Tribunal judiciaire, 1 ch cab 4 (contentieux), 24 juin 2026 — n° 25/01811

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié du 14 avril 2017, la société civile immobilière des Tours de Luynes a conclu avec la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Sophie Guimard un bail professionnel portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Somme), moyennant un loyer annuel de 19.200 euros, soit un loyer mensuel de 1.600 euros. Déplorant la survenance d’infiltrations constatées par acte extrajudiciaire du 26 avril 2019, la société Sophie Guimard a, par lettre recommandée du 27 août 2020 réceptionnée le 2 septembre suivant, mis en demeure la société des Tours de Luynes de procéder aux travaux réparatoires. A la demande de la locataire, la société JDC Intervention, exerçant sous l’enseigne Nüwa, a établi un rapport extrajudiciaire le 8 juin 2021, duquel il ressort que les désordres ont pour origine des défauts d’étanchéité au droit du conduit de cheminée et de la couvertine en béton. Aussi, par actes de commissaire de justice des 3 et 15 février 2022, la société Sophie Guimard a fait assigner la société des Tours de Luynes devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens afin de voir ordonner une mesure d’instruction technique. Par ordonnance en date du 6 avril 2022, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise, commis M. [C] [P] à l’effet d’y procéder et laissé les dépens à la charge de la demanderesse. M. [P] a déposé son rapport d’expertise le 28 juin 2023. Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la société Sophie Guimard a ensuite fait assigner la société des Tours de Luynes devant le juge des référés de ce tribunal afin de voir condamner la société des Tours de Luynes à réaliser les travaux réparatoires et d’être autorisée à consigner les loyers. Par ordonnance du 10 juillet 2024, le juge des référés de ce tribunal a : Ordonné à la société des Tours de Luynes, sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, de réaliser dans un délai de douze mois les travaux de réfection de l’enduit du pignon de la façade arrière (traitement des fissures et de la jonction de la façade arrière avec les extensions, de dépose et repose ou remplacement des trois fenêtres du pignon et de la façade arrière, d’étanchéité de la corniche et de révision de la couverture, de finition du relevé de la couverture en bac acier du bureau, du traitement des lézardes et fissures du local fuel et de la chaufferie, de la réfection des sols, murs et plafonds, appuis dégradés dans le bureau, l’accueil, l’extension, les WC, la cage d’escalier, la cuisine et le palier de l’étage, d’installation d’une ventilation permanente, ainsi que de la mise en conformité de l’immeuble aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap en exécution des stipulations du bail, soit le déplacement de la cloison non porteuse dans le hall d’entrée ; Ordonné la consignation des loyers en leur intégralité depuis la signification de la présente ordonnance et jusqu’à complète réalisation de ces travaux ; Dit que les loyers ainsi consignés seront versés sur le compte CARPA de Me [O] [Y] ;Condamné la société des Tours de Luynes aux dépens et à payer à la société Sophie Guimard la somme de 1.400 euros au titre des frais irrépétibles. Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, la société Sophie Guimard a enfin fait assigner la société des Tours de Luynes devant le tribunal judiciaire d’Amiens en responsabilité et indemnisation.

MOTIVATION Sur la demande indemnitaire de la société Sophie Guimard Sur l’obligations d’entretien et de délivrance conforme Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose loué (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». L’article 1720 de ce code rappelle également que «le bailleur a l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparation et d’effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires durant le bail, à l’exception des réparations locatives ». Pendant la durée du bail, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à l’exception des réparations locatives, d’une part, et de celles qui auraient été mises à la charge du preneur par une clause du bail, d’autre part. Ainsi, les travaux rendus nécessaires par la vétusté demeurent à sa charge. Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligations, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Le bailleur, tenu d’assurer l’entretien de la chose louée pendant la durée du bail, manque à cette obligation lorsqu’il s’abstient de faire exécuter toutes réparations. En l’espèce, le bail à usage professionnel stipule que le « Preneur devra entretenir les lieux loués pendant le bail et les rendre à sa sortie en état de réparations de toute nature, le Bailleur n’étant tenu, au cours du bail, qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (réparation de gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du Preneur ». Or, aux termes de son rapport, l’expert a conclu comme suit : « Les désordres constatés proviennent : d’infiltrations d’eau entre les menuiseries, les appuis et les tableaux maçonnés ; d’infiltrations d’eau par les enduits fissurés au niveau de la façade ; d’un bouchon au niveau de la boîte à eau au niveau du terrasson ; d’un défaut d’étanchéité entre la toiture bac acier et l’acrotère au-dessus du bureau ; d’un défaut de jointoiement en périphérie du conduit de la cheminée ; d’un phénomène de condensation dans le conduit de cheminé dû à l’absence de tubage ; d’un défaut d’étanchéité entre la corniche et la charpente à l’aplomb des désordres ; d’un défaut de positionnement de plusieurs tuiles en toiture ; d’un appui coupé avant la pose au niveau de la salle d’archive. Il a précisé : « L’absence de ventilation permanente contribue à l’apparition des moisissures dans les WC du rez-de-chaussée et dans la cuisine de l’étage. L’absence d’engravure du relevé de la toiture et de l’extension contribue à humidifier la façade arrière. La boite à eau bouchée est due à un défaut d’entretien. Les défauts d’étanchéité de la jonction entre toiture et acrotère à l’aplomb du bureau de Mme Guimard et entre les menuiseries PVC et leurs appuis et leurs tableaux proviennent de mise en œuvre défectueuse de ces ouvrages. L’appui de la porte d’accès aux archives du rez-de-chaussée coupé est le résultat d’une mise en œuvre défectueuse. Les fissures infiltrantes dans les enduits de façade sont dues à la vétusté de l’enduit qui a dépassé sa durée de vie. Les défauts d’étanchéité entre la corniche en béton et les éléments de charpente et la présence de tuiles dégradées et de jours en couverture sont dus à la vétusté des ouvrages de toiture. Les lézardes du local à fuel et de la chaufferie sont dues à des tassements du sol ». Concernant les conséquences de ces désordres, il a indiqué : « Les infiltrations dans le bureau à gauche de l’entrée, dans l’accueil, dans les WC, dans la cage d’escalier, dans la cuisine, dans le palier de l’étage, dans le débarras, dans l’escalier d’accès aux combles, dans les combles, génèrent des traces d’humidité et des moisissures dans des pièces réputées sèches. Les infiltrations dans les combles ne permettent pas de conserver les archives qui y sont stockées dans des conditions satisfaisantes. L’humidité et les moisissures dégradent anormalement les finitions et embellissements des sols, des murs et des plafonds des pièces visées ci-avant. Les lames du plancher du palier de l’étage dégradées par les infiltrations compromettent la solidité du palier et rendent son usage dangereux. Les lézardes du local à fuel et de la chaufferie compromettent la solidité, la sécurité et l’étanchéité du local (de la) cuve à fuel et de la chaufferie ». Ainsi, jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires, le clos et le couvert de l’immeuble n’ont pas été assurés puisque celui-ci a subi des infiltrations causées par sa vétusté, notamment celle de la couverture et du ravalement, aggravées par l’absence de ventilation à l’origine de l’apparition de moisissures. Ceci précisé, alors que des traces d’infiltrations sont documentées par un constat extrajudiciaire du 26 avril 2019, la société Sophie Guimard soutient subir un préjudice de jouissance à compter du mois de juin 2021 et jusqu’au mois de décembre 2024 inclus. A cet égard, il ressort des pièces versées aux débats, notamment d’un constat extrajudiciaire du 11 mai 2021 et du rapport de la société JDC Intervention du 8 juin 2021 que d’importantes infiltrations ont affecté l’immeuble litigieux. Il en ressort également que la locataire a vainement signalé ces infiltrations et ses conséquences au bailleur à tout le moins dès le mois de mars 2020 (pièce n° 2 de la société des Tour de Luynes), puis le 27 août 2020 (pièce n° 3 de la société Sophie Guimard). Il a encore fallu qu’en suite du rapport d’expertise judiciaire du 28 juin 2023, le juge des référés de ce tribunal enjoigne à la défenderesse d’entreprendre les travaux réparatoires par décision du 10 juillet 2024. Ces travaux, confiés à la société Rénov’Home, ont été réceptionnés le 20 novembre 2024 avec réserves finalement levées le 23 décembre suivant. Pendant la période courant du 1er juin 2021 au 23 décembre 2024, les infiltrations et leurs conséquences (humidité et moisissures des sols, murs et plafonds ; dégradation des finitions et des embellissements) constatées par l’expert judiciaire à l’accueil, dans le bureau à gauche de l’entrée et dans les WC ont indubitablement impacté les conditions d’accueil de la clientèle de l’office notarial. Plus généralement, ces désordres, également constatés dans de nombreuses autres pièces non accessibles à la clientèle (cuisine, palier, débarras, escalier menant aux combles), ont également contribué à la dégradation des conditions de travail du personnel de cet office. L’expert judiciaire a d’ailleurs constaté la dangerosité du palier de l’étage, ainsi que du local de la cuve à fuel et de la chaufferie. En outre, il est démontré que la locataire n’a pas été en capacité de satisfaire correctement son obligation de conservation des archives de l’office notarial en raison du manquement à son obligation d’exécuter les réparations reproché à la bailleresse. Au vu de ce qui précède, la société Sophie Guimard démontre avoir subi un préjudice de jouissance qui sera justement et intégralement indemnisé par la condamnation de la société des Tours de Luynes à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil. Sur le préjudice moral La société Sophie Guimard, qui rappelle justement que la réparation du préjudice moral des personnes morales est admise (Cass., Com., 15 mai 2012, n° 11-10.278, Bull.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; ORDONNE la déconsignation des loyers des mois de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, soit 11.200 euros, et leur versement par Me [O] [Y], consignataire, à la société des Tours de Luynes ; DIT n’y avoir lieu d’assortir cette déconsignation des intérêts au taux légal ; CONDAMNE la SCI des Tours de Luynes aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et de la présente instance, ainsi que des frais et honoraires d’expertise judiciaire ; AUTORISE Me Christophe Hembert, avocat au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE la société des Tours de Luynes à payer à la société Sophie Guimard la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE la société des Tours de Luynes de sa demande de condamnation de la société Sophie Guimard à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Le jugement est signé par le président et la greffière. LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT