Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01434

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 12 décembre 2023, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [Q], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 3] ([Localité 4]) pour un loyer de 317,41 euros, outre une provision mensuelle de 88, 96 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 30 septembre 2025 se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, visant la clause résolutoire. Le 05 janvier 2026, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée, - ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Q] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] Publique, - condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du CPC alinéa 2 à payer au requérant : la somme provisionnelle de 2.856,79 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs,condamner au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile. L’affaire a été débattue à l’audience du 14 avril 2026. Lors des débats, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, actualise sa créance à la somme de 2.322,59 euros selon un décompte fourni à l’audience en date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus) et indique être d’accord pour l’échéancier à hauteur de 60 euros par mois sollicité en défense. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, et à la note d'audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT. Monsieur [Y] [Q], qui comparaît en personne, tout en reconnaissant la dette locative, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il indique que, selon ses ressources et le montant du loyer de 455 €, un échéancier à hauteur de 60 euros par mois serait possible. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l'action : L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 septembre 2025, reçue le 1er octobre 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 30 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.088,39 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 30 novembre 2025. Cependant, le défendeur sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il est produit par l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [Y] [Q] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.322,59 euros à la date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des pénalités d’enquête biennale non justifiées pour un montant total de 22,86 euros (7,62 € x 3) qu’il convient de déduire, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 2.299,73 euros. Monsieur [Y] [Q] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience et doit par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.299,73 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Y] [Q], qui a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2025, et le bailleur, ont trouvé un accord verbal pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois, ce qui a pour conséquence de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, de sorte que ces délais n’entrant pas dans le champ de l’article 24 précités, seront ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [Y] [Q] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 455,22 euros. - Sur la demande de séquestration des meubles : Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque d'une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent et d'autre part, il s'agit pour l'heure d'une hypothèse encore non réalisée. En conséquence, la demande de l'EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT sera rejetée de ce chef. - Sur les mesures accessoires : En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Monsieur [Y] [Q] supportera in solidum une indemnité de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 30 novembre 2025, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2023, à effet du même jour et liant l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à Monsieur [Y] [Q], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] - [Adresse 8] à [Localité 6] ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Q] à payer à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.299,73 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, indemnités d'occupation, (décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [Y] [Q] à s'acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 38 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Monsieur [Y] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Monsieur [Y] [Q] sera tenu solidairement de payer à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération des lieux, égale à 455,22 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’ y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; REJETONS la demande formée au titre de la séquestration des meubles et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Q] à payer à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE