Tribunal judiciaire, tpx ver jcp fond, 23 juin 2026 — n° 25/01069

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 11 juillet 2003, la société DOMAXIS a consenti un bail d’habitation à M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°G057, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 433,60 euros et d’une provision pour charges de 162,35 euros. Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2025, la société SEQENS venant aux droits de la société DOMAXIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10154,61 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] le 5 mai 2025. Par assignations du 24 juillet 2025, la société SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17015,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties Appelée une première fois à l’audience du 5 février 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en raison d’une demande d’aide juridictionnelle pour être retenue à l'audience du 7 mai 2026. À l'audience du 7 mai 2026, la société SEQENS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2026, s'élève désormais à 13 291.84 euros, dont 11 575.45 euros au titre du supplément de loyer solidarité. Elle indique s’opposer à l’éventuel octroi de délais de paiement. M. [B] [H] comparaît en personne et reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [I] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [B] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note parvenue en cours de délibéré, la société SEQENS transmet un décompte actualisé.

MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10154,61 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2025. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] justifient avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience, sans que puisse leur être opposée sur ce point l'absence de règlement du SLS. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite du SLS. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] lui devaient la somme de 12 670,84 euros, soustraction faite des frais de procédure. A l’examen du décompte, il apparaît que des sommes ont été facturées au titre du SLS, pour un montant total de 11.483.48 euros. La bailleresse produit aux débats un courrier en date du 2 avril 2026 visant les termes de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation. La bailleresse justifie de la réception par les débiteurs de la lettre de mise en demeure prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que les sommes facturées au titre du SLS sont exigibles. M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEQENS ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juillet 2003 entre la société SEQENS, d’une part, et M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] et ses accessoires est résilié depuis le 25 juin 2025, CONDAMNE solidairement M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] à payer à la société SEQENS la somme de 12 670,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025 sur la somme de 10154,61 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juin 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] seront solidairement condamnés à verser à la société SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [B] [H] et Mme [E] [I] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 avril 2025 et celui des assignations du 24 juillet 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge