Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01452

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 31 août 2015, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [G] [X], un bien à usage d’habitation (Bâtiment 01, Etage 02, n°25) situé [Adresse 6] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 340,68 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 96,11 euros. Par ordonnance du 09 décembre 2020, Monsieur Le Président du Tribunal d’Instance de Toulouse a résilié ce bail. Par acte à effet du 1er octobre 2023, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a de nouveau donné à bail à Monsieur [G] [X] ce même bien, selon les mêmes conditions. Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait signifier le 29 septembre 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 13 janvier 2026, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait assigner Monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation du bail et prononcer en conséquence l'expulsion de Monsieur [G] [X] des lieux appartenant au demandeur, objets de la location, qu'il occupe sans droit au [Adresse 7] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, - condamner le requis au paiement par provision de la somme de 1237.51 euros, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu'au paiement des échéances postérieures impayées s'il y a lieu, - condamner Monsieur [G] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner le requis au paiement de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte. L'affaire a été appelée à l'audience du 14 avril 2026. Lors des débats, l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représenté, actualise sa créance à la somme de 1.137,51 euros, selon un décompte fourni à l’audience, en date du14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Il indique etre d’accord avec l’échéancier à hauteur de 50 euros par mois sollicité en défense, en règlement de l’arriéré locatif. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE. Monsieur [G] [X], qui comparaît en personne, indique percevoir la somme de 1.600 euros par mois et subir un prélèvement de la CAF à hauteur de 560 euros au titre d’une pension alimentaire, alors qu’il déclare l’avoir soldée. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. À l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés : En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l'action : L'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 30 septembre 2025, deux mois avant la délivrance de l'assignation du 13 janvier 2026, selon les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L'action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 29 septembre 2025, pour la somme en principal de 1.237,51 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 29 novembre 2025. Cependant, le défendeur sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit à l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il est produit par l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [G] [X] reste devoir, la somme de 1.137,51 euros, hors frais, à la date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Monsieur [G] [X] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 1.137,51 euros à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats que Monsieur [G] [X],qui a repris le paiement du loyer et dès lors que le bailleur a manifesté son accord en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais accordés. Il convient toutefois de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [G] [X] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement, d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges et frais d'assurances à la somme de 485,93 euros. - Sur les mesures accessoires : Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Au vu des pièces produites, la présente procédure a été rendue nécessaire pour un défaut de paiement des loyers et charges qui n'ont pas été régularisés avant l'introduction de l'instance. Monsieur [G] [X] sera dès lors condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. L'équité conduit à condamner Monsieur [G] [X] à verser à l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE la somme de 100 euros en application de ces dispositions. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publique, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort:

CONSTATONS, à la date du 29 novembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au nouveau bail à effet du 1er octobre 2023 et liant l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à Monsieur [G] [X] concernant le bien à usage d'habitation ([Adresse 8] situé [Adresse 6] à [Localité 3] ; CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à payer à l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 1.137,51 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges, indemnités d'occupation (décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [G] [X] à s'acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants en 22 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ainsi accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré de loyers et de charges sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Monsieur [G] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - Monsieur [G] [X] sera tenu de payer à l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, égale à 485,93 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNONS Monsieur [G] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à payer à l'EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits, LE GREFFIER LE JUGE