Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01399

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 27 juin 2023, à effet du même jour, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [A] [J] et Madame [Q] [Y], un bien à usage d’habitation (Bâtiment B, Etage 2, n°29) situé [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 519,84 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 64,37 euros. Par acte séparé du 27 juin 2023, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [A] [J] et Madame [Q] [Y] un emplacement de stationnement n°0312-51-0028 situé [Adresse 7] à [Localité 4] pour un loyer de 56,84 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 4,16 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait signifier le 02 septembre 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 07 janvier 2026, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait assigner Monsieur [A] [J] et Madame [Q] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l'audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation des baux et prononcer l’expulsion de Madame [Y] [Q] et Monsieur [J] [A] des lieux appartenant au demandeur, objets de la location (Appartements et parking), qu’ils occupent sans droit au [Adresse 8] à [Localité 5] [Adresse 9], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ; - condamner solidairement Madame [Y] [Q] et Monsieur [J] [A] au paiement par provision de la somme de 1470.86 euros, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, - condamner solidairement Madame [Y] [Q] et Monsieur [J] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner solidairement Madame [Y] [Q] et Monsieur [J] [A] au paiement de la somme de 150 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Madame [Y] [Q] et Monsieur [J] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte. L’affaire a été débattue à l’audience du 14 avril 2026. Lors des débats, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représenté, actualise sa créance à la somme de 1.044,85 euros arrêtée au 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Il indique qu’un accord verbal pour des délais de paiement a été trouvé avec Madame [Q] [Y] à hauteur de 50 euros par mois. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, et à la note d'audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE . Madame [Q] [Y] qui comparaît en personne, tout en reconnaissant la dette, demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle explique que cette situation est en lien avec sa séparation d’avec Monsieur [A] [J], qui a quitté les lieux le 10 septembre 2024, sans toutefois avoir donné congé. Elle indique qu’elle peut aujourd’hui payer percevant le RSA majoré à hauteur de 750 euros par mois et compte tenu du loyer résiduel de 300 euros. Monsieur [A] [J], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés : En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur le défaut de comparution du défendeur : L'article 473 du Code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. Monsieur [A] [J], assigné à domicile avec avis de dépôt de l'acte en commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s'étant pas fait représenter, alors que Madame [Q] [Y] a comparu en personne, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort. - Sur la recevabilité de l'action : L'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2025, reçue le 28 janvier 2025, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 08 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L'action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette. Le bail relatif à l’emplacement prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer les sommes dues restées sans effet, le bail sera résilié de plein droit (clause résolutoire). Toutefois, en ce qu’il s’agit d’un bail de garage accessoire au bail principal du logement, sa résiliation doit ainsi suivre le sort du bail d’habitation, de sorte que ce même délai de deux mois s’appliquera. Un commandement de payer a été signifié le 02 septembre 2025, pour la somme en principal de 1.203,13 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 02 novembre 2025. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit à l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il est produit par l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE les deux baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [A] [J] et Madame [Q] [Y] restent devoir, la somme de 1.044,85 euros à la date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Cependant ce décompte intègre au passif des locataires des frais d’enquête biennale non justifiés (7,62 € x 3) pour un montant total de 22,86 euros, qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit de frais non justifiés, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 1.021,99 euros. Monsieur [A] [J], faute de comparaître, et, Madame [Q] [Y] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 1.021,99 euros à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, Madame [Q] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, afin d'apurer sa dette et l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE indique donner son accord à cette demande. Quant à Monsieur [A] [J], il convient de constater qu’il a quitté les lieux tel que le rapporte Madame [Q] [Y] à l’audience, élément non contesté par le bailleur, de sorte que la demande d’expulsion est devenue, le concernant, sans objet. Les parties ayant trouvé un accord amiable par échange de courriels pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, ce qui a pour conséquence notamment de conserver son logement, il convient par conséquent de le constater, selon les modalités prévues au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais accordés.

CONSTATONS le départ de Monsieur [A] [J] des lieux litigieux ; DISONS que la demande d’expulsion concernant Monsieur [A] [J] est devenue sans objet; CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [J] et Madame [Q] [Y] à payer à l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 1.021,99 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges, indemnités d'occupation (décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Madame [Q] [Y] à s'acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants en 20 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ainsi accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré de loyers et de charges sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Madame [Q] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - Madame [Q] [Y] sera tenue de payer à l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, égale à 712,44 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [J] et Madame [Q] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [J] et Madame [Q] [Y] à payer à l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits, LE GREFFIER LE JUGE