Tribunal judiciaire, jex, 19 juin 2026 — n° 26/00102

Exposé du litige Par actes de commissaire de justice du 2 février 2026, la SCI Keys [Localité 3] a fait dénoncer à la société Brasserie [R] Fives trois saisies conservatoires de créances pratiquées les 27 janviers 2026 entre les mains des sociétés Crédit Coopératif, Swan et CIC Nord-Ouest, ce en exécution d’une ordonnance du juge de l’exécution du 15 janvier 2026 et pour une créance de 341.032,36 euros selon l’acte. Par acte de commissaire de justice du 26 février 2026, la société Brasserie [R] Fives a fait assigner la société Keys [Localité 3] devant ce tribunal à l’audience du 27 mars 2026 afin de contester ces actes d’exécution. A cette audience, la société Brasserie [R] Fives a indiqué qu’il y avait urgence à statuer sur sa contestation et ne s’est pas opposée à la demande de renvoi à une date non lointaine. L’affaire a été renvoyée pour plaider le 22 mai 2026 avec injonction de conclure pour la société Keys [Localité 3] avant le 30 avril 2026. L’affaire a été retenue à cette date et mise en délibéré à la date du 19 juin 2022. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Brasserie [R] Fives demande de : A titre principal, Prononcer la mainlevée totale des trois saisies conservatoires pratiquées par la société Keys [Localité 3] le 27 janvier 2026 ;Condamner la société Keys [Localité 3] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice subi ;A titre subsidiaire, Prononcer la mainlevée partielle des trois saisies conservatoires pratiquées ;Prononcer le cantonnement des effets des saisies conservatoires à la somme de 172.415,01 euros ;L’autoriser à procéder, à titre de substitution de garantie, à titre principal, à la consignation de la somme de 172.415,01 euros, et subsidiairement, la somme de 341.032,36 euros, sur le compte CARPA de Maître [L] [G], faisant office de compte séquestre ;La condamner à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;En tout état de cause, La condamner à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Keys [Localité 3] demande de : Débouter la société Brasserie [R] Fives de l’ensemble de ses demandes ;La condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux dépens avec le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour Me Caroline Chambaert ;Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

Motifs de la décision Sur la demande de mainlevée totale des saisies conservatoires pratiquées le 27 janvier 2026. 1. Afin de contester l’existence d’un principe de créance, la société Brasserie [R] Fives soutient, sur le fondement de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, que : - les parties ont régularisé le 22 mars 2023 un bail commercial en l’état futur d’achèvement ; - la date prévisionnelle d’achèvement a été prévue le 12 septembre 2023 ; - les parties ont convenu d’une mise à disposition à titre gratuit du local commercial avant la prise d’effet du bail outre une franchise totale du loyer pendant une durée de trois mois à compter de la prise d’effet du bail ; - Le bailleur n’a pas mis en œuvre la procédure spécifique d’achèvement des locaux de sorte que le bail n’a pas pris effet ; - à défaut de constat d’achèvement et de prise d’effet du bail, les loyers ne sont pas dus ; - Des désordres dans les locaux commerciaux ont été constatés de sorte qu’elle a saisi la juridiction des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire avant tout procès au fond ; - Compte tenu des désordres, elle est bien fondée à solliciter l’exception d’inexécution ; Afin de contester l’existence de menaces dans le recouvrement de la créance, la société Brasserie [R] Fives expose en substance que : - Elle a exprimé sa contestation au bailleur, notamment en saisissant la juridiction au fond, de sorte que son refus de paiement ne peut pas caractériser une menace dans le recouvrement ; - la déclaration de confidentialité ne permettant pas l’accès à ses comptes 2024 ne peut pas justifier une menace dans le recouvrement s’agissant d’une faculté prévue par la loi ; - Elle a provisionné comptablement la créance revendiquée par la société [Localité 3] Keys ; 2. La société Keys [Localité 3] soutient que : - les parties ont régularisé le 23 mars 2023 un bail commercial en l’état futur d’achèvement avec une mise à disposition à titre gratuit des locaux commerciaux de façon anticipée à compter du 15 juin 2023 ; - cette mise à disposition à titre gratuit est consentie pour la réalisation de travaux et exclut l’exploitation de l’activité du preneur ; - l’immeuble a été livré le 20 décembre 2023 à la société Keys [Localité 3] ; - le projet de PV d’achèvement et de prise de possession du local de la brasserie a été communiqué à la Brasserie [R] [Localité 3] le 21 décembre 2023 ; - la société Brasserie [R] Fives exploite commercialement les locaux depuis plusieurs mois ; - Le bail a pris effet automatiquement le jour de l’achèvement de l’immeuble et de sa livraison ; - les loyers sont dus ainsi que le paiement du dépôt de garantie à compter du 20 décembre 2023 ; - la menace dans le recouvrement de la créance résulte de l’absence de paiement des loyers malgré l’exploitation de l’activité ; - la capture d’écran d’un compte bancaire positif n’est pas suffisamment probant pour démontrer une capacité financière suffisante au paiement d’un arriéré locatif de 341.032,36 euros ; Sur ce, 3. L’article 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ». 1) Sur l’apparence de créance. 4. En l’espèce, la SCI Keys [Localité 3] prétend avoir une créance d’un montant de 341.032,36 euros au titre d’arriérés locatifs impayés, d’un dépôt de garantie impayé et d’une refacturation de travaux. 5. Il ressort des pièces du dossier que les parties ont régularisé un bail commercial en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives le 23 mars 2023 aux termes duquel la prise d’effet du bail a été fixée au jour de l’achèvement de l’immeuble et de sa livraison par le maître d’ouvrage au bailleur (article 18-1 du bail commercial). 6. Préalablement à la prise d’effet du bail, le bailleur a consenti une mise à disposition des locaux à titre gratuit (article 10 du bail commercial). Les parties ont contractualisé cette mise à disposition ainsi : « Afin de permettre la réalisation des travaux d’aménagement initiaux du preneur avant prise d’effet de la durée du bail (…) le bailleur pourra mettre à disposition du preneur tous ou parties des locaux loués par anticipation sur l’achèvement. (…) La mise à disposition anticipée a lieu aux seules fins de permettre la réalisation des travaux initiaux du preneur et n’autorise en aucun cas le preneur à faire occuper les locaux loués par son personnel et/ou à y exploiter son activité. (…) La période de mise à disposition, anticipée des locaux loués s’achèvera automatiquement et de plein droit à la date de prise d’effet du bail, sans qu’aucune formalité et en particulier qu’aucun congé ne soit nécessaire ». (le tribunal souligne) 7. Enfin, les parties ont également entendu encadrer la procédure de constat d’achèvement aux termes de laquelle le preneur s’engage à prendre possession des locaux à la date d’achèvement (article 6 du bail commercial). 8. Dans le cas présent, il est observé que le bailleur et le preneur n’ont pas régularisé de procès-verbal constatant l’achèvement des locaux alors que l’immeuble a été livré par le maître d’ouvrage au bailleur le 20 décembre 2023. Les parties se reprochent mutuellement d’être à l’origine de cette carence. 9. Toutefois, d’une part, le preneur a été informé de la réception des travaux par le bailleur par courriel du 21 décembre 2023 et, d’autre part, il n’est pas sérieusement contestable que la société Brasserie [R] Fives y exploite son activité comme le démontre les procès-verbaux de constat d’huissier en date des 16 avril 2025 et 13 mars 2026. Afin de connaître la date à laquelle la société Brasserie [R] Fives a commencé à exploiter le local commercial, le procès-verbal du 16 avril 2025 constate que de nombreux commentaires ont été laissés par des consommateurs sur internet, les plus anciens datant de juin 2024. Ainsi, une activité commerciale y est exercée depuis juin 2024 au moins. Or, la société Brasserie [R] Fives ne semble pas fondée à alléguer que le local est actuellement exploité au titre de la mise à disposition à titre gratuit du local commercial alors que l’article 10 du bail stipule expressément que la mise à disposition est permise pour la réalisation des travaux à l’initiative du preneur et à l’exclusion d’une occupation du local à des fins d’exploitation (point 6.) Partant, il est vraisemblable que la prise d’effet du bail en application de l’article 18-1 du bail commercial soit antérieure à la date d’exploitation commerciale du local par le preneur. S’il appartient au juge du fond d’apprécier les éventuelles irrégularités de la procédure de constatation d’achèvement et d’en tirer les éventuelles conséquences, en revanche, le bailleur, qui démontre que le local commercial est exploité, justifie d’un principe de créance de loyers et de provisions sur charges. 10. De plus, en dépit de l’absence de procès-verbal constatant l’achèvement des locaux signé par les parties, il est vraisemblable que le bail ait pris effet au sens de l’article 18-1 du local commercial (point 5.) par la prise de possession du local commercial par le preneur. Le preneur, informé de la livraison de l’immeuble par le bailleur, n’apporte aucun élément de nature à démontrer que l’absence de signature de procès-verbal constatant l’achèvement des locaux a entravé sa prise de possession des lieux. Il existe ainsi une apparence de créance d’arriéré de loyers à compter de la date à laquelle le bailleur a proposé au preneur de régulariser le PV constatant l’achèvement des locaux, soit le 21 décembre 2023. Encore, s’agissant de l’exigibilité du dépôt de garantie, il existe une apparence de créance eu égard à la prise de possession du local par le preneur le 21 décembre 2023. 11.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous huissiers/commissaires de justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique d’y prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ; POUR EXPÉDITION CONFORME Le Greffier Sophie ARES Vu pour 7 Pages, celle-ci incluse.