Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 25/04008

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 22 août 2024, à effet au 08 août 2024, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [X], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 4], pour un montant de loyer de 333,02 euros, outre une provision de charges mensuelles de 70,30 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier le 27 juin 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 18 septembre 2025, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, à l’audience du 27 janvier 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée, - ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] Publique, - condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du CPC alinéa 2 à lui payer : • la somme provisionnelle de 1.718,46 Euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, • une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, • autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs, • condamner au paiement de la somme de 150.00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile et en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile. L’affaire, initialement appelée à l’audience du 27 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 14 avril 2026. Lors des débats, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, actualise sa créance à la somme de 295,96 euros au 14 avril 2026 (mois de mars 2025 inclus) et que la dette avait été soldée avec le rappel des APL. Il indique que le paiement du loyer n’a pas été repris mais qu’un accord a été trouvé à l’audience avec Monsieur [B] [X] au terme duquel il s’engage à lui régler la somme de 50 euros par mois en sus du loyer courant, afin d’apurer leur dette et dont elle sollicite la constatation. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT. Monsieur [B] [X], qui comparait en personne, fait état de cet accord et indique travailler à temps partiel pour un salaire mensuel aux environs de 1.250 euros. Célibataire, il expose avoir un crédit pour sa voiture à hauteur de 150 euros par mois. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés En application de l’article 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail, et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l’action L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 30 juin 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de cette loi dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 27 juin 2025, pour la somme en principal de 1.304,27 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 08 août 2025. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il résulte en outre de l’article 24 en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit le bail et un décompte qui indique que Monsieur [B] [X] reste devoir la somme de 295,96 euros à la date du 27 janvier 2026 (mois de mars 2026 inclus) Monsieur [B] [X] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 295,96 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats que l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et Monsieur [B] [X] ont trouvé un accord pour des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire et sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé, de le constater. Les parties ayant trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, hors cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisque le paiement du loyer courant n’a pas repris, et qui a pour conséquence de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais de paiement seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. L’expulsion n’étant pas ordonnée, les demandes formées au titre de l'expulsion « immédiate », à savoir de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et au titre du stockage des meubles, sont devenues sans objet. Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [B] [X] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 417,76 euros. - Sur les mesures accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Monsieur [B] [X] supportera une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 08 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par acte du 22 août 2024, à effet au 08 août 2024 et liant l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à Monsieur [B] [X], concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 4]; CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à payer à l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 295,96 euros, au titre de l’arriéré de loyer, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 27 janvier 2026, mensualité de mars 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [B] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS que les demandes formées au titre de la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du stockage des meubles sont devenues sans objet ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Monsieur [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Monsieur [B] [X] sera tenu de payer à l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 417,76 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNONS Monsieur [B] [X] aux dépens qui comprendront, le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé, et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à payer à l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE