Tribunal judiciaire, chambre des référés, 23 juin 2026 — n° 26/00103

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2014, la société FRANCE INVESTIPIERRE a consenti à la SAS ART PARTENAIRE un bail commercial portant sur les locaux compris dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, ayant commencé à courir le 15 décembre 2014, pour se terminer le 14 décembre 2023, moyennant un loyer annuel de 11 800 € payable trimestriellement et d’avance. Le 28 janvier 2019, la société [M] a acquis le bien immobilier dans lequel la société ART PARTENAIRE exerce son activité, et est venue aux droits de la société FRANCE INVESTIPIERRE dans ses relations avec la société ART PARTENAIRE. A la suite d’un désaccord sur l’absence de justificatifs concernant les charges et leur répartition, la SCI [M] a assigné le société ART PARTENAIRE devant la 3ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de Versailles sous le RG 22/04868. Les parties ont finalement rédigé un protocole d’accord le 13 février 2023 sur la base du décompte arrêté au 30 janvier 2023. Depuis le 1er janvier 2025, la société ART PARTENAIRE ne règle plus ses loyers et charges à la suite de nouvelles difficultés liées à la régularisation des charges. La SCI [M] a adressé plusieurs relances à la société ART PARTENAIRE en date des 21 janvier, 25 avril, 16 juin et le 27 août 2025, sans succès. Le 19 septembre 2025, la SCI [M] a adressé un commandement à la société ART PARTENAIRE d’un montant de 16 826,96 € arrêté au 5 septembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus). Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 décembre 2025, la SCI [M] a fait assigner en référé la société ART PARTENAIRE devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 octobre 2025, - ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir et jusqu’à la libération complète des lieux, de leur remise en état et de remise des clés, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 12 145,70 € au titre des sommes dues, soit l’arriéré locatif du 19 octobre 2025 (avoir indu de 5025,60 € réintégré), l’indemnité d’occupation pour le 2ème trimestre 2026 impayée, et l’indexation des loyers et dépôt de garantie, avec intérêts de retard au taux légal, après imputation des paiements intervenus les 17 et 19 mars 2026 (24 541,20 €), - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de 1868,48 € incluant les charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 20 octobre 2025 et jusqu' à la complète libération des locaux, - condamner la locataire à payer à titre provisionnel, une indemnité contractuelle de 2243,24 €, sauf à parfaire, - dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, indexé d’un montant 3765,75 €, - rejeter, la demande subsidiaire d’octroi de délais rétroactifs présentée par la société ART PARTENAIRE, - à titre subsidiaire dire que tout défaut de paiement à l’échéance, à compter de la décision à intervenir, entrainera de plein droit la reprise du plein effet de la clause résolutoire, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure restée infructueuse, sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle procédure et dire que l’expulsion de la société ART PARTENAIRE et de tous occupants de son chef pourra être directement poursuivie sur le fondement de la présente ordonnance, - débouter la société ART PARTENAIRE de l’intégralité de ses demandes, - condamner la locataire à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700…

MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 19 septembre 2025 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 19 septembre 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, bien que la locataire se soit acquittée de l’intégralité de la dette locative d’un montant de 24 541,20 € cinq mois après. Par ailleurs, la locataire ne conteste pas être de nouveau défaillante dans le règlement de ses loyers et ses charges depuis le 1er avril 2026. A l’audience, la demanderesse a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 6541,25 € arrêtée au 2ème trimestre 2026 inclus. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable. Il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond. En l’espèce, la locataire conteste la demande d’acquisition de la clause résolutoire en indiquant avoir réglé l’intégralité de la dette. Or, bien qu’elle se soit acquittée de la somme de 24 541,20 €, elle n’a pas réglé la dette dans le mois du commandement de payer, mais postérieurement, de sorte que la clause résolutoire est acquise de droit et produit ses effets. La locataire conteste également l’existence de justificatifs des charges bien qu’elle se soit acquittée du paiement. Toutefois, il ressort de la procédure que des justificatifs exposant les charges et les loyers ont bien été transmis à la locataire par la bailleresse. Il apparaît à la lecture des pièces, que la locataire s’emploie à contester le montant des charges et des loyers alors qu’elle est défaillante dans le paiement régulier des charges et des loyers et qu’elle ne démontre pas que cette défaillance est liée à l’existence d’un décompte de charges imprécis. Par conséquent, les contestations sérieuses soulevées par la locataire sont rejetées. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation   Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable. Il convient de condamner la SAS ART PARTENAIRE à payer à la SCI [M] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 20 octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il y a lieu de condamner la SAS ART PARTENAIRE à payer à SCI [M] la somme provisionnelle de 6541,25 € correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2026 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Sur la demande de délais de paiement  Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En l’espèce, la locataire la SAS ART PARTENAIRE règle irrégulièrement depuis plusieurs années ses loyers et est encore à ce jour redevable des dernières échéances. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement. Sur les autres demandes Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 4] à [Localité 2], Disons n’y avoir lieu à astreinte, Condamnons la SAS ART PARTENAIRE à payer à la SCI [M] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 20 octobre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, Condamnons la SAS ART PARTENAIRE à payer à la SCI [M] la somme provisionnelle de 6541,25 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2026 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, Rejetons la demande de délais de paiement, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, Condamnons la SAS ART PARTENAIRE à payer à la SCI [M] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SAS ART PARTENAIRE au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, Disons n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Première Vice-Présidente Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY