Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 23 juin 2026 — n° 25/06500

*** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 mars 2020, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti un bail d’habitation meublée à Mme [W] [X] sur l’appartement n° PRS09A0805 de la résidence avec services para-hôteliers « [Adresse 6] » située au [Adresse 7], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 990 € TTC (900 € HT + 90 € de TVA au taux de 10 %). Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [W] [X] un commandement de payer la somme principale de 6 478,38 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [W] [X] le 31 mars 2025. Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a fait délivrer à Mme [W] [X] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 1er mars 2026. Par assignation du 26 juin 2025, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, accompagnée des sociétés AXYME, MJA et BTSG es-qualité de mandataires judiciaires dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, à titre principal, constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, validation du congé pour motif légitime et sérieux. L’assignation a été notifiée au Préfet le 27 juin 2025. Initialement appelée à l’audience du 19 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 16 avril 2026. À l'audience du 16 avril 2026, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de : -à titre principal : *constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mai 2025 et dire que Mme [W] [X] est occupante sans droit ni titre depuis ce temps, *ordonner l’expulsion de Mme [W] [X], *condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle, soit la somme de 1.079,75 € TTC au 1er mai 2025, réévaluée selon l’IRL chaque année, -subsidiairement : *valider le congé pour motif légitime et sérieux du 23 avril 2025, *ordonner l’expulsion de Mme [W] [X], *condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 2 mars 2026 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle réévaluée selon l’IRL chaque année, -en tout état de cause : *débouter Mme [W] [X] de ses demandes, *condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 20.989,74 € au titre de l’arriéré de redevances, indemnités d’occupation et frais dus au 14 avril 2026 (échéance d’avril 2026 comprise), avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.478,38 € à compter du commandement de payer du 28 mars 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus, *condamner Mme [W] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX, *condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, *dire que l’exécution provisoire est de droit. Mme [W] [X], assistée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de : -suspendre les effets de la clause résolutoire, -autoriser Mme [W] [X] à se libérer de la dette en 36 mensualités, -condamner la S.A.S.

MOTIVATION Avant d’examiner les demandes de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, il est nécessaire d’examiner au préalable les demandes reconventionnelles de la défenderesse afin de pouvoir déterminer l’existence ou non d’une dette locative puisque Mme [W] [X] conteste le quantum de sa dette et sollicite une compensation entre sa dette locative et diverses créances indemnitaires qui lui seraient dues par son bailleur. I) Sur la note en délibéré de Mme [W] [X] Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est à la demande du président. En l’espèce, Mme [W] [X] a adressé deux notes en délibéré et 8 nouvelles pièces au tribunal le 27 avril 2026 et le 26 mai 2026. Or, aucune note n’avait été autorisée ni demandée par la juge à Mme [W] [X] en cours de délibéré. Dès lors, les notes et les pièces produites par Mme [W] [X] et reçues au tribunal les 27 avril et 26 mai 2026 seront rejetées. II) Sur les demandes reconventionnelles de Mme [W] [X] Mme [W] [X] conteste la TVA qui lui est facturée en contrepartie de la fourniture de services para-hôteliers (A) ainsi que le montant de sa redevance qui ne respecterait pas le dispositif de l’encadrement des loyers (B). Elle se prévaut également de créances indemnitaires liées à de prétendus préjudice moral et trouble de jouissance (C). A) Sur la TVA La résidence [Localité 1] [Adresse 8] facture une TVA de 10 % de la redevance en contrepartie de la fourniture de services para-hôteliers (petits-déjeuners, location et changement du linge de maison, nettoyage de logements). Mme [W] [X] considère que cette TVA est indue et doit être déduite de sa dette locative en raison de l’absence de services effectivement fournis (accueil constamment fermé ; salle censée accueillir les petits-déjeuners jamais ouverte ; nettoyage non effectué ; linge non fourni). Or, elle ne rapporte aucune preuve de l’absence de fourniture de services et se contente de verser aux débats : -un SMS daté du 15 avril (année inconnue) envoyé au +33 6 15 90 23 64 dans lequel elle indique qu’elle a déposé son linge dans le bac dédié mais qu’elle n’a pas accès au linge propre, le local étant fermé à clé. -des photos non datées, en noir en blanc, semblant montrer un accueil fermé (stores baissés), quelques traces sur le sol de ce qui s’apparente être un ascenseur, quelques cartons au sol de ce qui s’apparente être des parties communes, une porte déposée ou encore une pancarte affichée dans les parties communes indiquant « Les bornes du local poubelles ne sont plus utilisables. Les bennes à ordures sont à l’extérieur de la résidence pour mettre vos déchets. ». -un courrier de Mme [W] [X] et de deux autres personnes anonymes daté du 26 décembre 2023 et adressé au responsable de la résidence dans lequel elles se plaignent des prestations proposées (réception fermée, panne d’internet, panne de chauffage, panne d’ascenseur, manque de professionnalisme d’un employé de la résidence). -un accusé de réception du 23 mai 2025 sans le courrier afférent. Ces pièces sont insuffisantes pour établir l’absence de services fournis par la résidence et démontrent au contraire qu’il existe des bacs pour le linge, une réception, des bennes à ordures. Une des photographies produite par Mme [W] [X] fait apparaître l’affichage dans les parties communes d’une pancarte indiquant la localisation d’un espace de co-working au 5ème étage, d’une cafétéria au 4ème, d’une salle fitness au 3ème ou encore de vélos et d’une laverie au 2ème. De son côté, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l’existence de plusieurs services (plaquette publicitaire de la résidence ; grille tarifaire ; attestation de la responsable de la résidence datée du 27 janvier 2026 ; avis Google positifs de trois personnes). Le mécontentement de Mme [W] [X] quant à la qualité des services fournis ou leur éventuel dysfonctionnement ponctuel ne sauraient être assimilés à une inexistence desdits services et ne sauraient la dispenser du paiement de la taxe qui lui a été facturée. Par conséquent, la demande de Mme [W] [X] en paiement de la somme de 5.398,22 € au titre de la TVA indûment perçue sera rejetée. B) Sur l’encadrement des loyers Mme [W] [X] considère que le « loyer » de 1.079 € TTC qui lui est facturé pour une surface de 21,19m2 ne respecte pas le dispositif de l’encadrement des loyers mis en place par la loi [Localité 2]. Or, ledit dispositif n’est pas applicable à son contrat. L’article 140, IV, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite [Localité 2] exclut expressément ce dispositif pour les « logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts ». Par conséquent, la demande de Mme [W] [X] en paiement de la somme de 14.097,56 € au titre du trop-perçu de loyer sera rejetée. C) Sur les demandes indemnitaires Mme [W] [X] sollicite, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1242 alinéa 5 du code civil et de l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation, une somme de 5.000 € en réparation d’un préjudice moral et une somme de 6.000 € pour des « trouble et anxiété » ainsi que pour la « perte de jouissance paisible ». Elle expose pêle-mêle qu’elle est victime de harcèlement moral en raison des méthodes de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION (méthodes de recouvrement abusives, menaces d’expulsion répétées, absence de prise en compte de sa situation de détresse) ainsi que des agissements de M. [H] [E], un employé de la résidence qui lui aurait fait des avances sexuelles, et qu’un « climat de terreur » règne dans la résidence. Elle en déduit que la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION aurait manqué à son « obligation de sécurité ». Les arguments ainsi exposés par Mme [W] [X] ne sont pas sérieux et ne sont justifiés par aucune des pièces qu’elle verse aux débats. De plus, le litige, a priori personnel, dont elle fait état avec M. [H] [E] est sans lien avec le paiement de ses redevances. De même, le certificat médical du 21 janvier 2026 qu’elle verse aux débats (sa pièce n° 6) concerne sa mère et non elle-même et ne fait aucune référence aux conditions de vie dans la résidence. Mme [W] [X] ajoute que la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION ne respecterait pas la destination des lieux de sa propre résidence en ce que les lieux seraient occupés par des non-étudiants, des familles ou encore des travailleurs alors qu’il s’agirait d’une résidence réservée aux étudiants ou doctorants. Mme [W] [X] ne rapporte aucune preuve de ses allégations. En outre, elle reconnaît elle-même héberger sa mère âgée de 84 ans a priori ni étudiante ni doctorante. En tout état de cause, l’article 1 des conditions générales du contrat de location stipule que la location est consentie « par priorité » (et non exclusivement) aux étudiants. Mme [W] [X] fait encore état de « dysfonctionnements majeurs » au sein de son logement (dysfonctionnement du système électrique des appliques, porte hors service, internet HS, baguette de la douche et tuyau hors service, veilleuse de la chambre ne fonctionnant pas). Elle produit pour ce faire un échange de trois mails aux mois de novembre et décembre 2024 dans lesquels la responsable de la résidence donne précisément suite à sa demande de travaux. La suite de ces échanges n’est pas connue. Par conséquent, Mme [W] [X] sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts (5.000 € et 6.000 €). III) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire La S.A.S.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, ÉCARTE des débats les notes et les pièces produites par Mme [W] [X] et reçues au tribunal les 27 avril et 26 mai 2026, DÉBOUTE Mme [W] [X] de toutes ses demandes reconventionnelles, DIT que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION est recevable, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2020 entre la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et Mme [W] [X] concernant l’appartement n° PRS09A0805 de la [Adresse 9] située au [Adresse 7] est résilié depuis le 29 mai 2025, CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle qui aurait été payée si le contrat avait continué (y compris réévaluation annuelle selon l’IRL), à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 20 691,72 € au titre de l’arriéré locatif (redevances et indemnités d’occupation impayées) arrêté au 14 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 6 478,38 €, à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3.427,18 €, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, DÉBOUTE Mme [W] [X] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, ORDONNE à Mme [W] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° PRS09A0805 de la [Adresse 9] située au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [W] [X] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et de son signalement à la CCAPEX, CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection Décision du 23 juin 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ3X Fait et jugé à [Localité 1] le 23 juin 2026 le greffier le Président