Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01402

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 17 octobre 2023, à effet du même jour, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [H] [O] un bien à usage d’habitation ([Adresse 6]) situé [Adresse 7] à [Localité 4], pour un loyer d’un montant de 347,04 euros outre une provision de charges mensuelles de 96,68 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait signifier le 29 août 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 06 janvier 2026, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait assigner Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : - constater la résiliation du bail et prononcer en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [H] des lieux appartenant au demandeur, objets de la location, qu’il occupe sans droit au [Adresse 8] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, - condamner le requis au paiement par provision de la somme de 2144.15 euros, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, - condamner Monsieur [O] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner le requis au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte. L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2026. Lors des débats, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.383,18 euros, selon un décompte fourni à l’audience en date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE. Monsieur [H] [O], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés : En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur le défaut de comparution du défendeur : En l'absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure ou il l'estime régulière recevable et fondée. L'article 473 du Code de procédure civile indique que : "lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur." Monsieur [H] [O] assigné à domicile avec avis de dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice n'ayant pas comparu et ne s'étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l'assignation et des pièces produites à l'appui de celle ci par l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort. - Sur la recevabilité de l'action : L’EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 1er septembre 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 06 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 07 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L'action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 29 août 2025, pour la somme en principal de 2.293,16 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 29 octobre 2025. Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin. Monsieur [H] [O] qui n'a plus de titre d'occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l'expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. - Sur la demande en paiement : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est produit par l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [H] [O] reste devoir la somme de 1.383,18 euros à la date du 14 avril 2026 (mensualité de mars 2026 incluse). Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des frais de pénalités d’enquête non justifiés (7,62 € x 3) pour un montant total de 22,86 euros, qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 1.360,32 euros. Cette somme correspond à un arriéré locatif exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux. Faute de comparaître, Monsieur [H] [O] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d'une éventuelle reprise du paiement du loyer courant et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 1.360,32 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Monsieur [H] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 510,03 euros à compter de cette date. - Sur les mesures accessoires : En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [O], partie perdante supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Monsieur [H] [O] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 29 octobre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2023 et liant l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à Monsieur [H] [O], concernant un bien à usage d’habitation ([Adresse 6]) situé [Adresse 7] à [Localité 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS à titre provisionnel à compter de la dette d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charges et des frais d'assurances (510,03 euros par mois à la date de l'audience) ; CONDAMNONS Monsieur [H] [O] à payer à l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, à titre provisionnel la somme de 1.360,32 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d'indemnités d'occupation (décompte arrêté au 14 avril 2026, mensualité de mars 2026 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [H] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [H] [O] à payer à l'EPIC [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L'OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS les amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE