Tribunal judiciaire, 8ème chambre 1ère section, 16 juin 2026 — n° 23/13884

*** EXPOSE DU LITIGE M. [S] [Q] était propriétaire jusqu’au 23 mai 2022 d’une maison individuelle de trois étages située [Adresse 3] à [Localité 4], qu’il a mise en vente à compter du 1er mars 2019. Suivant un permis de construire délivré le 19 juin 2019, Mme [U] [X], propriétaire de la parcelle adjacente au [Adresse 2], a été autorisée à démolir la maison d’un étage existante et reconstruire un bâtiment de trois étages avec une terrasse en toiture. Par ordonnance de référé du 6 mars 2020, le juge des référés, saisi par Mme [X], a ordonné la désignation de Mme [H] [M], en qualité d’expert judiciaire, aux fins de faire constater l’état des avoisinants et a débouté M. [Q] de ses demandes d’extension de la mission confiée à l’expert visant à évaluer divers préjudices. Mme [M] a autorisé le commencement du chantier le 4 juillet 2020 et a déposé un pré-rapport constatant l’état des avoisinants le 6 octobre 2020. Par ordonnance de référé du 16 avril 2021, le juge des référés, saisi par M. [Q], a désigné M. [I] [P] en qualité d’expert judiciaire, avec notamment pour mission : - de qualifier l’existence d’un trouble de voisinage subi par M.[Q] au titre des travaux entrepris par Mme [X] et de l’édification de sa maison, et - d’évaluer les divers préjudices subis par M. [Q]. M. [P] a déposé son rapport le 4 avril 2023. Décision du 16 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/13884 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23L5 Par acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2023, M.[Q] a saisi ce tribunal aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [Q] demande au tribunal de : « Vu le rapport de Monsieur [P] Vu l’article 544, 1240, 1241, 1253 et 1343-2 du Code civil Vu la jurisprudence applicable Vu l’article 700 du CPC Il est demandé à la juridiction de céans : DIRE ET JUGER que Monsieur [S] [Q], il a eu à subir un trouble anormal de voisinage en raison des opérations de construction initiées par Madame [U] [X] et de sa configuration. DIRE ET JUGER que la défenderesse engage sa responsabilité de plein droit au sens de l’article 1253 du Code civil pour les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage causés à M. [Q]. DIRE ET JUGER que, eu égard au processus de vente qu’il a engagé, les opérations de construction diligentées par Madame [U] [X] auront bien entrainé une perte de vue et d’intimité qui auront conduit à une perte de valeur vénale du bien et de jouissance qu’il conviendra de réparer. Et ainsi : CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] une somme de 138 000 euros raison de la perte de la valeur vénale de son bien et en réparation de son préjudice à cet égard. CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] une somme de 8000 euros au titre de la perte de valeur locative qu’il a subi et en réparation de son préjudice à cet égard. CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] une somme de 20 000 euros en raison du préjudice moral qu’il a subi. CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens dont les honoraires de l’expert judiciaire. DIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil. DIRE que la décision à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution. » Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025, Mme [X] demande au tribunal de : « Vu l’article 246 du Code de procédure civile, Vu l’article 1240 du Code vil, Il est demandé à la juridiction de céans, de : DEBOUTER Monsieur [S] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes indemnitaires de M. [Q] Sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, M.[Q] soutient que les opérations de construction diligentées à l’initiative de Mme [X], ayant duré 46 mois, lui ont occasionné un trouble anormal en ce qu’elles ont retardé la vente de son bien, les potentiels acquéreurs étant dissuadés par la présence du chantier adjacent à sa maison. Il précise qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir fixé un prix de vente trop élevé, qu’il n’a été contraint de baisser qu’en raison de l’altération de l’environnement du bien par la présence du chantier puis par la perte de valeur résultant de la construction. M. [Q] soutient en effet également que le résultat des opérations de construction a entraîné la disparition de l’unique dégagement de la terrasse de sa maison, dans une rue étroite, une perte totale d’intimité sonore et visuelle par une terrasse mitoyenne et la dépréciation de la valeur vénale et locative de son bien, objectivée par le rapport d’expertise judiciaire, ce qui excède selon lui les inconvénients normaux du voisinage, et ce nonobstant le respect des règles d’urbanisme et le contexte d’un milieu urbain dense. Mme [X] réplique que le chantier, ayant duré 36 mois, ne peut être considéré comme un trouble anormal mais constitue un désagrément normal rencontré par les habitants de zones densément urbanisées, ce qu’a retenu l’expert, relevant par ailleurs que le chantier s’est déroulé dans le respect des règles d’urbanisme et sans désordres. Elle soutient que la perte d’une vue dégagée ne constitue pas un trouble anormal alors que la terrasse ne bénéficiait d’aucune intimité avant la construction de la maison adjacente puisque des immeubles en face et à l’arrière du bien ont des vues sur la terrasse et que nul n’a de droit à une vue pérenne en zone urbaine. Elle ajoute que l’apposition d’une séparation acoustique entre les terrasses permettra de supprimer les éventuelles nuisances sonores résultant de la proximité des terrasses. Sur ce, selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute. En l’espèce, il ressort de l’ordonnance de référé du 6 mars 2020, du pré-rapport d’expertise de Mme [M], du rapport d’expertise de M.[P] et des comptes-rendus de chantier produits par la défenderesse que les travaux de démolition ont débuté en juillet 2020 et étaient presque achevés en un mois. La construction ultérieure du nouveau bâtiment était ensuite achevée lors du dépôt du rapport d’expertise de M. [P] en avril 2023. Il s’est ainsi écoulé 23 mois entre le début des travaux en juillet 2020 jusqu’à la vente de la maison de M. [Q] le 23 mai 2022. S’agissant en premier lieu des opérations de démolition et reconstruction en elles-mêmes, l’expert a estimé que « ce chantier, comme celui d’ailleurs situé au n°8 de la rue, ne peut être considéré comme un événement anormal, mais fait partie des péripéties rencontrées par les habitants de zones densément urbanisées » (page 33 du rapport d’expertise). M. [Q] n’allègue d’aucune nuisance particulière liée au chantier, tels le bruit, la poussière ou encore le passage d’engins, couramment invoqués en la matière, mais concentre ses griefs sur la durée du chantier. Il n’apporte cependant aucun élément de comparaison justifiant du caractère prétendument anormalement long de la durée de ce chantier alors que celui-ci s’est déroulé dans un milieu urbain dense, avec une phase de démolition et une phase de construction d’ampleur, même pour une maison individuelle, et ce durant une période marquée par la pandémie de Covid 19. Pourtant, à la même période d’autres travaux de démolition d’immeuble ont eu lieu au n°8 de la même rue, mais aucun élément quant à la durée de ce deuxième chantier n’est soumis aux débats. L’expert mentionne seulement que lors de sa visite du 17 septembre 2021, il a constaté un immeuble en construction face à la parcelle de Mme [X] de l’autre côté de la rue (page 33). Cet immeuble n’était pas achevé d’après les photographies du rapport d’expertise (pages 34 et 35). S’agissant de l’incidence de ces deux chantiers proches, l’expert a indiqué dans son rapport (page 51) que « la présence de deux chantiers de construction au sein de la [Adresse 4], dont l’un est adjacent à la maison de M. [Q], constituent un frein indubitable dans le cadre d’une vente et un facteur de décote temporaire de la valeur ». Les courriers de l’agence Vercken investissement du 6 janvier 2020 s’inquiétant de l’incidence du projet de Mme [X] sur la vente du bien de M. [Q] et du président de l’agence Prestige immobilier Lamarck du 5 février 2020 certifiant que ce projet aura « des conséquences négatives sur les conditions de la vente ainsi qu’un préjudice certain sur le prix de vente actuel », ne suffisent néanmoins pas à établir un lien de causalité certain entre le chantier de la maison de Mme [X] et le délai de vente de la maison de M.[Q], ce d’autant que les opérations de démolition et reconstruction n'avaient pas débuté lors de la rédaction de ces courriers et que la maison de M. [Q] était déjà en vente depuis plus d’un an lors du démarrage des travaux. Ultérieurement, dans un courriel du 26 janvier 2021, l’agence Vercken Investissements indique que malgré la situation sanitaire, les biens, en particulier avec des espaces extérieurs, continuent de se vendre, et que « les personnes qui ont visité la maison ou celles qui ont annulé leur rendez-vous après être passées dans la rue s’inquiètent toutes de la durée et de la pénibilité des travaux de construction de l’immeuble voisin » et propose en conséquence une nouvelle baisse du prix de vente. Le nombre de visites et de potentiels acquéreurs s’étant rétractés pour ce motif n’est cependant pas indiqué par l’agent immobilier et aucune autre pièce ne vient étayer ces affirmations. En outre, l’expert judiciaire a estimé d’après son analyse du marché que le prix de vente était à l’origine trop élevé et avait empêché la vente rapide de la maison (pages 57 et 75 du rapport). De plus, aucune pièce ne permet d’isoler les potentielles conséquences sur le délai de vente du chantier adjacent à la maison de M.[Q] par rapport à celui situé en face de la parcelle de Mme [X]. Ainsi, en réponse à un dire du conseil de M. [Q] du 16 janvier 2023, l’expert a indiqué « La présence d’un autre important chantier de démolition reconstruction de l’autre côté de la rue, à proximité de la maison du demandeur, constitue également une source de nuisances qu’il convient de prendre en compte » (page 74 du rapport). Décision du 16 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 23/13884 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23L5 D’ailleurs, au stade des préjudices, l’expert a, dans son estimation de la perte de valeur vénale et locative, appliqué un abattement spécifique d’1% lié au chantier sis [Adresse 5] alors que l’abattement résultant du chantier de Mme [X] était fixé à 2%. Pour l’ensemble de ces motifs, le caractère anormal du trouble lié au chantier au [Adresse 2] n’est donc pas établi. S’agissant en second lieu de la nouvelle construction édifiée, aucune perte d’intimité visuelle n’est caractérisée par le demandeur alors que, comme le relève la défenderesse, la terrasse souffrait déjà avant les travaux d’un « vis-à-vis proche et important depuis les deux derniers étages des bâtiments sis [Adresse 6], mais également depuis l’immeuble sis [Adresse 7] » selon les termes de l’expert (page 46 du rapport).

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe, REJETTE les demandes de M. [S] [Q] ; REJETTE la demande indemnitaire de Mme [U] [X] ; CONDAMNE M. [S] [Q] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ; CONDAMNE M. [S] [Q] à payer à Mme [U] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juin 2026. La Greffière Pour la Présidente empêchée Madame C. BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente