Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01400

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 04 décembre 2014, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [G] [B], un bien à usage d’habitation (n°22), situé [Adresse 4], pour un loyer de 283,54 euros, outre une provision mensuelle de charges de 180,53 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE a fait signifier le 25 septembre 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 12 janvier 2026, l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE a fait assigner Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation et prononcer en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [G] des lieux lui appartenant, objets de la location, qu’il occupe sans droit au [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, - condamner le requis au paiement par provision de la somme de 1450.76 euros, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, - condamner Monsieur [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner le requis au paiement de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte. L’affaire a été débattue à l’audience du 14 avril 2026. Lors des débats, l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.246,80 euros selon un décompte fourni à l’audience au 14 avril 2026 (mois de mars 2026 compris). Il indique qu’en 2020 une procédure d’expulsion a effacé la dette antérieure. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE. En défense, Monsieur [G] [B], qui comparaît en personne, expose sa situation en indiquant qu’il ne perçoit plus l’AAH depuis le mois d’octobre 2025 et qu’il n’a plus de ressources. Il précise ne pas avoir de crédits. Il ajoute se nourrir “à gauche à droite”. Il explique qu’une assistante sociale a fait le dossier mais qu’il y aurait du retard. Il indique qu’il était sous tutelle et que cette dernière a été levée en juillet 2025 suite à des difficultés avec sa tutrice. Sur interrogation du président l’audience qui a fait le lien entre l’arrêt du paiement des loyers en juillet 2025 et l’interruption du versement de l’allocation adulte handicapé un octobre 2025, il indique ne pas avoir besoin de mesure de protection. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION - Sur la compétence du juge des référés En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l'action : L’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 13 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L'action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 25 septembre 2025, pour la somme en principal de 423,51 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 novembre 2025. Toutefois sur interrogation du juge, Monsieur [G] [B] a exposé qu’il a bénéficié d’une mesure de protection jusqu’en juillet 2025, qu’il n’a pas de crédits en cours et qu’un dossier est en cours pour bénéficier à nouveau de l’aide adulte handicapé qui a cessé en octobre 2025, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et de rester dans les lieux. Or, il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [G] [B] n’a pas réglé le loyer depuis le mois de septembre 2025 alors même que celui-ci n’était réglé que partiellement les mois précédants. Egalement, il ressort des débats que Monsieur [G] [B] n’a pas de ressources et ne peut donc faire face au paiement du loyer d’un montant de 446,44 euros charges comprises, augmentée d’un éventuel échéancier pour solder sa dette locative. Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [G] [B] à ce titre. Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin. Monsieur [G] [B], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux. - Sur les demandes en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est produit par l'EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L'OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [G] [B] reste devoir la somme de 3.246,80 euros hors frais, à la date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Monsieur [G] [B], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamné au paiement de la somme de 3.246,80 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Monsieur [G] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [G] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel du loyer augmenté de la provision sur charges (453,28 euros par mois à la date de l'audience) ; CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer à l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 3.246,80 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d'indemnités d'occupation, (décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [G] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer à l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE