Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 25/04042

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 11 avril 2018, à effet du même jour, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [Y] [Q], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 2], pour un montant de loyer de 417,61 euros pour le logement, outre une provision de charges mensuelles de 100,16 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier le 28 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 15 septembre 2025, la SA CITE JARDINS a fait assigner Monsieur [Y] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, à l’audience du 27 janvier 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation de plein droit du contrat de location, - ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, - dire que pour mener à bien ladite expulsion, elle pourra si nécessaire se faire assister du concours de la force publique et d'un serrurier, - le condamner provisionnellement au règlement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu'à la libération effective du logement, outre le paiement de 12,594,92 € correspondant au loyer et charges arrêtés au 5 septembre 2025, quittancement de septembre non compris, somme à parfaire au jour de l'audience, - le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d'une indemnité de 500€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes elle explique que le locataire, qui a déjà bénéficié de deux plans d'apurement en mars 2022 et janvier 2023, non respectés, n'a pas déféré au commandement de payer dans les délais requis et qu'il ne se s’est pas acquitté intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 27 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l'audience du 14 avril 2026. Lors des débats, la SA CITE JARDINS, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 24.217,94 euros, soit 9.251,43 euros hors SLS et (mois de mars 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience. Elle expose que le paiement du loyer courant a repris. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CITE JARDINS. Monsieur [Y] [Q], qui comparait en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il explique la situation, alors qu'il travaille et perçoit entre 1400 et 1500 euros par mois de rémunération, en raison de difficultés d'ordre psychologique touchant à la gestion administrative. Il indique avoir deux enfants et verser une contribution à leur entretien et à leur éducation d’un montant de 250 € par mois. Il propose de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de rappeler que la SA CITE JARDINS a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qui a été fait par courriels des 5 mai et 4 juin 2026, de sorte qu'il sera statué en tenant compte de cet élément. - Sur la compétence du juge des référés En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l'action La SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 2 juin 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 28 mai 2025, pour la somme en principal de 6.763,71 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 28 juillet 2025. Cependant Monsieur [Y] [Q] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat. Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Y] [Q] a réglé le loyer courant. Toutefois, alors que Monsieur [Y] [Q] a déjà bénéficié de deux plans d'apurement de la dette en mars 2022 et en janvier 2023 et pour le second pour un montant de dette à hauteur de 2091,66 euros, la dette s'est lourdement aggravée depuis pour atteindre un montant hors SLS de plus de 9.000 €. Or, Monsieur [Y] [Q] perçoit une rémunération mensuelle entre 1400 et 1500 euros et supporte un loyer de 688,35 €, en plus d'une contribution à l'entretien éducation de ses enfants de 250 € ainsi que les frais scolaires et de cantine. Monsieur [Y] [Q], qui fait état de troubles en lien avec la gestion administrative, ne justifie pas de démarches effectuées pour se faire accompagner, ni encore permettre de régulariser le SLS appliqué pour un montant de 14.690,87 euros. Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de capacité à régler sa dette locative dans le temps, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [Y] [Q] à ce titre. Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin. Monsieur [Y] [Q], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et les charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux. Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. - Sur la demande d’expulsion “immédiate” La SA CITE JARDINS sollicite l’expulsion immédiate du locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe. La demande de la SA CITE JARDINS sera, par conséquent, rejetée de ce chef. - Sur les demandes en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [Q] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; REJETONS la demande de supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, augmenté de la provision sur charges (688,35 euros par mois à la date de l'audience) ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Q] à payer à la SA CITE JARDINS, à titre provisionnel, la somme de 20.666,60 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation et du supplément de solidarité provisoire (décompte arrêté au 27 avril 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux; RAPPELONS que Monsieur [Y] [Q] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité, sanction incluse dans cette condamnation, s’il communique au bailleur son revenu fiscal de référence pour l’année litigieuse afin d’en permettre la liquidation définitive ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Q] à payer à la SA CITE JARDINS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE