Tribunal judiciaire, expropriations 1, 24 juin 2026 — n° 25/00106

PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 21 Janvier 2026 Date des débats : 18 Mars 2026 ; 06 Mai 2026 Date de la mise à disposition : 24 Juin 2026 EXPOSÉ DU LITIGE M. [I] [L] est propriétaire des lots n° 675, 796 et 1672 du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que des 1.455/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble. La copropriété de l’[Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6]. Le lot n° 675 est un appartement de type F3, situé escalier D, 8e étage, 2e porte. Le lot n° 796 est une cave n° 112, située sous-sol. Le lot n° 1672 est une place de stationnement, située jardin voie n° 31. Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux. Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 6] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en œuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du [Localité 7] [Adresse 7] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024. Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 8], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4]. L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022. Une enquête parcellaire complémentaire s’est déroulée du 3 au 28 juin 2024. L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à la partie défenderesse par acte signifié le 27 mars 2025 par dépôt à l’étude. Par une requête reçue au greffe le 8 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés. La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties. L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 7 juillet 2025 par dépôt à l’étude. Par une ordonnance du 21 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 18 mars 2026 à 9 heures 30. L’EPFIF a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 12 décembre 2025 par dépôt à l’étude. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation. M. [I] [L] n’a pas été présent lors du transport sur les lieux. Il a constitué avocat par acte reçu le 17 février 2026. L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 4 mai 2026.

MOTIVATION L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier. Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier. 1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités 1.1) S’agissant des dates à retenir Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié. Date pour apprécier la consistance des biens : Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé). En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation. Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : Elle se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 9] [Localité 5] [Localité 9] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Les parties s’accordent pour retenir le 15 janvier 2025, comme proposé par le commissaire du Gouvernement. Le bien est situé en zone UPCSB3 - zone de projets. Date pour apprécier la valeur des biens : Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement. 1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer. Copropriété du [Adresse 8] et de l’[Adresse 4] : La commune de [Localité 10] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun. Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Adresse 9] à [Localité 11] et dessert [Localité 10]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation. Les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’[Adresse 10] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli. L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’[Adresse 10] pointu réalisée par la commune de [Localité 10] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires. Le commissaire du gouvernement indique que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’[Adresse 4] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 10] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 11] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges. L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD. Bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] : Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu. Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs.

*** PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 21 janvier 2026 ; FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à M. [I] [L] au titre de la dépossession des lots n° 675 (appartement), 796 (cave) et 1672 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’[Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que des 1.455/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 64.047,20 euros (soixante-quatre-mille-quarante-sept euros et vingt centimes), en valeur occupée ; DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : – 54.992 euros au titre de l’indemnité principale ; – 6.499,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ; – et 2.556 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs ; CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à M. [I] [L] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance. La greffière, Le juge de l’expropriation, Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER