Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 25/03989

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 07 juillet 2016, à effet au 01 juillet 2016, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a conclu un nouveau bail avec Madame [K] [W] épouse [G], faisant suite à la décision du 16 janvier 2009 ayant prononcé la résiliation du bail initial du 1er mai 2000 et en raison de l’apurement de la dette locative, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un montant de loyer de 296,92 euros, outre une provision de charges mensuelles de 205,78 euros. Ce nouveau bail a été également signé par le conjoint du locataire, Monsieur [L] [G] en qualité de colocataire, dont il est rappelé que leur mariage du 14 mai 1990 a été transcrit par acte du 8 février 1996. Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 13 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 17 septembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 27 janvier 2026 décembre 2025 en lui demandant de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location a cessé de plein droit, - ordonner leur expulsion et celle tous occupants de leur chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - constater leur mauvaise foi et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, - autoriser la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, - les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 3.738,35 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 septembre 2025, en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code Civil, - fixer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et de les condamner solidairement au paiement mensuel de celle-ci à compter du 14 Août 2025, et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil, - en tant que besoin les condamner à fournir leur avis d’imposition et l’enquête de ressources associée, - les condamner in solidum à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil, - les condamner in solidum aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 Juin 2025 et celui de la saisine CCAPEX, Au soutien de ses demandes elle explique que les locataires n'ont pas déféré au commandement de payer dans le délai requis et qu'ils ne se sont pas acquittés intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail. L’affaire, initialement appelée à l’audience du 27 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 14 avril 2026. Lors des débats, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7.717,70 euros (mois de mars 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience. Elle fait état d’un virement de la part des défendeurs au jour de l’audience d’une montant de 561 euros, sans disposer de…

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l'action : L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 16 juin 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 2.048,05 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 13 août 2025. Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation a pris fin. Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. - Sur la demande de suppression du délai légal prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution : La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] sont entrées dans les lieux en exécution d'un contrat de bail. Il est constant que Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] n’ont pas régulièrement payé leur loyer. Toutefois, le défaut de paiement des loyers n'est pas suffisant pour caractériser la mauvaise fois des défendeurs. Il n'est ainsi démontré par la SA [Adresse 7] aucune circonstance particulière, outre l'importance de la dette locative, justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution précité, de sorte que la demande sera rejetée de ce chef. - Sur la demande relative aux meubles : Il n'y a pas lieu de se prononcer ni sur un hypothétique abandon des lieux, comme des meubles, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est prévu par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d'autre part, qu’il s'agit pour leur d'une hypothèse encore non réalisée. En conséquence, la demande de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera rejetée de ce chef. - Sur les demandes en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il est produit par la SA [Adresse 7] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] restent devoir, la somme de 7.717,70 euros à la date du 10 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 7.717,70 euros, à titre provisionnel.

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; REJETONS la demande formée par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’abandon des lieux et des meubles et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (579,11 euros par mois à la date de l'audience) ; CONDAMNONS solidairement Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à titre provisionnel, la somme de 7.717,70 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 avril 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux; REJETONS la demande relative à la fourniture de l’avis d’imposition et de l’enquête de ressources associée ; CONDAMNONS in solidum Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS in solidum Madame [K] [W] épouse [G] et Monsieur [L] [G] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE