Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01425

EXPOSE DU LITIGE Par acte signé électroniquement les 04 et 05 juillet 2023, à effet du 20 juillet 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [Q] [O] un bien à usage d'habitation (n°27) assorti d'un emplacement de parking (n°27) situés [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 478,59 euros pour le logement, de 12,90 euros pour les annexes et de 16,11 euros pour la place de stationnement, outre une provision mensuelle de charges de 88,18 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier le 19 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux. Le 19 décembre 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l'audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : - constater que, par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, le bail de Madame [Q] [O] est résilié et qu’elle occupe sans droit ni titre le logement qu’il lui a loué ; - ordonner en conséquence, l'expulsion de Madame [Q] [O] ainsi que celle de tout occupants de son chef et ce, si besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique, - condamner Madame [Q] [O] au paiement : D’une provision égale au montant de son arriéré à la date de ce jour, soit : 3.029,79 Euros (somme à parfaire le jour de l’audience) ;D’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux ;De la somme de 400 euros par application de l’article 700 du CPC ;- de mettre à la charge de Madame [Q] [O] les dépens de cette instance, et notamment le coût du commandement de payer. L'affaire a été débattue à l'audience du 14 avril 2026. Lors des débats, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.548,78 euros (mois de mars 2026 inclus), selon un décompte fourni à l'audience. Elle indique être d’accord pour des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités en défense. Elle indique la locataire perçoit des revenus à hauteur de 2.100 euros par mois ainsi qu’une pension alimentaire. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation valant conclusions, et à la note d'audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA PROMOLOGIS. Madame [Q] [O], qui comparaît en personne, tout en reconnaissant la dette, demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et avoir effectué un important versement pour apurer la dette. Elle expose percevoir une contribution à l’entretien et à l’éducation de ses deux enfants à charge d’un montant de 360 euros, et une allocation de 350 euros. Tenant compte de ses ressources, elle propose un échéancier à hauteur de 150 € sur 24 mois et le solde la dernière échéance. Enfin, elle sollicite que les frais de procédure sollicités en demande soient abaissés ou annulés. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. À l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés : En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l'action : La SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24 juin 2025, deux mois avant la délivrance de l'assignation du 19 décembre 2025, selon les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L'action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été délivré le19 juin 2025, pour la somme en principal de 1.578,43 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition étaient réunies à la date du 19 août 2025. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit à l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il est produit par la SA PROMOLOGIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [Q] [O] reste devoir la somme de 3.934,70 euros à la date du 1er avril 2026. Cependant ce décompte intègre au passif du locataire des frais de procédure pour un montant total de 385,92 euros (204,18 € 15 novembre 2025 et 181,74 €le 15 mars 2026), qu’il convient de déduire de l’arriéré locatif ramenant la dette à la somme de 3.548,78 euros. Madame [Q] [O] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3.548,78 euros à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats que la locataire veut se maintenir dans les lieux et que le bailleur a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois en plus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, nonobstant l'absence de reprise de paiement du loyer courant. Dès lors que le bailleur et la locataire ont trouvé un accord sur un échéancier de paiement, ce qui a pour conséquence de permettre à cette dernière de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais de paiement suspensifs, qui n'entrent pas dans le champ de l'article 24 précité, s'agissant ici de la volonté des parties, seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais accordés. Il convient toutefois de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Madame [Q] [O] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 615,61 euros. - Sur les mesures accessoires : En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [Q] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Madame [Q] [O] supportera une indemnité de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 19 août 2025, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 04 et 05 juillet 2023, à effet du 20 juillet 2023, à effet du même jour, et liant la SA PROMOLOGIS à Madame [Q] [O], concernant un bien à usage d'habitation (n°27) assorti d'un emplacement de parking (n°27) situés [Adresse 6] à [Localité 2] ; CONDAMNONS Madame [Q] [O] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3.548,78 euros, au titre de l'arriéré de loyer, de charges, d'indemnités d'occupation (décompte arrêté au 1er avril 2026, mensualité de mars 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Madame [Q] [O] à s'acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise. DISONS qu'en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Madame [Q] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Madame [Q] [O] sera tenue de payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la date de la libération des lieux, égale à 615,61 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNONS Madame [Q] [O] aux dépens qui comprendront, le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l'assignation en référé, et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Madame [Q] [O] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. Le greffier Le juge