Tribunal judiciaire, tpx ver jcp fond, 23 juin 2026 — n° 25/01198

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 25 novembre 2023, Mme [W] [R] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros. Le 24 novembre 2023, Mme [W] [R] a souscrit auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement intitulé « VISALE » tendant à garantir le paiement des loyers et charges du bail conclu avec les locataires. Par actes de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se disant subrogée dans les droits de Mme [W] [R] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4000 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [P] le 6 janvier 2025. Par assignations du 10 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 11 723 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 7 mai 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’éventuel octroi de délais de paiement. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 13 723 euros. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1.Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de la bailleresse Il résulte de l'article 2291 du code civil que l'on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s'oblige, et même à son insu. Suivant l'article 2305 du code civil, la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu. L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 24 avril 2026 ainsi que de la quittance subrogative actualisée en date du 8 septembre 2025 et 9 février 2026, du détail de la créance et de l'attestation de créance que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Mme [W] [R] la somme de 13723 euros au titre des impayés locatifs de Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U]. Ainsi, en application de l'article 2306 du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits qu’avaient Mme [W] [R] à l'encontre de Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [B] notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation par elle versés au titre du cautionnement. C'est à bon droit que la demanderesse a initié un commandement de payer visant la clause résolutoire. En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. 2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 décembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4000 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 février 2025. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. 3. Sur la dette locative Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la demanderesse justifie d'un versement à hauteur de 13 723 euros, et d'une subrogation pour cette somme dans les droits de Mme [W] [R]. Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 4000 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 4. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 novembre 2023 entre Mme [W] [R], d’une part, et Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 24 février 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE in solidum Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13723 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 4000 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Mme [D] [L] [V] et M. [Z] [S] [G] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 décembre 2024 et celui des assignations du 10 octobre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge