Tribunal judiciaire, chambre 23 / proxi fond, 15 juin 2026 — n° 26/01009

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er janvier 1997, la société SCI RT8 a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [X], née [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] COURNEUVE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5125 francs, porté, suivant avenant du 1‘ janvier 2005, à la somme de 1100 € euros. Par acte du 1er octobre 1997, la SCI RT8 a contracté un bail commercial sur des locaux contigus situés [Adresse 5] à LA COURNEUVE à l’association FORMATION AVENIR dont la présidente est Madame [X] [N]. Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre avec offre de prix à la somme de 1 300 000 euros « pour l'intégralité de l’immeuble » soit les locaux d’habitation et les locaux commerciaux à effet au 31 décembre 2023. Par assignation délivrée le 3 septembre 2025, la société SCI RT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers et demandé, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de : - A titre principal RESILIER le contrat de bail -A titre subsidiaire VALIDER le congé pour vente délivré le 28 décembre 2022, En tout état de cause. -ORDONNER l'expulsion Madame [N] ainsi que tout locataire et tous occupants de son chef et ce, en la forme ordinaire y compris avec l'assistance de la force publique sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de le jugement à intervenir ; -CONDAMNER Madame [N] à payer à SCI RT8 une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer quotidien, soit 2 200 €; ceci jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; -RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit ; -CONDAMNER Madame [N] à payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC: -LA CONDAMNER aux entiers dépens. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 12 mars 2026, la société SCI RT8, qui dépose des conclusions par l’intermédiaire de son conseil, réitère les demandes à acte introductif d'instance. Elle fait principalement valoir que la résiliation judiciaire s’impose parce que les locaux ne seraient pas utilisés à usage d’habitation mais à des fins professionnelles en complément de l’activité de l’association FORMATION AVENIR ; A titre subsidiaire , elle soutient que le congé pour vendre est valable, pour avoir clairement indiqué son motif, à savoir la vente, avoir été valablement signifié par commissaire de justice, et avoir rappelé le prix de vente, les conditions de la vente projetée. Elle ajoute que la locataire n’a pas accepté l'offre dans les deux mois. Elle précise que si les lieux proposés à la vente, aux termes du congé, excédaient ceux loués à la locataire, celui-ci n’en est pas moins valable car la vente portant sur des locaux indivisibles, sur une parcelle unique.

MOTIFS I Sur la résiliation judiciaire Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Sur le moyen d’occupation des lieux à destination professionnelle Il résulte des articles 1728 du Code civil et 7 b) de la Loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’user paisiblement les lieux loués et suivant la destination qui leur a été donnée par le bail. La clause 8-2 du contrat litigieux stipule que le locataire doit user paisiblement des lieux loués et suivant la destination prévue au contrat s’agissant d’un bail qualifié de meublé à usage d’habitation. De jurisprudence constante, il ressort de l'appréciation souveraine faite par les juges du fond que la gravité des manquements allégués dans le cadre d'une demande de résiliation judiciaire du bail s’apprécie au jour de la décision ; En l’espèce, la SCI RT8 verse aux débats des photos non datées et des plans non authentifiés ni datés suivant lesquels le garage serait utilisé à des fins d’accueil du public et une partie des locaux comme salle de réunion. Mais le procès verbal de constat en date du 24 avril 2026 établit que le garage s’il a été antérieurement utilisé à d’autres fins , comme paraît le démontrer l’existence d’un radiateur , est à nouveau utilisé comme un garage muni d’un store métallique et contenant une voiture. Le reste des locaux comporte des chambres, cuisines et salle à manger dont rien ne démontre l’usage professionnel. Le fait que l’association FORMATION AVENIR ait demandé à effectuer des travaux au [Adresse 6] à [Localité 3] qui lui ont été refusés et dont elle soutient qu’elle ne les a pas effectués ne suffit pas à établir que les lieux sont utilisés à des fins professionnelles. Dès lors, le manquement à la destination contractuelle des lieux n’est pas établi ou à défaut n’a pas perduré après la seule mise en demeure qu’a constitué l’assignation, l’utilisation à des fins professionnelles est écartée faute de preuves. Dès lors, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sera rejetée. II Sur la validité du congé pour vente En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre. Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. L'objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut qu'il y ait concordance entre l'objet loué et celui offert à la vente, que l'assiette du congé soit identique à celle du bail. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. En l'espèce, le bail consenti à Madame [X] [N] s'est successivement renouvelé depuis le 31 décembre 2000, par périodes de 3 ans et pour la dernière fois, le 1er janvier 2020, pour expirer le 1er janvier 2023. Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée, soit le 28 décembre 2022 à effet au 31 décembre 2023. Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce que le prix de vente envisagé est indiqué soit 1300000 € Le congé pour vente donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ce qui suppose une description précise de l'objet de la vente, une parfaite correspondance entre le bien loué et celui proposé à la vente étant exigée. En l'espèce, le congé pour vendre est irrégulier. En effet, alors que le bail porte sur un pavillon et un garage situé [Adresse 7] à [Localité 3] comportant deux cuisines, trois chambres, une lingerie, une salle à manger un WC et une chaufferie, le congé porte sur l' ensemble immobilier comportant les locaux d’habitation ci-dessus énumérés mais aussi les locaux commerciaux soit à la suite derrière le pavillon un local d’une superficie de 130 M2 comprenant un garage, un laboratoire charcuterie, trois chambres avec greniers , un petit hangar et une cour cimentée situés [Adresse 5] à [Localité 3] ; C'est en vain que le bailleur prétend que l' ensemble est indivisible. En effet, le logement loué est désigné dans le bail d’habitation au [Adresse 7], dispose d’une boite aux lettres alors que les locaux commerciaux sont situés [Adresse 5] et disposent d’une boite aux lettres aussi. Certes le portail d’entrée semble commun d’après le procès verbal de constat mais les entrées sont indépendantes et signalisées pour l’association. Mais surtout une attestation notariée ( pièce n1) établit que les lieux ont été acquis ensemble par la SCI RT8 mais qu’ils disposent d’un cadastre distinct en l’occurrence, section AT N)139 pour 4 ares 42 centiares pour les locaux d’habitation au [Adresse 7] et section AT N)140 pour 4 ares et 23 centiares pour les locaux commerciaux au [Adresse 5]. Or le congé porte sur l’ensemble des locaux et dès lors les lieux loués ne correspondent pas à la description faite dans l'offre de vente alors même que les locaux étaient divisibles tant tant leur adresse postale que dans leur cadastre. Cette absence de distinction porte nécessairement grief car en ne distinguant pas le prix des seuls locaux d’habitation, la locataire Madame [X] [N] n’a pu exercer valablement informée son droit de préemption. Le congé sera donc déclaré nul et la SCI RT8 sera déboutée de sa demande de validation de congé et de ses demandes subséquentes d’expulsion, fixation de l’indemnité d’occupation. Sur les dépens   En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SCI RT8 déboutée de l’ensemble de ses demandes sera condamnée aux dépens.   Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile   En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais irrépétibles exposés par elle dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SCI RT8 à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.   Sur la demande d’exécution provisoire   En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, tels que modifiés par le décret n 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune circonstance ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire soit écartée.

  PAR CES MOTIFS,   Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, DEBOUTE la SCI RT8 de sa demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation meublé conclu le 1er janvier 1997 avec Madame [X] [N] sur les locaux situés [Adresse 7] à LA COURNEUVE (93120) ANNULE le congé délivré le 28 décembre 2022 DEBOUTE la SCI RT8 de l’ensemble de ses demandes CONDAMNE la SCI RT8 à payer à Madame [X] [D] épouse [N] la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNE la SCI RT8 en tous les dépens RAPPELLE l’exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRESIDENT