Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 23 juin 2026 — n° 25/00035

EXPOSE DES FAITS  Par acte du 18 avril 2005, prenant effet rétroactivement au 24 décembre 2003, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] des locaux situés [Adresse 4] à LYON (69003), pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 15.665,76 euros hors taxes et hors charges. Le 17 mai 2013, ledit bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années, prenant effet rétroactivement au 24 décembre 2012, et venant à échéance le 23 décembre 2021, moyennant un loyer annuel de 21.713,04 euros hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2022, la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] a fait signifier à la SCI [Adresse 1] une demande de renouvellement du bail commercial, avec effet au 1er octobre 2022. Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2022, la SCI [Adresse 1] a accepté le principe du renouvellement du bail, mais moyennant un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec accusé réception du 2 décembre 2022, le conseil de la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] a contesté le montant du loyer demandé par la SCI [Adresse 1]. Le 20 janvier 2023, le conseil de la SCI [Adresse 1] a officiellement transmis au conseil de la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] un rapport d’expertise, établi par le cabinet [S] & ASSOCIES, dressé le 9 novembre 2022. Par lettre officielle du 24 mars 2023, le conseil de la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] a contesté les termes du rapport. Par mémoire communiqué par lettre recommandée du 22 décembre 2023, le bailleur a réitéré ses affirmations justifiant selon lui la fixation du loyer annuel à 90.000 euros hors taxes et hors charges. Par mémoire en réponse du 15 janvier 2024, la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] a fermement contesté les prétendues modifications notables des facteurs locaux de commercialité avancées par le bailleur. Le 26 novembre 2025, la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] a interrogé le cabinet [Y] EXPERTISES, en qualité d'expert judiciaire en estimations immobilières et foncières des locaux loués. Par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial. A l’audience du 3 mars 2026, la SCI [Adresse 1], reprenant oralement les termes de son assignation demande au juge des loyers commerciaux de : Fixer le loyer annuel renouvelé à la somme de 90 000, 00 euros hors taxes et hors charges à effet au renouvellement intervenu le 26 septembre 2022. Subsidiairement nommer un expert judiciaire aux fins d’estimer la valeur locative du local. Condamner la société AU VIEUX CAMPEUR à payer à la SCI [Adresse 1], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article R. 145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. L’article L. 145-34 du même code prévoit que moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En l’espèce, le bail du 18 avril 2005 a été renouvelé le 17 mai 2013 pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 24 décembre 2012 jusqu’au 23 décembre 2021. Il s’est poursuivi tacitement à échéance jusqu’au 1er octobre 2022, date d’échéance du congé. La durée du bail renouvelé n’ayant pas excédé douze ans, seule une modification notable des éléments visés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 est susceptible d’entraîner le déplafonnement du loyer. La SCI [Adresse 1] invoque l’existence d’une modification notable et positive des facteurs locaux de commercialité. Il convient, pour évaluer l’existence de celle-ci, de prendre en considération la période de référence du 24 décembre 2012, date du renouvellement, au 30 septembre 2022, la demande de renouvellement étant formulée pour le 1er octobre 2022. La SCI [Adresse 1] invoque la situation géographique privilégiée du local commercial, la partie du [Adresse 6] situé côté préfecture n’étant pas concernée par l’insécurité de la [Adresse 7] et des commerces s’étant installés pendant la période de référence. Aucun élément ne permet toutefois de caractériser une évolution favorable des incivilités et de l’insécurité à [Localité 2]. S’agissant de l’installation de nouveaux commerces, elle ne saurait être prise en considération alors que le nombre de commerces ayant fermé dans le secteur sur la même période est inconnu et que le rapport de Monsieur [Y] pointe « le turnover relativement important des commerces sur le [Adresse 6] » (expertise p. 11). La bailleresse invoque également l’augmentation de la population au sein de la Métropole de [Localité 1], à hauteur de 9,89 % entre 2012 et 2022 (expertise [S] p. 11). Il convient toutefois de relever le fait que le local est situé dans un quartier central de [Localité 1] et que la population de la ville de [Localité 1] elle-même n’a augmenté entre 2011 et 2022 que de 6,01 % (expertise Favre-Réguillon p.12) et la population de [Localité 3] de 4,12 % (extrait INSEE défendeur). Bien que la ville de [Localité 1] demeure un pôle d’attractivité commerciale important, l’influence de l’augmentation de population sur la commercialité du local doit donc être relativisée. Si le [Adresse 8] s’est fortement développé durant la période de référence, avec la création de nombreux immeubles de bureaux, drainant une population active plus importante, il n’en demeure pas moins que ceux-ci ne sont pas à proximité immédiate du local et qu’ils bénéficient à proximité d’établissements concurrents au sein du centre commercial de la Part-Dieu, relativisant une fois de plus cette augmentation. La bailleresse souligne par ailleurs le fait que plusieurs salles d’escalade ont ouvert sur la période de référence. Le rapport [S] cite sept nouvelles salles, ce qui potentiellement draine effectivement une clientèle supplémentaire. Toutefois, une fois de plus, cette augmentation doit être relativisée face à la localisation de ces salles : trois ne sont pas à [Localité 1] même et celles situées à [Localité 1] sont pour la plupart éloignées du local (Confluence et [Localité 4] notamment). Cette dispersion doit être mise en relation avec la forte concurrence, le nombre de concurrents sur [Localité 1] même étant passé de 12 à 13 sur la période. Ainsi, bien que certains facteurs locaux de commercialité apparaissent globalement plus favorables, leur évolution n’apparaît pas suffisamment notable pour justifier un déplafonnement du loyer. Le loyer annuel du bail renouvelé doit donc être fixé au montant du loyer initial majoré de sa seule variation indiciaire, avec plafonnement en application de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 (modifié par la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023), la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] répondant à la qualification de petite ou moyenne entreprise au sens de ce texte, soit la somme de 24 719,25 € HT HC, selon calcul de la défenderesse, non contesté. La SCI [Adresse 9], qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement au profit de la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, FIXE le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 au montant annuel de 24 719,25 € hors taxes et hors charges ; CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à verser à la société AU VIEUX CAMPEUR [Localité 1] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026. En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des loyers commerciaux et par la greffière. LA GREFFIÈRE,LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.