Tribunal judiciaire, chambre 5/section 3, 22 juin 2026 — n° 23/03763

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2022, la S.C.I. 770EME AVENUE a donné à bail à S.A.S. [U] DU 17 des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] ([Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2022, et moyennant un loyer annuel de 20.520 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement le premier jour de chaque mois. Ces locaux, loués pour « l’exercice de l’activité de traiteur, laboratoire, restauration et service livraison » se trouvent contractuellement désignés comme suit : « Rez de chaussée bas Niveau -1 : • lot n°15 sis Rez-de-chaussée bas Niveau -1 • deux emplacements de stationnement ». Ce contrat de bail commercial contient notamment la stipulation suivante : « le preneur devant réaliser des travaux d’aménagement pour les besoins de son activité. Le bailleur accorde, à titre exceptionnel et commercial, au preneur une remise totale sur les loyers et charges pour la période du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2022. Le premier loyer interviendra le 1er janvier 2023 ». Par acte de commissaire de justice signifié le 3 avril 2023, la S.A.S. [U] DU 17 a fait assigner la S.A.S. [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de : - prononcer la nullité du bail commercial signé le 14 novembre 2022 ; - prononcer la résolution du bail commercial signé le 14 novembre 2022 ; - ordonner la suspension du loyer dont la société [U] DU 17 est redevable à partir du 1er janvier 2022, - débouter en conséquence la société [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ; - condamner la société 770EME AVENUE à payer la somme de 5.850 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et du loyer du mois de janvier 2023 ; - condamner la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre du préjudice subi ; - condamner la société 770EME AVENUE à lui verser la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société [Adresse 2]. La société [U] DU 17 n’a pas conclu au fond postérieurement à l’assignation. Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par la voie électronique le 19 décembre 2024, la société [Adresse 2] demande au tribunal de : - débouter la société [U] DU 17 de l’ensembles des demandes ; - condamner la société [U] DU 17 à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de sommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamner la société [U] DU 17 à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction est intervenue le 31 janvier 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 26 juin 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 24 novembre 2025 puis à l’audience du 30 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera fait application des dispositions légales et réglementaires dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat faisant l'objet du présent litige, soit au 14 novembre 2022. 1. Sur la demande de nullité du bail commercial Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat, tandis que selon l’article 1130 alinéa 1er du même code l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. La société [U] DU 17 invoque, au soutien de sa demande de nullité, plusieurs moyens qu’il convient d’examiner tour à tour. S’agissant de son premier moyen tiré du défaut de signature de la personne habilitée à représenter la bailleresse, l’article 117 du code de procédure civile décide que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte, notamment, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale. En l’espèce, il est exact qu’ainsi que le relève la demanderesse le bail a été signé par « la société dénommée [Adresse 2], Société civile immobilière […] représentée par Monsieur [C] [D] », alors qu’il n’est pas contesté qu’ainsi que cela ressort de l’extrait Pappers produit en demande la société 770EME AVENUE est en réalité une S.A.S. et que sa gérante était [R] [J] [F] ayant pour nom d’usage [D]. Il est constant cependant que la nullité d'un contrat fondée sur l'absence de pouvoir du mandataire social, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée. Le premier moyen de nullité invoqué par la société demanderesse ne saurait donc prospérer. S’agissant de son deuxième moyen tiré du défaut d’information précontractuelle, l’article 1112-2 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. La société [U] DU 17 reproche sur ce fondement à la société [Adresse 2] de ne pas avoir annexé au contrat de bail l’état des lieux, l’inventaire des charges, impôts taxes et redevances, la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir, le diagnostic de performance énergétique, et l’état des risques naturels et technologiques. Cependant l’objet de l’article 1112-1 du code civil n’est pas de sanctionner par la nullité du contrat l’absence de délivrance par l’une des parties d’un document ou d’un autre qu’elle était tenue lui fournir en vertu d’un fondement juridique quelconque ; et la société [U] DU 17 ne démontre pas en quoi l’information contenue dans l’un ou l’autre des documents qu’elle vise contenait une information dont l'importance était déterminante pour son consentement. Ce deuxième moyen de nullité invoqué par la société demanderesse est donc inopérant. S’agissant du troisième moyen tiré du dol commis par la société bailleresse, l’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Il est constant que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci Or en l’espèce la société [U] DU 17 se contente d’invoquer le simple défaut de remise par la bailleresse de certains des documents précédemment énumérés, à savoir l’inventaire des charges, impôts taxes et redevances, la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir, le diagnostic de performance énergétique, et l’état des risques naturels et technologiques, et de souligner leur caractère déterminant pour elle, sans néanmoins démontrer que cette omission de la bailleresse a été intentionnelle dans le but de vicier son consentement. Ce troisième moyen de nullité invoqué par la société demanderesse sera donc écarté. S’agissant du quatrième moyen tiré de l’erreur sur la substance, l’article 1132 du code civil prévoit que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant, et l’article 1133 du même code précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. En l’espèce, si la société [U] DU 17 soutient que le local pris à bail ne dispose pas de la classification en [Localité 4], de l’accessibilité pour les personnes handicapées, d’une arrivée en gaz, d’une extraction, d’une sortie de sécurité, d’une installation électrique, d’une installation de gaz, d’une installation d’eau, de cuisine, d’un système d’évacuation, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément au soutien de son affirmation ainsi que le relève la défenderesse dans ses écritures. En outre, la société preneuse ayant signé le contrat de bail qui contient, en sa page 3, la stipulation suivant laquelle « le preneur déclare parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités, sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation, et les accepter dans l’état où ils se trouvent », toute éventuelle erreur de sa part relative à la configuration des locaux et susceptible d’être détectée par un simple examen visuel apparaît inexcusable. Ce quatrième moyen de nullité invoqué par la société demanderesse apparaît donc lui aussi inopérant. Au terme de l’ensemble de ces développements, la demande formée par la société [U] DU 17 tendant à ce que la présente juridiction prononce la nullité du contrat de bail commercial signé le 14 novembre 2022 avec la société [Adresse 2] sera donc rejetée. 2. Sur la demande de résolution du bail commercial, et les demandes financières subséquentes Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l'inexécution. Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ; REJETTE la demande formée par la S.A.S. [U] DU 17 tendant à ce que la présente juridiction prononce la nullité du contrat de bail commercial signé le 14 novembre 2022 avec la S.A.S. [Adresse 2] ; REJETTE la demande formée par la S.A.S. [U] DU 17 tendant à ce que la présente juridiction prononce la résolution du contrat de bail commercial signé le 14 novembre 2022 avec la S.A.S. [Adresse 2] ; REJETTE la demande formée par la S.A.S. [U] DU 17 à l’encontre de la S.A.S. [Adresse 2] tendant à la suspension du loyer à partir du 1er janvier 2022 ; REJETTE la demande formée par la S.A.S. [U] DU 17 à l’encontre de la S.A.S. [Adresse 2] tendant au paiement de la somme de 5.850 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et du loyer du mois de janvier 2023 ; REJETTE la demande formée par la S.A.S. [U] DU 17 à l’encontre de la S.A.S. [Adresse 2] tendant au paiement de la somme de 20.000 euros au titre du préjudice subi ; REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la S.A.S. 770EME AVENUE à l’encontre de la S.A.S. [U] DU 17 ; CONDAMNE la S.A.S. [U] DU 17 à payer à la S.A.S. [Adresse 2] une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande d'indemnité formulée par la S.A.S. [U] DU 17 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE la S.A.S. [U] DU 17 aux dépens de l’instance ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait au Palais de Justice, le 22 juin 2026 La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame TORRES