Tribunal judiciaire, chambre 23 / proxi référé, 22 juin 2026 — n° 26/00414

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 26/05/2025, il a été donné à bail à Monsieur [L] [W] [I] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5]. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24/09/2025 concernant un arriéré locatif d'un montant de 3155,55 euros en principal. Par acte d'huissier en date du 9/02/2026, OPH d'AUBERVILLIERS a fait assigner Monsieur [L] [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [W] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier ; - condamner Monsieur [L] [W] [I] au paiement à titre provisionnel : - d'une somme de 7142,40 euros au titre de l'arriéré locatif ; - d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés ; - d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement. A l'audience OPH d'[Localité 1] actualise sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 8924,14 euros arrêtée au 22/04/2026. Les autres prétentions sont maintenues. Monsieur [L] [W] [I] reconnaît le montant de la dette locative mais il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il précise percevoir 1800 euros de ressources par mois et avoir un enfant à charge de 12 ans.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture le 11/02/2026, soit 6 semaines au moins avant l'audience. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 24/09/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 9/02/2026. L'action est donc recevable. Sur la demande en paiement : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Sur le fond, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produits que Monsieur [L] [W] [I] reste devoir une somme de 8060,64 euros (mars 2026 inclus) au titre d'un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte arrêté au 22/04/2026 (dépôt de garantie pour 528,77 euros et frais de poursuite pour 334,73 euros déduits en l'absence de justification de ce qu'ils seraient dus contractuellement et/ou en sus des dépens) ; il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. S'agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 24/09/2025 n'ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 24/11/2025 à minuit. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le paiement des loyers courants n'ayant pas repris, il convient, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Sur l'expulsion et le sort des meubles Monsieur [L] [W] [I] se trouvant sans droit ni titre depuis le 25/11/2025, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Monsieur [L] [W] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l'indemnité sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d'occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/04/2026. Sur les demandes accessoires : Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [W] [I] aux dépens, sans qu'il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers. L'équité commande que la somme de 150 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l'exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, DECLARONS l'action de OPH d'[Localité 1] recevable ; CONSTATONS, à compter du 24/11/2025 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Monsieur [L] [W] [I] et situés au [Adresse 5] ; DEBOUTONS Monsieur [L] [W] [I] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [W] [I] ainsi que tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [L] [W] [I] à payer à OPH d'[Localité 1] la somme provisionnelle de 8060,64 euros (mars 2026 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 22/04/2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Monsieur [L] [W] [I] à payer à OPH d'[Localité 1], à compter du 1/04/2026 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ; CONDAMNONS Monsieur [L] [W] [I] à payer à OPH d'[Localité 1] la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [L] [W] [I] aux dépens ; DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions. LA GREFFIERE LA JUGE