Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01432

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 2 mai 2024, à effet du même jour, l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [J], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 409 euros, outre une provision de charges mensuelles de 138,85 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait signifier le 30 septembre 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 05 janvier 2026, l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, - ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [J], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, - condamner Monsieur [W] [J] à lui payer : la somme provisionnelle de 1477,95 euros ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et des charges à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que celui de tous occupants de son chef,autoriser en cas de départ volontaire de l'occupant et d'abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde-meubles aux frais des défendeurs,le condamner au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile. L’affaire a été débattue à l’audience du 14 avril 2026. Lors des débats, l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, régulièrement représentée, actualise sa créance à la somme de 276,84 euros, selon un décompte fourni à l’audience. L'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 compte tenu de la reprise du paiement du loyer et notamment sur une période de 9 mois. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT. Monsieur [W] [J], bien que cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés : En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur le défaut de comparution du défendeur : En l'absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée. L'article 473 du code de procédure civile indique que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. " Monsieur [W] [J], assigné à domicile avec avis de dépôt de l'acte en étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s'étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l'assignation et des pièces produites à l'appui de celle-ci par l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort. - Sur la recevabilité de l’action : l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 1er octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°8-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 20 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été délivré le 30 septembre 2025, pour la somme en principal de 683,12 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 30 novembre 2025. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement : L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit à l’extinction de son obligation. Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il est produit par l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [W] [J] reste devoir, la somme de 276,84 euros à la date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Faute de comparaître, Monsieur [W] [J] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 276,84 euros à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, que le bailleur sollicite des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors que le bailleur sollicite au profit du locataire qui a repris le paiement du loyer courant, ce qui a pour conséquence de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais de paiement seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [W] [J] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 580,88 euros. - Sur la demande d'expulsion « immédiate » L'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT sollicite l'expulsion immédiate du locataire, de sorte qu'il convient d'en conclure qu’il demande la suppression du délai de deux mois prévus à l'article L.

CONSTATONS, à la date du 30 novembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2024, à effet du même jour et liant l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à Monsieur [W] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4]; CONDAMNONS Monsieur [W] [J] à payer à l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 276,84 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [W] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Monsieur [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - Monsieur [W] [J] sera tenu de payer à l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 580,88 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNONS Monsieur [W] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [W] [J] à payer à l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE