Tribunal judiciaire, première chambre, 22 juin 2026 — n° 23/02676

EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [C] son épouse ont acquis le 22 décembre 2009, avec le concours de l’étude notariale de Maître [E] [T] de la SCP [T] ADELINE, un appartement en duplex constitué de deux lots de copropriété (lots n°5 et n°6) au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4]. En 2021, ils ont souhaité vendre leur bien. Le 16 septembre 2021, ils ont accepté une proposition d’achat transmise par l’agence immobilière avec laquelle ils avaient signé un mandat de vente pour un montant de 264.000 euros, et ont ainsi chargé Maître [Z] [B], notaire, de la rédaction de la promesse de vente. Le 21 octobre 2021, Maître [B] a informé les époux [S] que l’appartement annexait en partie les parties communes de l’immeuble de sorte que la vente ne pouvait être réalisée en l’état et qu’une régularisation devait intervenir. Le 21 décembre 2021, le cabinet HERVIOU-DEBACHY, géomètre, a établi un modificatif à l’état descriptif de division de l’immeuble aux fins de changement du lot d’affectation n°6 et de création du lot n°10 issu des parties communes. Les époux [S] se sont parallèlement rapprochés de Maître [P], notaire au sein de la SCP [T] EDELINE devenue la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA aux fins de faire valoir leurs difficultés et l’erreur commise lors de l’achat de l’appartement. Le 5 juillet 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a accepté de leur céder les parties communes concernées et de procéder à la régularisation des documents de la copropriété moyennant le prix de 10.000 euros. Par acte notarié du 7 novembre 2022, les époux [S] ont vendu leur bien au prix de 260.000 euros. Aucun accord amiable n’a pu être trouvé avec l’étude notariale chargée de la vente le 22 décembre 2009 concernant leur réclamation et leur demande d’indemnisation, Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [C] épouse [S] ont, par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, saisi le tribunal judiciaire de Versailles d’une action en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [C] épouse [S] demandent au tribunal de : « Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, Vu les articles 514, 699 et 700 du Code de procédure civile, Vu les pièces produites aux débats, - Déclarer Monsieur et Madame [S] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, En conséquence, - Condamner la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA à verser aux époux [S] les sommes suivantes ; - 25.000€ au titre du préjudice matériel subi en raison de la perte de chance subie de pouvoir acquérir leur bien mais également de le revendre dans des conditions plus avantageuses, - 3.000€ au titre du préjudice moral subi, - Condamner à la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA à verser aux époux [S] la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du CPC. - Condamner la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA en tous les dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Sophie JULIENNE qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. - Assortir l’ensemble des condamnations indemnitaires d’un intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir, - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. » Ils reprochent à la SCP [T] EDELINE, devenue la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA, d’avoir fait preuve de négligence fautive dans la vérification de la consistance des lots de copropriétés vendus et de l’identification des droits de propriété cédés lors de l’établissement de l’acte authentique de vente le 22 décembre 2009.

MOTIFS Sur la responsabilité civile du notaire Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. Il est par ailleurs tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige. Il est également tenu de faire preuve de loyauté et de prudence au regard des parties, ainsi que des actes et opérations qu’il réalise. Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information de conseil. Il appartient en revanche au client qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. Il convient en premier lieu de rechercher si le manquement reproché par les époux [S] à l’étude de notaires est constitué. Sur le manquement à l’obligation de vérification Les époux [S] reprochent à la SCP [T] EDELINE, devenue la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA, étude notariale en charge de l’établissement de l’acte authentique de vente du 22 décembre 2009, d’avoir été négligente en ne s’étant pas assurée de la consistance des lots de copropriété vendus et en conséquence des droits de propriété cédés, ce qu’elle ne pouvait ignorer. La SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA conteste toute négligence fautive, faisant valoir que la nature des droits cédés concernant l’annexion alléguée de parties privatives de l’immeuble n’était pas décelable par le notaire rédacteur qui n’avait pas d’obligation de se rendre sur les lieux pour vérifier la consistance des lots. L’acte authentique du 22 décembre 2009 indique, s’agissant de la désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens acquis par les époux [S] (pages 3 et 4) : « Un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (YVELINES) [Adresse 3] et [Adresse 4], élevé sur cave d’un rez-de-chaussée avec boutique et quatre étages carrés. Grenier au-dessus (…) Désignation des BIENS : Lot numéro cinq (5) : Un logement sis au quatrième étage comprenant : entrée, cuisine, séjour et une salle de bains. Et les cent quatre-vingt quinze millièmes (195/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Lot numéro six (6) : Au-dessus du quatrième étage, une pièce en duplex. Et les douze millièmes (12/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. SUPERFICIE DE LA PARTIE PRIVATIVE La superficie de la partie privative des BIENS, objet des présentes, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite « loi Carrez », est de : 24,60 m2 pour le lot numéro 5 et 2,30 m2 pour le lot numéro 6 » Il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble, en vigueur au jour de la vente litigieuse, les éléments suivants : - les water-closets, cages d’escaliers et les paliers, ainsi que les escaliers sont des parties communes (6ème page), - le lot n°5 est décrit ainsi : « logement sis au quatrième étage, comprenant : cuisine, studio et cabinet de toilette, avec droit de faire usage des water-closets communs » et le lot n°6 : « composé du grenier » (7ème page), les deux lots étant bien distingués des neuf lots de la copropriété, - il est précisé (8ème page) : « Cette proportion ne pourra jamais être modifiée sans le consentement unanime de tous les propriétaires des divers locaux de l’immeuble, quand bien même des transformations ou améliorations auraient été apportées à une partie quelconque, soit particulière, soit commune de l’immeuble », - le plan de l’immeuble annexé indique, s’agissant des pièces du quatrième étage : « Toilet. – studio – cuisine – W.C. com. », et à l’étage « comble sous toiture » : « grenier ». Il ressort donc de cette pièce que l’escalier menant du 4ème étage au comble, le palier du 4ème étage et le WC situé sur ce palier constituaient effectivement des parties communes, aucune preuve n’étant rapportée que l’état descriptif de division aurait été modifié avant la vente intervenue en 2009 au profit des demandeurs. Le notaire, en sa qualité de professionnel investi d’un devoir de compétence, devait prendre en compte les éléments concernant l’état descriptif de la consistance des lots de copropriété n°5 et 6 vendus aux époux [S] tels qu’ils résultaient du règlement de copropriété en vigueur, sans s’arrêter aux seuls descriptifs résultants des actes de vente antérieurs. Au surplus, force est de constater que Maître [E] [T], notaire rédacteur de l’acte de vente litigieux, était également l’officier ministériel qui avait reçu le précédent acte authentique du 23 novembre 2006, et qu’il avait donc déjà commis cette erreur concernant les droits de propriété cédés, sans davantage procéder aux vérifications nécessaires. Le fait que ce soit Maître [O] [K], dont il n’est au demeurant pas démontré qu’il aurait eu un quelconque lien avec Maître [B] qui a détecté la difficulté en 2021 et l’a relayée aux demandeurs, qui ait commis la première fois l’erreur concernant la contenance du bien en 1989 n’est pas de nature à remettre en cause le manquement commis par le notaire rédacteur de l’acte de vente en 2009 et à l’exonérer de toute faute à l’égard des acquéreurs. Il n’est pas établi, ni même prétendu, que l’étude notariale en charge de l’établissement de l’acte authentique de vente le 22 décembre 2009 au profit des époux [S], se serait renseignée sur la consistance des lots de copropriété vendus, qui comprenait donc des parties communes de l’immeuble, et le cas échéant, qu’elle aurait respecté son obligation d’information à l’égard de ses clients en les alertant sur l’étendue des droits de propriété acquis. L’étude notariale en charge de la rédaction de l’acte de vente litigieux au profit des époux [S] a été négligente en s’abstenant de se renseigner sur la consistance du bien vendu afin de garantir l’efficacité de l’acte de vente dressé. Le manquement qui lui est reproché est ainsi parfaitement caractérisé. La responsabilité civile professionnelle de la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA est donc engagée. Sur les préjudices en lien avec le manquement Sur le préjudice matériel Les époux [S] affirment qu’ils subissent un préjudice consistant en une perte de chance d’acheter puis de vendre leur bien à des conditions plus avantageuses, alors que la défenderesse conteste le lien de causalité entre ce préjudice et les manquements invoqués. Il ressort des débats que c’est à l’occasion de la mise en vente de leur appartement que les époux [S] ont pris connaissance de la consistance réelle de leur bien et des difficultés liées à sa revente en raison de l’annexion des parties communes, raison pour laquelle Maître [B] les invitait à procéder à des démarches en vue de régulariser la situation. En effet, il n’était pas envisageable pour le notaire, connaissance prise de l’irrégularité, de procéder en l’état à la vente du bien, de sorte que la modification de l’état descriptif de division était nécessaire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA à payer à Monsieur [Z] [S] et à Madame [Y] [C] épouse [S] la somme de 22.217,77 euros en réparation de leur perte de chance en lien avec les manquements de l’étude de notaires, Condamne la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA à payer à Monsieur [Z] [S] et à Madame [Y] [C] épouse [S] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral en lien avec les manquements de l’étude de notaires, Rappelle que ces condamnations à des indemnités emporteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Condamne la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA à payer à Monsieur [Z] [S] et à Madame [Y] [C] épouse [S] la somme de de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCP Marc EDELINE, [G] [P] et Jessica LARA aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Sophie JULIENNE, avocat au Barreau de Versailles, Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT