Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 23 juin 2026 — n° 25/00031

EXPOSÉ DU LITIGE La SCI PIERRE ET TERRE a acquis un bien immobilier situé [Adresse 3] à Lyon (69009), selon acte de vente authentique en date du 9 décembre 2016. La société POLE POSITION 69 venant aux droits de la SARL GARAGE ROUBI, suivant acte de cession de fonds de commerce en date du 28 mai 2021, est locataire d’un local au sein de cet ensemble immobilier, en exécution d’un bail sous seing privé en date du 8 novembre 1999 d’une durée de neuf ans, pour la période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2008, pour un loyer fixé à 100.000 francs, bail s’étant poursuivi par tacite prolongation. Le 27 juin 2024, un congé au 31 décembre 2024 avec offre de renouvellement, aux mêmes conditions que le bail initial, sauf application des dispositions d’ordre public issues de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application, et moyennant un loyer déplafonné de 100 000€ HT et HC. Par courrier simple en date du 29 juillet 2024, la société POLE POSITION 69 a accepté l’offre de renouvellement en s’opposant au montant du loyer. Le preneur, par l’intermédiaire de son conseil, a accepté le 30 octobre 2024, le principe du renouvellement mais avec maintien du loyer actuel d’un montant de 26 222 € HT et HC, refusant toute augmentation, et ajoutant l’existence d’une distorsion entachant la clause d’échelle mobile contenue dans le contrat de location. Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la SCI PIERRE ET TERRE a notifié à la société POLE POSITION 69 un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 février 2025. Par acte extra-judiciaire du 2 juillet 2025, la SCI PIERRE ET TERRE a fait assigner la société POLE POSITION 69 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial. L’audience s’est tenue le 3 mars 2026. La SCI PIERRE ET TERRE, se référant aux termes de son mémoire n° 1 notifié par voie RPVA le 3 novembre 2025, demande au juge des loyers commerciaux de : Renvoyer la société POLE POSITION 69 à mieux se pouvoir devant le Tribunal Judiciaire de Lyon concernant l’annulation de la clause d’indexation contenue dans le bail, sans incidence sur le montant du loyer renouvelé en valeur locative ;Fixer le loyer renouvelé en valeur locative à 100 000 € Hors Taxe et Hors Charges par an en principal, à compter du 1er janvier 2025 ;Subsidiairement, Ordonner une expertise aux fins de détermination de la valeur locative au 1 er janvier 2025, date de renouvellement ;Fixer le loyer prévisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 60 000 €, valeur locative estimée minorée ;Condamner La SAS POLE POSITION 69 au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner La SAS POLE POSITION 69 aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront pour moitié les frais et honoraires d’expertise.La SCI PIERRE ET TERRE invoque le déplafonnement au regard de la durée du bail et de la modification notable des lieux. Elle explique que le renouvellement du montant du loyer à hauteur de 100.000 € correspond à la valeur moyenne au m² pour des locaux commerciaux sur le [Localité 2], tel qu’en atteste sa simulation pratiquée sur le site Localcommercial.net.

MOTIFS L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 du même code exclut dans son 3ème alinéa le plafonnement établi dans ses alinéas 1 et 2 en cas de renouvellement du bail lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En vertu de l’article L.145-34 alinéa 4 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l’espèce, le bail du 8 novembre 1999, repris par la société POLE POSITION 69 suivant cession de fonds de commerce en date du 1er juillet 2021, a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2000 jusqu’au 31 décembre 2008. Il s’est poursuivi tacitement à échéance depuis le 1er janvier 2009, jusqu’au 31 décembre 2024, date d’effet du congé. La durée du bail a donc excédé douze ans. Le loyer du bail renouvelé doit par conséquent être fixé à la valeur locative telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce. La SCI PIERRE ET TERRE ne produit au soutien de sa demande de fixation qu’une évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux dans le 9ème arrondissement de Lyon, non contradictoire et dépourvue de toute adaptation aux caractéristiques du local et du bail. En l’absence d’éléments suffisants pour évaluer la valeur locative, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, aux frais avancés du bailleur à l’origine de la procédure. Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Compte tenu de l’importance des désaccords portant sur la surface du local à prendre en considération et du manque de fiabilité de l’évaluation produite par le bailleur, le loyer sera maintenu au prix ancien pendant la durée de la procédure. Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés. Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONSTATE le déplafonnement du loyer du bail en date du 8 novembre 1999 ; ORDONNE avant-dire droit une expertise ; DESIGNE pour y procéder : [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 06 35 50 66 36 Fax : 04 79 85 82 03 Mèl : [Courriel 1] Avec pour mission : De convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,De visiter les locaux en cause situés [Adresse 3] à [Localité 4], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,De procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,De déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications nécessaires à cet égard, et en précisant en particulier la teneur des aménagements réalisés par le preneur,De rechercher les références de comparaison les plus utiles,De préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre les locaux loués et les références de comparaison,De fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer 1er janvier 2025 la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,De distinguer au besoin entre une évaluation comprenant la « mezzanine » évoquée par le bailleur et une ne la comprenant pas,Du tout dresser rapport motivé ; RAPPELLE à l’expert : Qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;Qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;Qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.