Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 25/03064

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 16 juin 2011, à effet du 21 juin 2011, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] née [I], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] N°108 à [Localité 2], pour un loyer 387,98 euros, outre une provision mensuelle de charges de 143,48 euros. Par avenant n°1 en date du 19 août 2015, faisant suite aux décès de Monsieur [Y] [V] et de Madame [Q] [V] née [I] les 12 août 2013 et 18 juin 2015, Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [V] ont bénéficié du transfert de bail à leur profit, ainsi que du transfert du compte locataire. Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 4 juillet 2025 à Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 8 septembre 2025, la SA PATIRMONIE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de : - constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, - ordonner que faute par Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] : au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.709,58 euros (1 518,88 euros d’arriéré locatif, 129,80 euros de frais de procédure et 60,90 euros de coût du présent acte),au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,en tant que de besoin, condamner le locataire à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,au paiement de la somme de 700,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,au paiement de tous frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile). L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025. Lors des débats, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.359,49 euros, mois de novembre 2025 inclus selon un décompte fourni à l’audience. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise intégrale du paiement du loyer courant. Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026. Par ordonnance du 24 février 2026, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats et a d'une part, enjoint à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de produire document justifiant du changement du titulaire du bail et le cas échéant, tous documents permettant d'identifier les locataires actuels et leur consentement aux clauses contractuelles, d'autre part, enjoint à Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] de se présenter à l'audience pour justifier de la reprise des paiements du loyer courant, des sommes versées depuis l'audience et de mettre éventuellement en œ…

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 4 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.451,30 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 4 septembre 2025. Cependant, le défendeur sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il est produit par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [P] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.020,79 euros à la date du 08 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus). Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.020,79 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits en particulier du décompte actualisé que Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V], qui ont repris le paiement du loyer courant, et le bailleur, ont trouvé un accord verbal pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, ce qui a pour conséquence de leur permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver leur logement, de sorte que ces délais seront ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] [V] pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 320,41 euros. Les locataires étant mariés et la solidarité étant en outre stipulée au contrat (article 3-8), il sera fait droit à la condamnation solidaire. - Sur la demande de condamnation à fournir un avis d'imposition et l'enquête de ressources associées S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social. Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse de la part du locataire, l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu'après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l'année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours. L'organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l'article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement.

CONSTATONS, à la date du 4 septembre 2025, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2011, à effet du 21 juin 2011, et liant initialement la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur [Y] [P] et Madame [Q] [V] née [I], puis par avenant n°1 en date du 19 août 2015, faisant suite aux décès de Monsieur [Y] [P] et de Madame [Q] [V] née [I], liant la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [P] concernant un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] N°108 à (31400); CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [V] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1.020,79 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, indemnités d'occupation, (décompte arrêté au 08 avril 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [V] à s'acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [V] seront tenus solidairement de payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération des lieux, égale à 320,41 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETONS la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de les condamner à fournir l'avis d'imposition et l'enquête de ressources associée ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [K] [S] née [V] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre proviso…