Tribunal judiciaire, 4 ème chambre civile, 15 juin 2026 — n° 26/00976

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat signé le 27 mai 2025, ayant pris effet le 03 juin 2025, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Madame [U] [N] un local d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 4], pour un loyer mensuel révisable de 268,88 € outre une provision mensuelle sur charges de 105,77 €. Des loyers étant restés impayés, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 120,73 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par saisine électronique enregistrée le 03 octobre 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [U] [N]. Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à étude le 28 janvier 2026, dénoncé le 30 janvier 2026 à la Préfecture de la Loire par voie électronique, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de : - constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ; - ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ; - condamner Madame [U] [N] à lui payer les sommes suivantes : 2 276,22 €, au titre de son arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2026, échéance du mois de novembre 2025 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 200 euros à titre de dommages et intérêts ;100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture ;- ainsi que de condamner Madame [U] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux. Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du tribunal avant l’audience. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 avril 2026, lors de laquelle l'EPIC HABITAT ET METROPOLE, représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé sa créance à la somme de 1 467,50 € suivant décompte arrêté au 21 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. Le bailleur a indiqué ne pas s’opposer, compte tenu des règlements effectués par la locataire, à l’octroi de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire, au moyen de versements mensuels de 40 euros par mois en plus du loyer courant. Madame [U] [N], comparant en personne, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a assuré être en mesure d’apurer celle-ci à l’aide d’un échéancier et a sollicité l’octroi de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de s’acquitter de la somme de 40 euros par mois, en plus du loyer courant. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l’action L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 30 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 3 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable. Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, le contrat de bail en date du 27 mai 2025 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 1 octobre 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 1 120,73 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement. Il convient par conséquent de faire application du délai de deux mois. Il ressort du décompte actualisé produit que Madame [U] [N] n’a pas réglé la somme de 1 120,73 € visée au commandement dans le délai de deux mois. Dès lors, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 02 décembre 2025. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 27 mai 2025 et un dernier décompte faisant état à la date du 21 avril 2026 d’une dette locative de 1 467,50 €, échéance de mars 2026 incluse. A l’audience, Madame [U] [N] a reconnu le montant de la dette. En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [N] au paiement de la somme de 1 467,50 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, arrêté au 21 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [U] [N] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de s’acquitter de la somme de 40 euros par mois, en plus du loyer courant, afin d’apurer sa dette. Eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que des efforts ont été effectués par la locataire, bien qu’irrégulièrement, comme en atteste les versements effectués.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; CONSTATE à la date du 02 décembre 2025 la résiliation du contrat de bail signé le 27 mai 2025 concernant le logement sis [Adresse 4], [Localité 5], par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; CONDAMNE Madame [U] [N] à payer à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 1 467,50 € au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Madame [U] [N] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 40 euros, la 36ème mensualité équivalent au solde de la dette en principal et en intérêts, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ; RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, le premier défaut de paiement à bonne date d’une seule mensualité de l’échéancier accordé ou d’un terme de loyer courant justifiera : - que la clause résolutoire reprenne son plein effet et que le bail se trouve dès lors automatiquement résilié; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu’à défaut pour Madame [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE soit autorisé à faire procéder, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; et qu’il soit également autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée : - que l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [U] [N] soit fixée à une somme égale au montant des loyers indexés et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail ; - que Madame [U] [N] soit condamnée à verser à l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier DÉBOUTE l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ; DÉBOUTE l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [U] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 1 octobre 2025, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection