 2024 entre Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T], d’une part, et Monsieur [W] [P], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation avec parking situé au [Adresse 2] sont réunies, et que ledit bail est résilié à la date du 28 février 2025 ; DEBOUTE Monsieur [W] [P] de sa demande de délais de paiement de sa dette locative ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que s’agissant du sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, et éventuellement laissés dans les lieux, il sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d'expulsion, par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] la somme de 7.700,00 euros (échéance de janvier 2026 incluse), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé -équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- à compter du 1er février 2026, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DEBOUTE Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ; REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à Monsieur [M] [O] et Madame [N] [T], une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge, et par la greffière. La Greffière, Le Juge,