Tribunal judiciaire, jcp referes, 16 juin 2026 — n° 26/01419

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 9 avril 2025, sous signature électronique, à effet du 11 avril 2025, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [B] [X] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6], pour un montant de loyer de 480,32 euros, outre une provision de charges mensuelles de 98,33 euros. Par acte séparé, également sous signature électronique, à effet du 11 avril 2025, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [B] [X] le parking n°20 situé à la même adresse. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 15 septembre 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 8 décembre 2025, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Monsieur [B] [X] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de : • constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, • ordonner son expulsion avec le concours de la force publique d’un serrurier, • ordonner qu’il devra quitter les lieux dès la signification de l’ordonnance à venir, et ce, sous astreinte à hauteur de 16 € par jour de retard, • le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 3665,30 € représentant les loyers et charges impayés au 4 décembre 2025 suivant décompte annexé au présent acte, sauf à parfaire ou à diminuer sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, • le condamner à payer à titre provisionnel les loyers et charges échus postérieurement au commandement ainsi qu’à l’indemnité d’occupation qui se substituera à ceux-ci et dont le montant mensuel sera égale au montant mensuel du loyer indexé, • le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation, jusqu’à la libération des lieux, • le condamner à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associées, • le condamner à 1000 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire assortie du taux d’intérêt légal à compter du prononcé de la décision, et tous les frais et dépens de la présente instance. Au soutien de ses demandes elle explique que le locataire n'a pas déféré au commandement de payer dans le délai de 6 semaines de sa signification et qu'il ne s'est pas acquitté intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail. L'affaire a été appelée à l'audience du 14 avril 2026. Lors des débats, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 9.439,46 euros (mois de mars 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience et indique qu’un SLS a été facturé à hauteur de 3421,36 €. Elle indique que Monsieur [B] [X] n'a pas repris le paiement du loyer courant. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE . Monsieur [B] [X], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur le défaut de comparution du défendeur En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée. L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. » Monsieur [B] [X], assigné respectivement à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort. - Sur la recevabilité de l'action : La SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation Aux termes de l'article 1366 du Code civil, l'écrit électronique à la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. L'article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel il s’attache. En l'espèce, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE verse aux débats un dossier de preuves numériques reprenant le processus de signature électronique de Monsieur [B] [X], établi par le prestataire yousign, de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 15 septembre 2025, pour la somme en principal de 1.593,39 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 octobre 2025. Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation a pris fin. Monsieur [B] [X], qui n'a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. - Sur la demande d’expulsion “dès la signification de la présente ordonnance” La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicite l’expulsion du locataire « dès la signification de la présente ordonnance », de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe. La demande de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera, par conséquent, rejetée de ce chef. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. - Sur les demandes en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social. Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours. L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement.

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [X] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; REJETONS la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (594,48 euros par mois – hors SLS – à la date de l'audience) ; CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à payer à la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE , à titre provisionnel, la somme de 9.439,46 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation et du supplément de solidarité provisoire (décompte arrêté au 8 avril 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ; RAPPELONS que Monsieur [B] [X] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité, sanction incluse dans cette condamnation, s’il communique au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer et ses revenu fiscal de référence pour les années litigieuses afin d’en permettre la liquidation définitive ; REJETONS la demande de la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’astreinte ; REJETONS la demande de la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de la production de l’avis d’impôt sur le revenu et l’enquête de ressources ; CONDAMNONS Monsieur [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à payer à la SA d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE